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2015年是新西兰楼市快速发展的一年，随着移民人数的迅猛增加，刚性需求剧增，楼市（主要是奥克兰地区）供求矛盾日益加剧。据媒体报道，截止到2015年11月，新西兰净移民人数，已经连续16个月创出历史高位。而在截至2015年11月的一年中，净移民人数已超过6万人，相比较之下，2014年同期只有约4.8万人，2013年同期只有约2万人，两年的时间增长2倍！

奥克兰（图片来源：google）

作为应对措施，新西兰央行（储备银行）在2015年四次下调官方现金利率（OCR）为楼市降温（见下图）：

（图片来源：新西兰储备银行网站）

官方现金利率的不断下调也引发了银行间的一场“贷款利率大战”，一旦有哪间银行宣布降低利率，其他银行马上紧随其后。抵押贷款利率“破5”之后再“破4”，创出了60年来最低水平，当地的一家SBS银行，更将利率降到3.99%的水平。

同时就整体银行的贷款利率来讲，2015年底也是上世纪90年代以来的最低水平（见下图）：

（图片来源：新西兰储备银行网站）

贷款利率走势及投资建议

2016年新西兰银行贷款利率的走势如何，银行又将采取怎样的政策来调整利率呢？我们采访了新西兰百家信贷总经理王健，了解到业内人士对房贷利率走势的判断。

百家信贷总经理王健

商业银行利率调整不一定与官方现金利率（OCR）的变动同步

王健认为，自2016年6月份开始，新西兰银行利息开始频繁下调，当时官方现金利率（OCR）也在下调当中，这可能造成了一种错觉，银行贷款利率与OCR总是同步调整的。其实这不是必然的，有时还会出现官方OCR下调，但商业银行利率上行的情况。他举例说，OCR 2015年最后一次下调发生在12月，而与此同时，各大商业银行普遍将三年期以上的房贷固定利率小幅上调。因为OCR的下调是央行基于新西兰内部经济形势做出的调整，但商业银行的资金一大部分是来自于海外。所以，商业银行自身也有借贷成本。此次商业银行长线固定利息逆势上调，就是因为2015年12月17日，美联储9年以来首次加息，这也就导致了本地商业银行海外信贷成本的增加。美联储加息一旦开始，就会有一定周期。所以这也就直接影响到了长线固定利息。

他认为，目前新西兰的贷款利率已接近底部，2016年短线的贷款利率（一年期、两年期）会维持在一个相对较低的水平，不会有太大波动。但是三年以上的长线利率可能还会小幅上涨。这主要取决于未来美联储的加息进程，预期未来还会有进一步的加息措施，所以新西兰银行的借贷成本将会继续走高。

2016年贷款利率走势难以预测，银行根据楼市状况适时调整

王健表示，对于未来利率走势的预测还需要结合新西兰整体的经济情况和全球金融业的走向。很多数据目前还不具备参考性，所以还需要一段时间的观察才能做出准确预测。奥克兰房产市场在2016年初处于放缓的态势当中，由于前期房贷量过大，此时银行的风险也就变相提高。所以新西兰各大银行对此也做出了应对措施。一是收紧新贷款审批条件，控制新进贷款量。二是调整激进的利息政策，不再进行“利率大战”，以此提高利润。此前当某家银行率先公布了一个特价利息以后，其他银行在三天内就会积极跟进，而这种情况最近却没有发生。近期Westpac和BNZ银行的贷款利率政策比较积极，而ANZ和ASB就不再跟进了。比如，Westpac在2015年底公布了一个一年期4.24%的利率，而ANZ等银行并没有跟进，这就看出银行间的“利率大战”已经告一段落了。

根据自己所属的投资类型选择锁定贷款利率的时间长度

那么根据目前的市场状况，客户在贷款时如何选择把利率锁定在几年比较合适呢？每家银行在一定时期就会推出特价利率，而绝大多是客户都被这种促销牵着鼻子走。也许一个不适合您投资周期的特价利息让您错过了最佳得售房时机。导致整体投资计划的失误。王健指出，明智的客户一定要制定一个适合于自己的投资理财计划。根据自己投资周期来决定利息固定的term。同时各大银行也会提供不同的信贷产品，比如interest only，offsetting loan 和revolving credit。投资人可以在咨询过专业人士后，选择最佳的产品和周期。

2016年房贷短期利率应保持稳定

王健预计2016年短期利率不会出现太大变化，会维持在4%-5%之间。主要原因是新西兰经济依然处在比较疲软的状态，而乳制品价格还尚未确定能够进入一个稳定上行的态势，所以新西兰政府应该维持纽币汇率处在较低水平，这样的话贷款利率就缺乏上行的动力。