简言之，负扣税是指在投资过程中，利息或其他费用的整体支出成本超过投资收入，造成亏损的情況，因这部分亏损可扣税，从而减轻投资负担。 反之，收入超过整体支出时，所获得的净收入则要作为收入的一部分计算纳税。但是，在澳洲房产投资上，负扣税是一把双刃剑，也是一个经常被误解的概念。

澳洲税务局（ ATO）每年都发布一个重点审核行业清单，房产投资一直都是审核对象之一。原因就是新的房产投资者经常错误申报其支出。由于投资房产可能带来的 “ 负扣税” ，买房投资变得格外具有吸引力。对于房产投资而言，负扣税就是您投资房产取得的租金收入低于您的贷款利息及与投资该房产有关的其他支出，如地税，管理费等。负扣税一般比较适合收入较高的投资人。

在澳洲投资房产的投资人中，有三分之二的投资人获得房租收入，且会申报亏损；也有很多人因积累多年的亏损在最终出售房产时节省了资产增值税。

节税：没有人愿意在房产投资上折本，即使大部分房产都是负扣税。但是通常房产价值将会随着时间不断提高，您仍然享有资本增长的好处。在计算现金流的时候，别忘了计算其他房产相关的开销及退税收入。如果资本增长比租金折损高，那么负扣税就是可行的。

最大化投资收益： 如果仅仅是为了避税而采用“负扣税”的话，就失去了投资的意义。因为，所谓“负扣税/负债经营”首先是一种投资策略，节税只是次要目标。 “负债经营”让您不付或少付首期购得房产，而不用攒钱买房。用负扣税的办法进行投资有可放大您的所得。假设您用$130,000的自有资金买了一份$150,000的物业，如果物业的价格涨10%，您可以有$15,000的收益。如果您用那$150,000做抵押，再借$600,000，并购买一份$750,000的物业，如果这份物业的价格同样上涨10%，您最初的$130,000的资金就能为您带来$75,000的收益。就算减去$30,000的成本，您还是有$45,000的净赚，而不是$15,000。

不过，负扣税是一把双刃剑。在您的收入可能成倍放大的同时，您的损失也可以成倍放大。负扣税的风险有，

空置风险：您投资来的房产在一段时间内没有租出去，这时候，如果您仅仅依赖房租来偿还贷款的话，可能有麻烦了，说不定还拖欠还款。

房价跌落风险： 每个投资者都知道，您所投资的东西的价格可能涨，也可能跌。如果您所投资的房产价格跌落的话，那您遭遇投资损失了。不过，目前澳洲房产的租房市场非常火爆，这种风险就已经很小了。

由于收入越高者税率越高，同样一处房产投资，对于高收入人群有更好的避税效果，年收入越高的投资者年退税额相应也会越高。