【必看】银行凭什么低估我的房子价值?了解这些后就能“对症下药”了!,ASSA盛通澳洲投资微信公众号文章

什么是估价？

估价是由银行指定一家独立的估价公司去做，而这家独立的估价公司会指定一个专业的估价师去做评估报告，以保证这份评估报告的公平，公正和准确性。不同的银行还可能会通过同一家估价公司去做评估，这充分说明了估价报告是不受银行或者其他机构影响的。

案例
CASE
2013年中身边的几个朋友都在同一地区楼盘购买了楼花，2015年初该楼盘建成，大家一起开始边准备贷款合同边等待新房的交割。而这时候房屋的估价却出现了问题，最严重的是一套售价59万澳币的一房楼花当时估价竟然只有49万澳币，整整相差了10万澳币，让人大跌眼镜。这也就意味着屋主原本只需支付的20%首付—11.8万澳币，由于估价的大幅度偏差，一下子变成了19.8万澳币的首付！多出了将近一倍的资金而且当时距房屋交割只剩不到一个月的时间！估价与售价的相差甚远也让人对当初购买这一物业的决定产生了质疑，房子到底值不值这个价？

上面的案例涉及到房屋贷款中的一个重要环节——“估价”(Valuation)。估价是由银行指定一家独立的估价公司去做，而这家独立的估价公司会指定一个专业的估价师去做评估报告，以保证这份评估报告的公平，公正和准确性。不同的银行还可能会通过同一家估价公司去做评估，这充分说明了估价报告是不受银行或者其他机构影响的。

估价的结果对于贷款来说起着至关重要的作用。银行控制贷款人风险最重要的指标之一就是LVR(Loan to ValueRatio)：LVR越高，银行承受的风险就越大。而银行的估价报告就是决定LVR高低的基准。举个简单的例子：

一套房子的购买价是100万，估价是100万。按照80%的LVR，能从银行贷出80万。如果估价是90万的话，那银行只能贷出90万的80%，也就是72万。换而言之，估价低，则贷款比率也就低了。从银行贷出的钱少了，所要支付的首付便多了。

可见估价的高低直接影响我们将要从口袋里掏出多少现金。那又是什么影响着估价的高低呢？

估价师在做估价的时候又会以什么为标准来考量物业的价值呢？其中有八个因素是银行最看中的评估指标：

-- Location and neighbourhood –地理位置

-- Land(Planning, Titles) – 土地大小

-- Environmental issues – 环境

-- Improvements– 室内外装修

-- Recent market direction – 市场走向

-- Market volatility – 市场波动

-- Local economy impact – 当地商业也就业状况

-- Market segment conditions – 当地社会结构

还有一些加分因素，但不起到决定性作用。比如：房屋外观，花园，平台，游泳池，车库以及环保设施等等。估算师对物业的估价都是个案分析的，但最常见的参考一般是六个月内附近地区成交的房价价格，这也是银行内部系统desktopvaluation的参考之一。

首先，我们需要明确两个概念——“市场价”和“估价”：

市场价: 是指一件商品在公开市场上的买卖价格。简单说来就是买家愿意出售，而卖家愿意出让的真实价格。

估价: 只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。单反预测，就肯定不会绝对准确。就算估价师再专业，也不能完全准确判断出物业即将出售的市场价。

估价滞后性

在估价报告中，很重要的一个组成部分就是最近成交价的对比。通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。就以悉尼为例，六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升5%-10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了。

估价客观

估价本身就是一件非常专业且有难度的工作，这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个物业都是独立存在的。没有任何一个物业和另外一个是完全相同的。就算再相似，也会有地理位置，楼层，朝向，噪音等的不同。这也就给了估价师出了一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。

银行风险控制

众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。

那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢？那就是估价。说直接点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担其全部的成本。

综上所述

估价并不能完全和真实的反应物业的市场价格。所以当有朋友遇到估价低于市场价格的时候，先不要慌，银行评估价低于房价的情况并不代表房子不值这个价格，从某种角度上来看是银行为了控制在抵押贷款中的风险来保护自己的行为。就像我们之前跟大家谈过的贷款保险（LMI）一样，也是银行在借贷行为中保护自己的一种方式。

如何积极应对和解决的方式：

1. 需要意识到如今澳洲大热的房市，物业低估是一个不可避免的现象。特别是购买楼花的朋友，两三年后房子才成交。作为投资者，应该了解这个现象的存在而准备一部分额外资金来应对，量力而行。

2.每个银行指定的估价师可能会不一样，所以同一套房子在不同银行所做出来的估价也许不同。我们会帮助客户在贷款申请之前先做好估价，然后根据每个银行给的估价来决定选在在哪家银行做贷款。多达十多家银行与贷款机构的免费估价可供客户选择。

3. 对于资金紧张的投资者来说，如果低估了应该马上和我们联系，寻求解决方案。这一点也就体现了Broker比银行的Lender更好的优势：独立性。资深的贷款顾问熟知各银行的估价和走向，以及银行在各个阶段面对“借贷风险”的不同态度。

请联系我们！

请联系ASSA Investment Group：

悉尼
电话：+61 2 8006 5588 / +61 432 323 256 / +61 433 777 058/+61 430 352 706
email：[email protected]
qq：373082502 / 2114167252

墨尔本
电话：+61 3 9670 8810
email：[email protected]

深圳
电话：+86 755 2295 9622/ +86 150 1940 4040
email：[email protected]