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卢若桓注册会计师税务专栏 你的度假屋退税了吗?
2016年02月08日
新西兰TV33
你的度假屋退税了吗?
卢若桓
上周跟朋友碰面,大家谈起Holiday Batch的事情,他会把Holiday Batch出租,也会自己与家人享用。自然而然就讨论到有没有税务上的事宜要注意。
对度假屋来说,如果我们把它用于出租和自己享用,是属于两用财产。IRD从2014年的会计年度开始,定了新的制度。新的两用财产税务制度如下:
1. 修改“私人用途”与“出租用途” 的定义
2. 修改可以扣税的出租费用条例
3. 提供豁免报税方案
4. 修改可以抵销其它收入的条例
这个改例受到最大影响的是这些在亏损的两用财产,以及是用公司形式拥有这些两用财产的人。在旧的制度下,是可以用这些两用财产的亏损来扣很多税,但是在新的制度下,可以扣的税就大大收窄了。以下是其他的案例,好让大家明白其他的制度。
举例一:“私人用途”与“出租用途”的定义
王总有一间度假屋在皇后镇 (Queenstown)。在复活假期时段出租,假设每天的市价租金是$1,000,这两个多星期的收入一共$10,500。度假屋分别租给以下不同的人:
1. 经房屋中介有本地客户在网上登记了,客户要租两个星期,但要求降价到每晩$750,即是打了七五折,王总同意,收费合共$9,000。
2. 王总的朋友在度假屋住了三天,他的朋友坚决要付$1,500给王总。
结论:两者的收入是属于私人用途。因为收费是比市场的价格少于百分之八十,所以在IRD的制度下这$10,500也是免税。
举例二:修改可以扣税的出租费用条例
例如王总的度假屋一年费用分别如下:
• 广告招租费用
• 保险
• 贷款利息
• 维修因租客埙坏的窗户
• 钓鱼牌只供家人享用
结论:具体来说,无论按新旧的制度,广告费用是100%可以扣税,钓鱼牌 费用是不可以扣税。但是其它的费用在新旧的制度下,可以扣税的部分就不一样。 在旧的制度下可以扣税的百分比是 83% (十个月除以十二个月),但是在新的制度下就只有67%(四个出租月除以六个月),因为剩下来没有人住的月份不可以一起算进去。
举例三:提供豁免报税方案
提供豁免报税方案跟举例二一样,但2015年多租了几天给朋友,总收费变成$9,000。相关可扣税的出租开支费用是$16,000。亏损了$7,000。开支费用是$16,000。亏损了$7,000。
结论:在IRD新的制度下,这$9,000 可以变成免税收入,但条件是要放弃跟 IRD扣回这$16,000的出租开支费用,因此可以豁免报税。
GST
大家要注意什么时候度假屋是可以扣GST。能不能扣GST是取决于收入是什么类型的收入,是否属于两用财产? 是民房住宅的收入还是短期度假屋出租的收入? 如果结论是可以扣GST,投资者也要明白如果要卖度假屋或不再把度假屋出租的时候,是要在市场的价格上把GST退回给IRD。投资者一定要慎重考虑扣与不扣GST及其后果。
如果读者是有把自己度假屋出租,我的建议是要咨询会计师的专业税务意见,了解自己的收入是否能免税,还是要报税,如果是要申报,也有可能可以退税。
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