建房专栏:买地自建?绝非你想象中的那么容易

2015年01月19日 加拿大房产助手



有的房东从第一套自建房开始,春风得意,一发而不可收,紧接着建第二套,第三套,套套赚钱;另一些房东则从开始就不顺,第一套没有建完就已经心灰意冷,发誓再也不涉足房地产。根据我个人的走访和调研,主要是在建房过程中各方面的沟通不够,或者说是协调过程中除了一些令人伤脑筋的意外问题。这些问题根据时间发生的顺序罗列于下,希望有心的朋友提醒自己注意避免类似的问题。

首先是申请开工许可证不顺。

有的房东一为省钱,二为锻炼自己,就把设计师完成之后的图纸亲自交到市政府。有时候,收材料的职员可能清点不认真,满脸笑容直接就收下,告诉房东留下电话,电邮地址回家等通知吧。房东很高兴,加拿大嘛,就是和中国不一样,政府职员既不给冷脸 ,也不说材料不合格回去整齐再送来。2或3个月后,突然接到市政府电话说,请补一份土壤报告。土壤报告?听朋友说旧屋推倒后,挖完地基才需要啊,怎么现在就需要,没有搞错吧!

请读者细听我分析,在加拿大,房东自己可以去申请开工许可证,设计师和建商或者其他任何经过房东授权的人都可以去申请,但是这里面差别很大。一般来说,最好是让设计师去递交申请,因为他们经常去申请,需要哪些文件,文件内容整理到什么程度,设计师非常熟悉,更重要的是市政府审查图纸后,发现如果需要修改的地方,会直接通知申请人,哪儿哪儿不合格,请改完后再补送回来。修改图纸一般需要设计师,如果申请人不是设计师,申请人在传达政府的要求时,可能专业术语不熟悉,给设计师讲不明白,就需要设计师重新预约市政府重新咨询,会白白地浪费时间。如果房东想参与,请和设计师约好一起去市政府。市政府通常要求备足以下文件同时提交:房屋保护办新房注册证明,图纸,土壤工程师报告,树艺工程师报告,验毒报告,拆房公司声明,土地测量图原件(不同的城市会有所差别)。至于每一份文件准备到什么程度,有时候因地产的位置不同而要求不同(即使同一城市也是如此)。这一问题建议和你的建商或设计师沟通,多向他们咨询,如果非要自己搞清楚,可以陪同他们一起去办理,尽可能不要自己独自办理。

其次,关闭水,电,煤气太迟而影响拆房。

有的房东买到旧屋后,因为办理建房许可需要几个月的时间。房东就先出租,等到计算着快去领取许可证的时间才让租客搬家,然后才通知电力,煤气公司,自来水公司来切断供应。现在比较慢的是电力,请给它准备足6-8周的时间来切断或连接供应。有人说那么我干脆比预算的时间提前预约,但是,万一赶上他们正好有时间,可能马上给你切断,所以要多与设计师和建商沟通以便得到明确的开工时间。提前联系,提前准备,未雨绸缪。

再次,签订的合同价格一再变化(这一项是最让房东苦恼和烦心的事)。

新朋友可能不知道,在建筑市场上,基本上可以把建商和房东的关系分成两类,让建商全承包(大包)和让建商做管理。
如果让建商全承包,合同价格的变化一般是由于房东对原合同规定的材料规格的变化(如地板从合成等级的提高到工程地板等级,或者橱柜台面从人工石头改成天然石头)或施工要求的改变(比如:已经按照图纸留出了壁炉的位置,但是房东要求改变)而导致的,如果是房东自己提出来,那么价格的改动是顺理成章的事,双方争议较小。有的不是房东提出,而是建筑过程中被动的改变,比如:政府批准的设计图上一楼窗户的位置比较靠上,等木结构已经完成,甚至已经把窗户装上了,做吊顶时才发现,吊顶会把窗户的上面遮住一部分,建商和房东会相互指责,此类事情确实与建商无关,因为他是按照图纸施工的,问题的根源在图纸,也就是说设计师不专业。改动窗户的位置所浪费的钱,要么房东出,要么房东找设计师赔偿。这一事件提醒房东,与任何人签合同要补上一个条款:如果对方出了责任问题,所造成的损失由责任方负责。

相对于建商是总承包商,是建商做管理的这一类。这类的合同基本上都是房东与分包商签订的(例如:房东与拆房公司,房东与水工,房东与木工,房东与电工等等),所以出现价格变动的情况更多,事情更复杂,聊举几个例子说明。房东与拆房公司的合同上有以下条款:报价不包括如果挖地基时挖到非常大的石头,但是偏偏挖到了,怎么办?加钱。房东与木工签订的合同写着按照图纸建筑面积是3000平方英尺,单价8元,总价24000元,吊顶另外计算。等到做吊顶时,木工说加3000,房东说加2000,分歧就产生了。房东与电工签的合同写明包筒灯100个,基本开关等等。等到做院墙大门时,门柱上需要装门灯,地下需要埋电线管,加钱,加多少?房东与电工争论不休!可以说,建一个房子需要约20多个分包合同,几乎都会遇到这种问题,所以,有人说,要想一年不得安静,就建房;一生不得安静就多娶个老婆。因为建商不是总承包商,他没有权力与分包商签合同,支配钱的权力不在他这儿,但是不意味着他脱离干系。房东要多与建商沟通,尽可能把各个分包合同写细,越细越好,细到可能无用无聊的地步,以防止未来的新条款价格争议。比如:如果挖出空油罐,房东额外支付XXX元,如果挖出盛满油的油罐,房东额外支付XXX元,如果挖出半桶油的油罐,房东额外支付XXX元,但是油罐由拆房公司清理。再如电工合同:要增加好多小的条款:比如:多用一个开关,多装一盏电灯,多用一个2路开关,多用一个3路开关,加一个室外插座,铺设一尺的地下线管……各增加XXX元。等等。一定要把合同写细,好的建商会给房东把握即使很不起眼,看起来很无聊的合同条款,借此尽可能减少可能出现的价格争议。减少房东的经济损失。由于房东对各种行业产品价格不熟悉,在与专业施工队伍讨价还价方面不占优势,尤其是碰到比较贪婪的分包商时,经过脸红脖子粗的较量之后,房东为了工程的继续进行,最后会想,吃点亏吧,做事要紧。而建商则处于比较尴尬的位置,只能调和争执,不可能公平地裁决争执。读者可能会问,难道市场没有一个公道的价格吗?我老实回答,还真没有(注意平均价格并不代表公平价格),这是自由市场经济的特点,周瑜打黄盖,一个愿打,一个愿挨。所以,解决这个问题的最佳时间是在开工前签合时,因为房东在这个时候有主动权,不行的话,换分包商嘛!

还有,口头说的或同意的事情反悔。由于每一个人都有自己的不同的事情,就同一个问题双方口头(现在主要是打电话)说定的时间,价钱等不同的人由于误解,记忆差错等会导致很严重的结果。

首先说时间:在目前的建筑市场上,大多数中国人最守时间(按照时间的约定来,不来会提前通知你),大多数印度人最不守时间(约好的时间他不来也不通知你,更不用说提前通知你),大多数白人遵守时间。所以,凡是牵涉时间和金钱的事情,请首先用文字材料给对方通知,然后再打电话沟通。比如:请按照合同的约定,把剩余的工程在2015年1月13日下午6点前完工,如果逾时不完工,我方(房东)保留解除合同权力,而且扣押XXX元工钱作为我支付其他可以为我完成你剩余工作的工人的费用。发完邮件或短信后,马上用电话来证实对方是否收到文字材料,如果没有,问他用什么途径才可以收到。目的是保留证据已备将来起争议时用,再信得过的朋友也要如此。因为加拿大的法律最讲证据。每一个合同要增加如下内容:如果房东通知做工的队伍(文字通知)几天内不来做工,合同自动作废,已做的工程按照完成工程额度应付工程款的XX% 来支付。在这里,有些房东会催促建商给他把工人催来,这种理解是有偏差的,因为建商在做管理的项目时,其实他主要是监督工程质量,预约和等待政府验收(如果建商做大包工程就不须房东插手了)。按照房东与分包商签订的合同,催促工人是房东的义务,但是建商可以帮助房东起草英文的催促材料,帮助房东打电话,好的建商是替房东出谋划策。

再说价钱:比如说你邀请广告上XX公司到你的地址让他评估做一下栏杆多少钱,他测量完,口头说3000,后来你打电话再谈时,他说3000是基本费用,栏杆你是要铁的还是铝的,好的,铝的再加400,然后,栏杆材料的粗细要不要中等粗细的,3000是最细的,好的,中等的再加300,还有,要不要带花纹的,如果只是上扶手下是圆环,再加500,如果再加其他图案,每平方尺的图案加15,还有,你急不急,不急,一个月后来装,什么?着急,着急就1周后来装,再加620,说来说去就把你说迷糊了。所以,一定要对方发正式的报价单,把粗细是几寸,图案的照片等一起用图文形式发来,自己认可并签字后才生效,不要怕麻烦。因为有时候房东一天之内与好几个队伍交谈,不混淆才是怪事。

另外,建房过程中所支付的工程款项,最好在原合同的背面留文字记录,对方收了钱或支票,必须同时给发票或签字,最主要的是在每次收钱后,写清楚还欠多少余额,下次支付工钱时一目了然,有时候,房东超合同支付的情况都有,因为分包商记错了工地,天天催房东,而房东寻找已经支付的发票或字据时又没有及时找到。

解决问题的办法就是一切事情全都保留文字纪录。

总之,下述建议可能能够给读者一些帮助:专业的事情找专业人士去做;建房事宜应该与各有关部门提前沟通;需要签订的合同宁细勿粗;各种合同和事情用文字纪录代替口头。

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