【澳洲房产】哪些因素会影响申请澳洲房产贷款 ?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-25 澳洲房产投资



在澳洲的外国房产投资者中,中国人所占的比例是最高的。在澳洲投资房产已经不是中国富裕阶层的专属,越来越多的中国中产阶级也看好澳洲房市。

据《Financial Review》报道,两周前才公布了针对海外收人人士贷款的硬性标准,Westpac集团旗下的墨尔本银行目前贷款政策发生大逆转,把对外国贷款人的购房首付要求下调了22%之多。其他贷款代理人也表示会有更多银行开始调整他们的贷款政策,以抢占市场份额。看来和之前估计得一样,在有大量贷款机构、中资银行存在的情况下,本地的银行纷纷认识到自己关起门来垄断是行不通的。那么,今天就给大家介绍一下,究竟哪些重要因素最终决定了能否成功在澳洲贷款呢?




“贷款价值比” 是什么?


Westpac集团旗下的墨尔本银行发布新政策,住在澳洲并在澳洲工作的可接受的临时签证居民仍可以获得90%的贷款价值比,与之前宣布的70%可谓天上地下。墨尔本银行将此政策变化称为“最新政策修改”。这说明他们想提高在投资借贷市场上的份额。房贷代理人称这可能是墨尔本银行的一个战略,在其他银行都紧张行动,想要在贷款领域迅速增加市场份额,包括Westpac集团旗下的其他银行。


贷款价值比”((Loan To Value; LTV))就是贷款与所购买资产的价值的比率。比如,抵押房产估值为100万澳元,而银行的信贷政策规定LTV<70%,那么银行最多可以贷给客户70万元的贷款。 对于投资者来说,这就是首付的问题了,在一般情况下,当然希望贷款价值比高一些,虽然贷款多利息也要支付更多,但其实有流动资金可以进行其它方面的投资或者多套房产投资,比起利息来当然划算得多。




 近期银行趋势

澳洲银行的近期贷款规定总体趋势如下:


1. 大多数本地投资者的借贷比例和之前一样,还是可达80%或更高

2. 有海外收入的投资者需要递交的贷款申请文件都变得更严格了

3. 纯海外投资者在各大银行的借贷比例基本上还都可达到70%


如果您通过澳洲本地收入,或者海外收入的正规渠道来申请贷款,只要材料准备齐全,是完全不用担心的。


申请澳洲房贷要素1:


首先当然是房产。房产的价值是贷款机构的保证。贷款机构在客户无力偿还贷款时,可以拍卖房产,所以贷款机构最想了解客户期望购买的房产。他们最关心的就是是此项房产的价值,因此在最终批准客户的贷款之前,贷款机构还会请其评估人员,或是独立的资产评估师对此房产进行估价,以确保万一情况下贷款得以回收。


所以要知道,贷款机构对於小型房产,尤其是单元房(Units) 的贷款是有限制的。很多贷款机构的保险公司都不接受小于50平方米房产的贷款申请,他们担心这种房产在拍卖时会有困难。


出于某种考虑,贷款机构对位于较远的,或是非流行区域的房产贷款也会区别对待。一般而言,位于大城市的房产比位于人口较少的乡村区域的房贷申请优先获得考虑。同样原因,在不动产价格较高的区域比一般区域的房产贷款申请容易获得批准。因此在较远地区房产的贷款比例要相对较低



申请澳洲房贷要素2:


当然,如果想在一般区域置业,也不要灰心,因为通常贷款机构会将有良好工作收入的借款人看作是资信良好的借贷者,而忽略其预置房产的所在区域。


申请人现有的工作,及工作的持续性很重要。为此,客户最好能从客户的雇主哪里得到一封确认客户职位的推荐信。如果客户从事的现职工作还不满三年,客户通常会被要求提供客户以前就业状况的具体细节。


如果客户是一位自雇职业者,贷款人通常会要求客户提供各种不同的财务文件,以便证实客户的资产能力。这是一个较为复杂的过程。如果客户有自己的会计师,最好的办法就是,让贷款机构和客户的会计师直接联系,他们可以准备及时地为贷款机构提供所需的证明材料。




申请澳洲房贷要素3:


第三个重要因素就是客户的信用记录。维护良好的信誉记录是获得贷款至关重要的一步。过往的财政状况可以为贷款人提供有关信用状况和消费习惯的信息。


在客户的贷款申请表中,通常有一份给贷款机构调查客户信用程度的授权书。澳洲有很多信用记录机构,掌握著成千上万个人和机构的信用记录,诸如是否有信用卡欠款记录等。


一项不良记录会在客户的案卷中保留五年,因此客户最好的办法就是尽量将其影响最小化,保证客户的信用历史完美无瑕。一旦有不良纪录,最好的办法就是赶紧弥补。一般来说,就是需要准备好非常充分和合理的解释。




海外人士如何准备?


是不是想问,作为海外收入贷款人对于这些情况会有不同吗?其实,重点在于,了解了这三点之后,向着这个大方向去准备材料。第一个要素对于海外人士来说与本地人士准备的差别不大。但第二、第三项就要求,一定要提供真实、全面、有说服力的收入来源证明;同时如果您没有在澳洲的信用记录,但是有知名的国际信用卡记录等等,都可以用来作为您个人的信用说明。


综上所述,准备贷款的关键是:

* 决定客户要借款的数额

* 准备好充分的、准确的所需文件

* 清楚地知道您要选择的贷款类型

* 了解自己应该如何还付贷款

* 检查自己的信用历史有无不良纪录,并准备好合理的解释




澳洲本地有很多金融和基金机构比如Australian Select Mortgage、Mortgage Ezy等,目前都向纯海外收入人士提供多元化的优质贷款服务。比如,目前有如下贷款产品可供选择



贷款产品 1


最高贷款比例(LVR): 80% 

房产类型: House and Land Package 

最高贷款额:

            100万澳币 (LVR 80%)

            200万澳币 (LVR 70%)

            300万澳币 (LVR 65%)


* 100%对冲账户

* 浮动利息

* 所需收入证明文件包括:工资单,公司证明信,银行工资流水,存款证明(所有文件均需要翻译成英文)

* 作为房产交割的买方律师需为澳洲本地律师,并需要提供FIRB许可



贷款产品2


最高贷款比例(LVR): 80%

房产类型: 全新公寓或House and Land Package

最高贷款额:

            100万澳币(LVR 70%)

            75万澳币(LVR 70%-75%)

            50万澳币(LVR75%-80%)


* 100%对冲账户

* 浮动利息,固定利息

* 所需收入证明文件包括:工资单,公司证明信,银行工资流水,存款证明(所有文件均需要翻译成英文)

* 作为房产交割的买方律师需为为澳洲本地律师,并需要提供FIRB许可





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