大温房市受中国人影响仅限豪宅市场,加拿大地产周刊微信公众号文章

温哥华的房价居高不下，居民可负担性越来越差，很多人都将矛头指向了中国投资者，认为是来自中国大陆的买家投资炒房，还有人呼吁设立投资税等措施，限制外国买家进入温哥华房市。但根据业内人士客观的数据分析，中国买家对大温地产市场的影响仅限高端豪宅市场，让多数居民无法负担的原因还是供给不足和低利率。

300万以上豪宅销售

中国买家占7成

本地知名地产公司麦当劳地产（Macdonald Realty Ltd）对公司2014年的销售数据做了调查，调查发现，公司销售的高端豪宅中，也就是300万以上房屋的销售中，7成都是中国买家。而在100万到200万价位的房屋销售中，中国买家只占据21%，如果是100万以下的房子，中国买家比例只有11%。

数据来源于2014年麦当劳地产3间分公司的1500项交易记录。麦当劳地产的副总裁Dan Scarrow表示，在去年的1500个交易中，公寓和半独立屋销售962个，占据62%，剩下的38%都是独立屋销售，而200万以上的房屋销售基本都是独立屋。麦当劳地产用名字筛选的方法选出来自中国大陆的买家（中国大陆买家的姓氏拼写与香港和台湾不同），而这些买家很有可能已经是加拿大公民或移民。

去年，麦当劳地产公司曾使用不同的方法进行统计，2013年出售的531套独立屋中有33.5%被中国买家购买。

理性分析问题

中国买家并非高房价罪魁祸首

温哥华历史和亚洲移民有密切的联系，尤其是1997年香港回归前大批香港移民涌入，但是关于温哥华和中国人的关系热议，还是近几年由于房价攀升而引起的。许多人认为，大批的中国内地富豪通过省或联邦移民项目来到温哥华，疯狂买房因而推高房价，目前独立屋的平均价格已经上升到223万。

通过数据来看，中国买家确实对温哥华地产市场有所影响，但仅限于豪宅市场，而不是整个地产市场。被山峦和海洋包围的温哥华，本来可建筑用地就很少，加上近几年需求的上升，让房屋供给量大大不足，温哥华的房屋独立屋存量基本上20年没有变化。

历史低位的利率又让销售如火如荼，供不应求的状况导致了房价的上升，而平稳增长的工资水平促使可负担性下降。

Scarrow是第二代在加拿大成长的华人，他的妈妈Lynn Hsu 1979年从台湾移民到加拿大，现在是麦当劳公司的总裁。在上周CFA协会举办的“温哥华房地产：中国影响”的主题会上，Scarrow公布了调查数据，他认为在过去10年中，中国买家并没有对温哥华100万以下的房市产生显著影响，也不该为很多人因买不起房而被迫迁出温哥华而负责任。中国买家仅仅是推高了之前中产和高产阶级区域的房价，这些区域多数在温哥华西边，比如传统的贵族区域桑纳斯。

麦当劳地产今年2月在上海开设了服务办公室，Scarrow指出，过去6个月加元汇率持续走低，令中国客户在加国的购买力增长25%，来温哥华投资的中国买家还会越来越多。如果到来的人进一步增加，可能会给温哥华的房市带来其他影响。“中国的很多人都了解温哥华，我曾在上海和出租车司机聊天，他准确的告诉了我南Granville的地价。” Scarrow说道。

哈珀承诺收集外国买家数据

虽然Scarrow对数据的准确信和分析很有信心，在缺少官方数据的情况下这个统计结果也有一定的指向和象征意义，但严格来说，这样的统计结果仍或多或少存在偏差，能说明整体现状，不足以制定应对措施。

长期以来加拿大地产市场缺少政府对于外国买家数据的统计，导致各说各话的现象。加拿大总理哈珀上周表示，若保守党连任，会投入50万元收集加拿大房市的海外买家的相关信息，同时会与各省合作，确保房市具有可负担性。

但对于政府在收集资料后该采取哪些措施，专家学者们看法不一。加拿大丰业银行经济学家Adrienne Warren表示，加拿大市场相当开放，未必需要采取措施干涉。

卑诗大学都市经济和房地产专家Tsur Somerville认为，如果政府真的针对国外投资制定一些政策，也可能是地区性的。因为部分地区的地产市场非常需要国外买家，例如度假区的别墅或度假屋。

但无论以后如何动作，收集数据都是前提，加拿大帝国商业银行（CIBC）经济学家Benjamin Tal强调，哈珀的宣布具有正面意义，其实无论谁当选，此事都是迫切需要的。

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