姻亲房(GrannyFlat), 做为在自住房外增建的独立住宅，其丰厚的租金收入以及相对分租而显现的独立性使其成为房产投资市场上的“现金牛”。从目前的总体形势来看，姻亲房具有投入小，租金高，空租率低等多个优势，年均回报率在20%以上。在澳洲有超过10年建造及投资经验的Perfection Building Group 公司的Managing Director ,Chao Chen为我们就姻亲房的投资及建造问题做了很详尽的解答。

Q: 澳洲建造姻亲房的未来前景怎么样？

C: 2014年，整个悉尼的房价持续走高。来自中国的大批买家在澳洲的买房需求大幅提升，出于投资和移民的需求，房地产市场成为热钱涌入澳洲后的第一选择。与此同时，利率也创下历史新低，从而也推动了悉尼房价的全面上涨。在过去五年中，常年房屋供给短缺和人口数量不断增加的双重作用下，除个别地区之外，悉尼租金节节攀升，每年或半年房东会上调租金价格。即使悉尼租金价格每年都在增长，待出租房开放时间租客们身影仍然络绎不绝。高租金和低空置率吸引着众多房产投资者踊跃进入市场。

Q: 投资姻亲房与投资普通房屋的主要区别在哪里？

C: 姻亲房相对一般普通住宅的主要区别在于姻亲房的投入资金量小，仅为普通住宅的10%-20%。姻亲房的建造建立在原有土地的基础上，审批简单，建造周期短，建造完后的出租收益远高于一般普通住宅。

Q: 姻亲房的建造需要多少资金投入？

C: 在建筑形式上，姻亲房可以是从主要居所隔离出的独立空间，也可以是主要居所的加建部分，但最理想，同时能带来最高回报的是有独立的全新建筑。建設一套全新的独立姻亲房平均成本低于10万，每周可获得约400元租金，年租金收入超过2万，五年时间即可收回全部本金，年均回报超过20%。同时，因为姻亲房的存在，为原本的自助屋提升了房产的总体价值，在将来的出售上增加了吸引力。对于希望获得投资退税的人士來说，全新的姻亲房每年的物业折旧可以达到6000元，可以带来可观的退稅收益。

Q: 姻亲房的增值前景怎么样？

C: 从平均回报来看，姻亲房每年的租金收入在23,000左右，每年的回报率越25%，投资回收周期约为4年。于此同时，由于姻亲房的存在为整个地块的估值增加了不少砝码。在税务方面，由于姻亲房属于整个地块的一部分，业主用于投资的话建造成本、室内装修、水电等也可以按一定比例相应地进行折旧和抵扣。虽然姻亲房不能作为独立房屋进行出售，但当整体地块出售时，拥有一个姻亲房的地块能够产生两份租金收入，这对于投资者来说显然更具吸引力。

Q: 姻亲房在审批设计上有什么要求

C: 新州大多数的姻亲房设计审批实行的是合规开发体系（Complying Development），这意味着如果设计符合AHSEPP (Affordable Housing State Environmental PlanningPolicy) 的开发要求，通过有资质的专业公司一般可在两周内通过审批。我们公司通常在设计和代理申请审批上最快能在三周内全部完成。姻亲房的地块面积需大于450平米，根据地块面积不同，面宽、退界和建筑覆盖率的要求也不同。姻亲房可以是一睡房、两睡房或三睡房设计，但建筑面积最大为60平米。我们的大部分客户看重的是长期的增值空间和租金回报，因此在设计上我们会为客户进行个性化的设计，从而带来更好的回报，为房客更好地营造出家的氛围。

Q: 姻亲房的建造需要多长周期？

C: 通常在审批通过后，一个独立的60平方米两房的姻亲房从开建到完工将钥匙交付业主需八到十二个星期。根据所选户型的不同，地块的实际情况的不同，其建造时间也就相应的有所不同。当然，依附在主建筑之上的姻亲房的建造或改建会根据具体情况的不同而有所不同。

Q: 姻亲房是否有多种多样的房型和建造结构？

C: 姻亲房可根据地形、主建筑的风格以及街区风格等因素而使用不同的材质进行修建，大体分为以下三种类型：一是板房结构的姻亲房，此类姻亲房通常建造的成本更为经济，同时也能缩短建造周期。二是泡沫板房（Ezyclad），此种姻亲房更为隔音、隔温，材质也更为轻便，在二层加建上更具优势。第三种即为单砖房，其坚实牢固，与主建筑为砖房的主房更为匹配。

Q: 建造姻亲房需要考虑哪些方面的因素？

C: 除了450平方米以上的土地面积的要求之外，姻亲房还需要考虑地界、市政管道、后院树木的大小高低等多种因素。除此之外，对于不同朝向的姻亲房的建造，采光也是需要做为重点考虑的，我们公司有专门的设计软件运用3D动感设计来为客户设计出阳光饱和度最为理想的朝向和户型，从而大大提高居住的舒适性。另外，水管的铺设是一项耗费精力也耗费金钱的事情，我们建议做为紧凑型小户型的姻亲房可以选择将浴室和洗衣房合并为一个多功能区域，这样做就最大程度的节省了有限的空间。再其次，双层玻璃门窗对于玻璃门窗面积比例较大的房屋来说是个更好的选择，因为双层玻璃具有更好的隔热、防寒和隔音效果。

Q: 姻亲房的建造需要注意哪些细节？

C: 做为相对独立的附属建筑，考虑到前后住户的私密性及公共区域布局，设计师会在姻亲房的设计中对门、窗甚至床和壁柜的摆放进行特别的设计，从而最好的、最大角度的降低前后建筑以及左右邻里的相互可视性。当然，对于一些倾斜地块，也可以通过装饰墙或栅栏的形式对空间进行分隔。于此同时，根据房型的需要和客户的喜好，姻亲房的室内布局更具有灵活性，厨房、浴室、洗衣房等皆可根据建筑风格的调整而进行调整，但总体原则依然以简洁、实用为主。

Q: 姻亲房的室内设计应该遵循怎样的原则和理念？

C: 姻亲房作为小户型房型，需要在不超过60平方米的土地上根据客户需求建造出一房、两房、甚至三房的居室，同时具备所有厨房、卫浴、厅室的功能，这无形中对设计提出了更高的要求。要做到简约而不简单，干净易于打理的同时又能够凸显品位，从而提升姻亲房甚至整个房产的价值。根据不同地块的地形、朝向以及主体建筑的风格，设计师不仅能够为每一个房屋设计专属的房型，同时也能够在配色、采光等各方面给出专业性的建议。

Q: 姻亲房在整个建造过程中是否与一般房屋一样合规保质？

C: 姻亲房的建造标准及要求都必须符合澳洲的标准和监管要求。做为一个大型的正规的持牌老牌公司，我们公司在施工上按照各个工种的最严格的的标准执行，每个工种均是持牌的经验丰富的师傅，并配备全保险。于此同时，水工、电工、水泥工、瓦工、木工等各个工种在整个建造过程中衔接顺畅，为客户既节约时间又节省成本。在建造的每个阶段完工时，需要独立的监工部门与客户一起对已建部分进行审核和评估，对细节及合同的履行上进行一一查证，以此确保施工质量，这一点对整个建造来说至关重要。

随着投资房的购买者队伍的不断壮大，人们寻求大面积土地的供给越来越少，因而在已有地块的基础上进行加建增建和扩建就成了大势所趋。低利率下的房地产市场进一步走强，无论是满足家庭人口的需求，还是对投资回报的要求，姻亲房是一个投资的亮点和热点。

如果希望更多了解姻亲房的投资机会，或者希望获得研究、设计、报批和建设的专业化服务，可以向PerfectionBuilding Group进行专业团队咨询，详情请咨询：02-97379808 进行咨询，或亲临我们的展厅Top level, Auburn Home Centre, 219 Parramatta Rd Auburn. 您亦可以登录我们的网站www.perfectionbuilding.com.au了解详情。