这是一个很大胆的命题，我不是算命先生，但是我会尝试使用一些数据，简单粗暴地告诉大家推理过程及结果。
其实，不管是中国，还是加拿大，抑或是其他国家，房地产行业的长期发展，与人口的发展状况息息相关！因为，人是房产的市场需求，人数增长，房产的市场需求就跟着增长，反之亦然。这一点，相信大家没有异议。
先说说中国的人口状况。
这里要先提到中国的老龄化程度。老龄化程度指的是60 岁以上人口的比例。中国的老龄化程度在2015 年是 16.4%，在 2025 年时将会上升到22%左右，到了 2035 年将超过 30%。我查了一下，现在只有日本的老龄化超过30%，达到33%。其他发达国家，我没有发现超过30%的。
中国目前的老龄化比例也不算特别高，但是老龄化速度特别快。由于60 到 70 年代出生的婴儿潮在未来 20 几年内会全部退休，从2025 年到 2035 年，老龄化程度十年将上升 8%，在全球排名第二，仅次于韩国。
老龄化和房地产行业有什么关系呢？
老龄化的影响，首当其冲的是养老保障制度。所谓的养老保障制度，简单地讲就是需要劳动年龄人口养活退休的老年人的制度。现在中国大约是4 个劳动年龄人口赡养一个老年人。但是，到了2050 年，即使将退休年龄推迟到 65 岁，中国依然是 2 个劳动年龄人口养一个老年人口。所以说，老龄化的直接结果就是导致劳动年龄人口的负担加重，购买力下降，从而导致房产的可负担性下降。
中国实行了近40年的独生子女的国策，导致生育率大幅下降，是中国快速老龄化的根本原因。当独生子女到了适婚年龄之后，他们两边的父母加起来也许有4、5套房子。简单地说，房子的供应量将会出现过剩。
以房养老是中国人的主流模式。既然以后房子可能供应过剩，也许有聪明人会说，那么我现在就不买房子，就像西方人，买基金等金融产品，以后我就有钱养老了。
但是，我想告诉你的是，所有的金融产品，如果涉及到跨期，都需要未来的生产力作为作为前提和担保。再简单地说，如果自己只是出钱，但是不能参与生产，那么就必须得有人替你生产。
但是，在老龄化十分严重时，社会面临的情况是劳动力严重不足而资本是严重过剩的，资本的价格会迅速降低，存再多的钱都没有用。
这个道理是不是很难理解？我来举个简单的栗子。
在一个不存在老龄化的世界里。你存了很多钱，等你老了以后，你面对10 个年轻人。每个年轻人都想借钱生产和消费，他们说，我现在没钱，借我点钱吧，我付你很高的利息，我生产出的东西也分享给你。
于是你选了一名生产力最高的年轻人，把钱借给他。你有了高回报，你过上了幸福的晚年生活。
而在一个老龄化社会里，你和另外9个人，每人都存了很多钱，有很多理财产品，可等你们老了，却只有一个年轻人。
你们10个老人纷纷对仅剩的年轻人说，年轻人，我的钱借给你，超低利息，只要你生产的东西给我吃一点用一些就行了。
年轻人说，我父母有钱，我为什么要你的钱？
老人只好说，我不要利息了，本金也不要了，只要你生产东西给我吃就行了。
年轻人却说，谢谢，不用了。我生产的东西，除了养活我自己，剩下的要给我的父母，就不能分给你们了。
这个栗子比较极端，但是简单而且形象。
所以，我认为，不仅仅是房地产行业，从整个民族、国家利益出发，中国一定要大幅度调整生育政策，我这里强调的是：大幅度！
中国在去年启动“单独二胎”的政策，全国共有约70 万对符合条件的夫妻提出二胎申请。即使他们全部在当年付出实际行动并顺利结果，第二年也只有新增70万个小孩。很显然，这个数字相对于中国来说解决不了实质性问题……
再来讲讲加拿大的人口状况。
加拿大的老龄化问题也很严重，我从查到的资料显示，2000年，加拿大老龄化人口比例是13%，2026年，比例上升为21%。但是，众所周知，加拿大的移民政策每年带来28万左右的劳动力人口，也许还会继续增长。所以，加拿大是八个发达工业国家中（G8）人口增长最快的一个国家。而且，移民大部分直接可以参与到生产环节中，减少了从孩子出生、抚养成人、教育等长时间的过程。
将范围缩小到大多伦多这个区域，加拿大每年的移民中，约有38%选择在大多伦多定居。当然，每年有小部分人从多伦多移居到其他省市，但是有更多的人从其他省市移居到多伦多，所以，大多伦多每年新增人口10-12万。按照每个家庭平均2.5个成员计算，大多伦多每年新增4-5万户家庭，也就是每年新增4-5栋/套住宅的需求。
而大多伦多每年的Condo（公寓）新增量在1.7-2.3万套，新建独立屋每年约7000栋，再加上少数的镇屋和半独立屋也就总共1万来栋低层住宅，所以，大多伦多每年的新屋供应量低于新家庭的数量。
也许有人会问，那么二手房呢？加拿大的二手房交易占到所有房产交易的80%。但是，二手房的供应并没有带来房子的新增量，这个概念一定要弄清楚。
当然，有个细节需要再做个微调，就是说，有些房子可能住着不止一户，独立屋的楼上住着一户，地下室可能还租出去一户。但是总体来说，供应量应该是略低于需求量。这也就是为什么大多伦多的房市一直保持上升态势的原因之一。
