【我的看房日记09】《悉尼拍卖之内西篇Dulwich Hill/Haberfield》

2015年11月02日 澳洲房产大全


前言

【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房(二手房拍卖为主)过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。



旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。--- 大悟



下文为原创,转载注明出处,请尊重他人的知识产权。



2015年10月31日

【我的看房日记09】

《悉尼拍卖之内西篇Dulwich Hill/Haberfield》





文/大悟



20151031 星期六 天气:睛



上周看了西北区之后,我在想之所以看了4个,3个流拍是否是因为所看的物业受众面较小,物业价格较高呢?于是选择内西作为此篇主题,悉尼的内西区作为全悉尼人口密度最高的区域,受众人群应该很高吧,可事实上事与愿违,看了两处拍卖,全部流拍。


这次选择了交通极为发达的Dulwich Hill和最近拍卖率极高的Haberfield与众人分享。



Dulwich Hill


目前市场一瞥


看房人数:约10


看房人群:西人为主


土地面积:468平方米


房屋类型:单层独立屋 312车位


所属Council: Marrickville


结果:流拍



Dulwich Hill距离市中心约在8公里的位置,可以称得上是内西区的典型了,何为典型?我们印象中,悉尼的内西区看起来是比较旧的,就算是很受当地人欢迎的Balmain, Balmain East, Leichardt等区域,当地人很认可,可是事实上除了地理位置方便,物业本身的颜值却并没有其位置那般受人青睐。


换句话说,很多区域几十年前的样子于今天相比并无二样,Dulwich Hill亦然。另一点,有人在1年多前写过篇文章,Dulwich Hill物业一夜之间翻了一倍,原因是这里除了火车站之外,一条轻轨再次将Dulwich Hill与悉尼CBD连接了起来,并且作为轻轨的终点站,与内西那些名不见经传的小站一并联通。


Dulwich Hill的区域内,80%的物业看起来都很破,区域内绿化程度较北区相比,相去甚远,但是人口组成很稳定,人口组成的稳定往往区域开发程度密切相关,我们不能用这个来衡量一个区域的未来潜力。如悉尼南区Arncliffe,Wolli Creek, Turella, 随着大量公寓的先后落成,使得那里的阿拉伯人的比例慢慢地被华人所冲淡,这类区域的房价也是有口皆碑了。因此可以说,Dulwich Hill这类区域,其未来依然拥有巨大可变的潜力。


以Dulwich Hill区域为首的一批内西区域,地理位置大多极为优越,只是这类区域内大型的项目并不多,但凡出的公寓类项目,价格都不菲,如之前内西区的Erskineville, Leichardt, Newtown,Glebe等,这些老牌区域的大型公寓类项目没几个是便宜的,因此投资人对于没听过的区域,除非你就是不感兴趣,但是仅仅是因为不知道,那么机会在你面前就俩字,错过,因此你得学会识货。


这次看的物业价位约在150万澳币左右,位于丁字路口,也许是风水的原因,华人竞拍者很少,物业约有80年的历史,拍卖草草结束,无人喊价。但是来的人里面有很多人看起来是建筑行业的。原因是这套别墅虽然看起来很旧,但是后边的大片空地,距中介说,完全可以轻松得到DA批准,再盖一套别墅。因此从投资角度来讲,倒还是很不错的一个选择。

另外一点值得一提,内西及南部部分区域位于飞机航道下,哪怕是白天飞机起飞降落的声音都很大,如果对于这类区域有兴趣,择日可亲耳感受下。


上周Dulwich Hill最贵的一处拍卖价格为$1.688M。






Haberfield


目前市场一瞥


看房人数:4人


看房人群:西人


土地面积:700平方米


房屋类型:双层独立屋 6房2.53车位


所属Council: Ashfield


结果:流拍




没火车站,没轻轨站,这样的区域但凡是不靠水,海外买家几乎毫无兴趣。但是Haberfield作为内西区被狠狠夹在Rodd Point和Lilyfield之间,努努力可以看到Iron Cove的。Haberfield区域在过往几周的拍卖极为火热,这也是吸引我选择此地的原因。


居住在内西区的人们都知道一条路,那就是Parramatta Road,这条路贯穿内西,是悉尼市中心去往西区的主要干道,当然也很堵。你会发现,位于Parramatta Road北部的区域往往更昂贵,原因是Parramatta河位于这条主路的北面,因此多数位于北部的内西城区都得益于水。Haberfield也不例外。Haberfield的中位价达到了170万澳币,房屋中位价能达到新南威尔士前70名,这的确很可怕,这几乎与悉尼上北区的Pymble不相上下。可见此区域虽地处内西,却富含的价值所在。


区域位于西区两条主路之间,除了Parramatta Road外,另一条是M4告诉,区域虽然不大,但是无论你亚洲人,喜欢去Ashfield, Burwood吃饭购物,还是西人,去Leichardt,Five Dock吃Brunch,这样的地理位置正好位于东西文化之间。


这套独立屋的要价在2.2M左右,物业历史超过100年,算是古建筑,不能拆。因为房主老太太的离世,其家人才拿到市场上卖,只可惜卖的时机稍微晚了些,用中介的话说,倘若这样的项目几个月前卖,240万澳币都一堆人抢,因此,你要知道一个道理,越贵的房屋波动越大,原因可承受的买家群的基数是有限的。


上周全澳清空率,悉尼63%,墨尔本66%,布里斯班59%,阿德雷德62%,堪培拉64%。


下一期看房日记应很多人要求,悉尼上北区。


感谢阅读!


ps:最近要写的东西实在太多,对房产感兴趣的读者朋友,如果你也愿意没事写点东西,欢迎加入我们,有稿酬,多谢。





收藏 已赞