【热议】过去几月,FIRB、澳洲几大银行政策变化大总结.

2016年02月12日 ASSA盛通澳洲投资



从去年下半年开始,澳洲的房产市场一直处于风吹草动的阶段,从FIRB政策宣布改变——海外买家自12月1日起需支付FIRB申请费,重新定义“新房”概念规定重新推到的独栋别墅不再属于“新房”,到各大银行贷款政策一而再再而三开始收紧,对于投资者们来说,很有必要掌握这些变化,才能处变不惊运筹帷幄,决胜千里之外。


1几大银行贷款政策

在去年,APRA曾颁布过每家银行的投资房借贷比例不能超过10%的规定。为了控制投资房借贷比例过高,澳洲各银行纷纷增长其投资房借贷利率,并以新政策严加控制。


小编在这里为大家整理了几大银行的银行政策,以供大家进行参考:



Westpac西太平洋银行


2015年,宣布涨息以后,Westpac第一个宣布调整对海外贷款客人的政策。海外投资客人(没有澳洲身份的客人)的借贷比例由房价的80%,降到了70%。对于持有澳洲永居居民权,以及澳洲公民来讲,即使申请人在海外工作,贷款仍然可以做到80%。


然而,几个月后,银行认为这条政策对限制投资房贷款的力度还不够大,无法控制已有澳洲身份居住在海外并提供海外收入的客人买房借贷的热情。


于是在2015年10月份的时候,Westpac再次收紧投资房借贷的政策。新出台的政策规定,即便持有澳洲永居身份的申请人,提供海外收入,也要根据其永居签证的类别进行借贷比例划分。如果签证的类别不在新政策可接受的范围内,也要同样被认作是以是非澳洲身份的客人,贷款比例只能接受房价的70%。



ANZ澳新银行


ANZ银行在2015年的年初放开了非澳洲身份的海外人士贷款政策以后,受到了大量的海外人士的青睐。在APRA发布投资房贷款限制在10%的规定以后,ANZ银行紧急停止了对海外人士贷款的额外利率折扣(银行通常会根据申请人贷款额度的多少,折扣从大约0.9%到1.4%不等),以此控制海外人士投资房借贷的数量。


至此,非居民在ANZ银行贷款的话,只能享受到ANZ银行给的标准贷款折扣,没有额外折扣。在2015年的年底,ANZ银行再次降低了非居民贷款的贷款额度比例,由原先的房价80%下调至70%



  NAB澳洲国立银行


NAB银行限制投资房借贷的方式比较特别。他们采用‘本息还贷’和‘只还利息’的两种不同贷款还款方法来进行区分。为了利益最大化,很多投资房的拥有者往往喜欢选择只还利息的方法进行还款。银行在进行区分之后,这部分申请者的贷款利息会比自住房贷款且本息还贷的贷款利息高出超过0.6%左右。就在几个月前,NAB银行和ANZ银行一样,只给非澳洲身份投资房贷款的最低利率折扣。



Commonwealth Bank澳洲联邦银行

澳洲联邦银行的前身是澳大利亚国家中央银行。由1991年开始实施股份化,成为上市公司。外界向来号称澳洲联邦银行能够查到任何国家、任何个人的账户资料。所以,贷款审批的严格化也一直是澳洲联邦银行的特点。政策方面,最近澳洲联邦银行推出高于其他三大银行0.01% 固定利率的政策。




St George圣乔治银行)


圣乔治银行与西太平洋银行同属一个银行集团。在针对海外客人贷款的政策与西太平洋大致相同。只是在可接受的澳洲永居签证类别上略有差别,有些西太平洋银行可以接受,但是只能贷款70%的永居类别,圣乔治银行却完全不能接受,也就是说海外身份或者海外收入的客人所申请的贷款最好不要递交圣乔治银行




2FIRB新规

FIRB在去年下半年对海外买家可购的“新房”(new dwellings)附加了一条更详细的规定。在最新的定义中,一个将旧房推倒后原址重盖的新建筑并不属于“新房”的范畴


海外买家只允许在澳洲购买新房、期房或是空地。而这一次对新房的详细定义意味着墨尔本早就发展成熟、房屋密度高的东区与类似地区的豪宅将从此告别海外买家



许多开发商早已在Glen Waverley等受海外人士欢迎的地区买下旧房,想要推到盖豪宅后高价卖给中国人。那些已经动工的开发商们可能在完工后无法将豪宅售出其预期的价格,而没有动工的开发商也需要重新规划其项目。


2016 FIRB收费标准


2015年12月1日起:

海外人士在申请FIRB购房许可将面临新的申请费标准。


买100万澳元以下的房产均要缴纳申请费5000澳元;

如果物业超过100万但不到200万,需要交纳1万澳元;

以后房产每增加100万澳元,多支付1万澳元;

印花税的现有政策暂时不会调整。



最后附上一条跟银行贷款相关的非常有意义的建议:

3房子价值被银行低估怎么办?

什么是估价?

估价是由银行指定一家独立的估价公司去做,而这家独立的估价公司会指定一个专业的估价师去做评估报告,以保证这份评估报告的公平,公正和准确性。不同的银行还可能会通过同一家估价公司去做评估,这充分说明了估价报告是不受银行或者其他机构影响的。



案例


2013年中身边的几个朋友都在同一地区楼盘购买了楼花,2015年初该楼盘建成,大家一起开始边准备贷款合同边等待新房的交割。而这时候房屋的估价却出现了问题,最严重的是一套售价59万澳币的一房楼花当时估价竟然只有49万澳币,整整相差了10万澳币,让人大跌眼镜。这也就意味着屋主原本只需支付的20%首付—11.8万澳币,由于估价的大幅度偏差,一下子变成了19.8万澳币的首付!多出了将近一倍的资金而且当时距房屋交割只剩不到一个月的时间!估价与售价的相差甚远也让人对当初购买这一物业的决定产生了质疑,房子到底值不值这个价?



上面的案例涉及到房屋贷款中的一个重要环节——“估价”(Valuation)。估价是由银行指定一家独立的估价公司去做,而这家独立的估价公司会指定一个专业的估价师去做评估报告,以保证这份评估报告的公平,公正和准确性。不同的银行还可能会通过同一家估价公司去做评估,这充分说明了估价报告是不受银行或者其他机构影响的。

估价的结果对于贷款来说起着至关重要的作用。银行控制贷款人风险最重要的指标之一就是LVR(Loan to ValueRatio):LVR越高,银行承受的风险就越大。而银行的估价报告就是决定LVR高低的基准。举个简单的例子:



一套房子的购买价是100万,估价是100万。按照80%的LVR,能从银行贷出80万。如果估价是90万的话,那银行只能贷出90万的80%,也就是72万。换而言之,估价低,则贷款比率也就低了。从银行贷出的钱少了,所要支付的首付便多了。



可见估价的高低直接影响我们将要从口袋里掏出多少现金。那又是什么影响着估价的高低呢?


估价师在做估价的时候又会以什么为标准来考量物业的价值呢?其中有八个因素是银行最看中的评估指标:


-- Location and neighbourhood –地理位置
-- Land(Planning, Titles) – 土地大小
-- Environmental issues – 环境
-- Improvements– 室内外装修
-- Recent market direction – 市场走向
-- Market volatility – 市场波动
-- Local economy impact – 当地商业也就业状况
-- Market segment conditions – 当地社会结构
还有一些加分因素,但不起到决定性作用。比如:房屋外观,花园,平台,游泳池,车库以及环保设施等等。估算师对物业的估价都是个案分析的,但最常见的参考一般是六个月内附近地区成交的房价价格,这也是银行内部系统desktopvaluation的参考之一。



首先,我们需要明确两个概念——“市场价”和“估价”:

市场价: 是指一件商品在公开市场上的买卖价格。简单说来就是买家愿意出售,而卖家愿意出让的真实价格。

估价: 只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。单反预测,就肯定不会绝对准确。就算估价师再专业,也不能完全准确判断出物业即将出售的市场价。





估价滞后性


在估价报告中,很重要的一个组成部分就是最近成交价的对比。通常,估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。就以悉尼为例,六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升5%-10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格,也就不难理解估价为什么会低了






估价客观

估价本身就是一件非常专业且有难度的工作,这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个物业都是独立存在的。没有任何一个物业和另外一个是完全相同的。就算再相似,也会有地理位置,楼层,朝向,噪音等的不同。这也就给了估价师出了一个难题,每一套物业的估价都没有绝对的参考物





银行风险控制




众所周知,银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时,银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上,未来市场的变化,银行通过拍卖所产生的房产中介费,律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。


银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢?那就是估价。说直接点就是,房子估低点,就算最坏情况发生,银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担其全部的成本。

综上所述

估价并不能完全和真实的反应物业的市场价格。所以当有朋友遇到估价低于市场价格的时候,先不要慌,银行评估价低于房价的情况并不代表房子不值这个价格,从某种角度上来看是银行为了控制在抵押贷款中的风险来保护自己的行为。就像我们之前跟大家谈过的贷款保险(LMI)一样,也是银行在借贷行为中保护自己的一种方式。



如何积极应对和解决的方式:

1. 需要意识到如今澳洲大热的房市,物业低估是一个不可避免的现象。特别是购买楼花的朋友,两三年后房子才成交。作为投资者,应该了解这个现象的存在而准备一部分额外资金来应对,量力而行。


2.每个银行指定的估价师可能会不一样,所以同一套房子在不同银行所做出来的估价也许不同。我们会帮助客户在贷款申请之前先做好估价,然后根据每个银行给的估价来决定选在在哪家银行做贷款。多达十多家银行与贷款机构的免费估价可供客户选择。


3.  对于资金紧张的投资者来说,如果低估了应该马上和我们联系,寻求解决方案。这一点也就体现了Broker比银行的Lender更好的优势:独立性。资深的贷款顾问熟知各银行的估价和走向,以及银行在各个阶段面对“借贷风险”的不同态度。



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