美国胡德翰律师谈EB5投资移民之从Hesperia养老项目看资金返还的保障措施(总161),EB5美国投资移民微信公众号文章

美国胡德翰律师谈EB5投资移民之从Hesperia养老项目看资金返还的保障措施（总161）

作者：胡德翰律师版权所有违者必究转载需标明出处

我前面谈过养老项目应该是目前美国投资移民市场上对拿绿卡而言是最好的项目类别，其原因是由于养老项目是美国所有投资移民项目中就业乘数最大的项目。就业乘数高达26. 根据美国经济局的定义，这个乘数26 的意思是指向养老项目投资100万美元就能产生13个就业，那每位投资人现在投资的是50万美元则产生的就业就是13个。就凭投资人自己的这个50万美元投资所产生的13个就业就已经超过了移民法所要求的10个就业了。因此我认为只要是这个养老项目真的是在按照其商业计划在做则拿绿卡基本没问题。而目前在市场上比例很高的酒店项目其就业乘数才12点多。房地产项目则就业乘数更低才9. 这就是为什么我一直不推荐酒店项目和房地产项目的原因。当然即便是养老项目投资人仍然还是要具体分析项目。不是说只要是养老项目就可以去投。我今天谈一下项目的还款保障问题。

的确，法律规定这个投资移民的投资必须是带风险的但并没有说在具体操作上不能有一些不违反法律的保障措施。比如说为防止万一不能用现金还款的情况下，要做一定的不动产抵押保障。比如一个酒店可以用酒店的房间来抵押给投资人作为还款的保障。目前移民局很明确认定房地产项目里不能用房子给投资人来直接作为投资人的还款保证。移民局认为这样违反了“投资是要有风险”的法律以及投资就给房子的这个法律关系就不是投资了而是买卖了。至于抵押是不是违法现在还没有这方面的案例。我认为这个抵押是不应认为是违反“投资是要有风险”原则的。原因是抵押并没有让投资人马上兑现拍卖抵押物而实现自己的利益，更重要的是抵押物也可能贬值。比如说房子即便是抵押给投资人，可是这个抵押物还是随时都可能会贬值的。只要有贬值的可能性那就是有风险尽管现阶段贬值的可能性不大。当然市场上还有一种项目说是这个项目的母公司（比如某上市公司）来担保还款，或者更奇葩的是还有中国那些收回扣的中介也搞个还款担保，这种担保都是违反移民法也是不可能得到美国法庭支持的。倒是一般项目的退出条款中有一个拍卖还款条款是可以和项目方谈谈多加利用而变成非常好的保障措施。比如Hesperia养老项目，我就是这是这样做的。

Hesperia养老项目有总共四个还款保障。首先是利润还款。预估到五年时利润大约4000万多一点。这个利润就基本能还完投资人的4200万投资款了。其次是联邦政府担保贷款。按联邦住宅法养老院可获得低息或无息贷款，而且这个贷款可以用于还款。第三是商业贷款。这个项目没有任何银行贷款，是非常干净的资产，所以银行非常愿意贷款给这种项目。预计五年后的项目资产达一个亿多。按百分之七十的贷款比例最起码可以贷到7000万的款。用这个7000万还投资人的4200万是绰绰有余的。第四是房屋拍卖还款。这个是我想重点讲的地方。这个项目要的总投资人人数是84个。一开始这个项目的设计不是建84个单元房（units）的，在我研究认可这个项目后我建议项目方除了建其他的楼以外，还要按投资人的人数建单元房因为它本身就是要建这种单元房让老人住的。我只是在数量上要求他们建的单元房与投资人人数相同，也不需要在文件上说明这是什么目的。但就是这么一点小变化却就能大大地提高对投资人还款的保障。具体在法律上是什么逻辑上和法律上的关系达到这个效果我在这里就不能详细说了。最关键的是这可绝对没有违反移民法。有了这些保障措施，我才会在和投资人的合同中承诺免费为投资人追款。相信美国目前还没有第二个律师敢这样为投资人免费追款的因为如果没有相应的保障措施没有任何律师会有胆量免费追款。当然，更重要的是这个免费追款就能表明我认为项目拿绿卡和还款是肯定没问题的。

作者注：本文如有涉及任何EB5项目，律师文中言论之意图和行为只是对该项目有关美国移民法之法律后果进行评估而非美国联邦或各州有关证卷法意义上的“finding or soliciting”“investors”之意图和/或行为。

胡德翰律师是全美唯一的一位彻底改变现有投资移民游戏规则只代表投资人的利益并要求项目免除管理费（又叫签约费一般四万到八万美元）的律师，是全美最早做投资移民的专业移民律师之一也是极少几个有申请过地区中心经验的美国律师之一,全程参与移民局有关EB5 投资移民的各种会议（包括投资移民政策制定等咨商会议），对投资移民的法律制定及对投资移民的发展走向和具体政策解读有全面准确的掌握, 是目前为止全美唯一对投资移民的最关键要素“就业机会”的经济学分析进行过专门研究并全面掌握移民局认可的经济模型IMPLAN 和 RIMS II 的应用的律师。