不关心汇率的房东不是好投资者,汇率如何影响着房价?

2016年02月11日 逸居新西兰



编辑|Roy Liu;美编|Elaine Zhang

汇率和新西兰的房价有关系么?

答案是肯定的


无论是新西兰元兑美元的汇率,还是新西兰元的实际有效汇率指数(REER)都与当地的房价走势有着一定的相关性。


过去十年新西兰元兑美元的汇率走势  


新西兰元实际有效汇率(Real Effective Exchange Rate)的走势 




从新西兰元兑美元的汇率和房地产市场价格变动的历史趋势来看,上世纪90年代一直是新西兰元的上行趋势推动着房价上涨。在这一时期,汇率与新西兰的房价基本呈现出正相关。


2008-2009年间,在金融危机的影响下,新西兰元的实际有效汇率(REER)大幅降低,而这也让房地产市场的绝对价格和增长速度同时下降,那几乎是这些年来新西兰唯一一次房价下跌。在此后的2010-2014年间,房价又随着实际有效汇率(REER)的上涨而节节攀升。


进入2014年后,新西兰元兑美元的汇率一路下跌,与此同时,随着海外资本的融入,新西兰房价与汇率之间同涨同跌的现象被打破,取而代之的是房市的进一步疯涨。在整个2015年,无论是最大城市奥克兰,首都惠灵顿,还是南岛的基督城,房价普遍呈现出增长的趋势。


不过值得一提的是,在这段时间,新西兰元的有效汇率并没有像兑美元汇率那样下降,而这也说明相比于对美元的汇率,实际有效汇率(REER)对房价走势往往有着更好的解释。除了新西兰,世界上很多国家和地区,比如中国、俄罗斯、韩国、日本、新加坡、泰国和中国台湾的例子都可以说明这一点。在这些国家,货币贬值只使得房价的增速放缓,对房价的上升趋势并未带来实质上的改变。房价是由供需、政治格局、货币政策、财政政策、汇率等因素共同作用的结果,并非单纯由一方决定。所以汇率的短期震荡并不会对房价产生根本性的影响,只有实际有效汇率(REER)的贬值才可以让房价真正下跌。


俄罗斯



2002-2008年,随着国际油价的不断上涨,俄罗斯经济也步入了黄金发展期。卢布的升值使得俄罗斯房价大幅上涨。而从2008年开始,俄罗斯经济受到全球性金融危机和油价下跌的影响,卢布经历了大幅贬值,此时房价也从顶点开始回落。2013年之后,俄罗斯由于克里米亚问题而被西方国家制裁,所以经济一落千丈,卢布飞速贬值,房价也大幅下跌。


韩国




20世纪90年代,韩国经济高速发展,汇率和房价都趋于稳定。1997年,在东南亚金融危机的打击下,韩元大幅贬值。但由于韩国超强的科技创新能力,其经济并未元气大伤,所以此时韩国房地产的价格依然稳定。从2002到2007年,韩国经济明显回暖,在此期间,房价也随汇率出现了上涨的趋势。2008年的全球金融危机使韩元再次贬值,不过这只影响了房价的增速,并未显著影响房价的整体走势。而随着韩国经济的复苏和韩元的升值,当地房价又开始持续上涨。


日本



在上世纪的最后20年,日本经济高速发展,日元的升值也导致了房价的飙升。进入21世纪之后,随着日本老龄化和低出生率的日益严重,日本房地产的需求显著降低。2008年之后,全球性金融危机的爆发使得日元作为避险资产的需求大大增加,但日元的升值只使得房价同比小幅上涨,并未使房市发生根本性的改变。2012年之后,在全球经济复苏的大好形势下,日本经济却依旧低迷,而日元的持续贬值也使得日本的房地产市场更加萧条。


新加坡



2004-2012年是新加坡经济的快速发展时期,除了2008年的金融危机,新加坡元一直处于上行趋势。在这一阶段,新加坡的房价也一直在上涨。然而在2013年之后,新加坡经济出现下滑,而汇率的下跌使得房价也出现了下降趋势。


中国台湾



台湾的汇率变动仅仅影响了房价的同比增速,没有影响房价的整体走向。在过去的15年中,台湾房价只在2008年金融危机时有过短期下滑,其余大部分时间都呈现出上涨趋势,尽管房价的上升速率会因汇率的波动而改变。


泰国



2008年金融危机之后,泰铢开始贬值,但这仅仅使房价的同比增速放缓,并未从根本上改变房市整体上涨的趋势。泰国作为一个旅游国家,每年吸引大批海外游客。与邻国相比,泰国的房价较低,且又有永久产权,这对国际投资者无疑有很大的吸引力。


中国



与上述国家一样,中国的汇率和房市也呈现出一定的正相关。在2015年之前,除了08金融危机的短暂影响,房价一直跟随汇率的上升而暴涨。从2015年8月开始,中国的汇率改革使得人民币的贬值压力增大,房市也开始呈现出下滑趋势。如果人民币持续走低,那么无疑将会影响到房价的走势,而房价的增速也将随之放缓。




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