【房产观察】公寓投资风险最大50区及房产隐藏问题一览

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-30 澳大利亚ECNTRADE



小编语  ECN Trade  

近日很多投资机构都发布了相关的房产研究报告:麦格理银行公布了对公寓买家来说最具风险的50个区域的邮编,同时也提高了对于全澳大城市超过100个区域的借贷门槛。西太平洋银行房产所有权报告发现,澳洲只有39%的购房者会聘请专业房屋检查,剩余约60%的购房者都不清楚物业隐藏着的问题。



首先来看下公寓投资风险最大的50个区域,一些位于悉尼、墨尔本、布里斯班的内城邮区,以及黄金海岸、阿德莱德、柏斯和达尔文的区域都上榜了,原因主要是房地产市场增长放缓,而公寓供给量过大。


近日麦格理银行已经开始要求买家至少提供30%的首付房款。该银行在之前还公布了针对房产投资者和海外买家的贷款限制。报道称,麦格理银行的榜单将被作为房产投资者了解区域信息的指导,因为以上两个群体的人士可能会在金融机构加大对其贷款的限制下离开市场。


虽然尽管预测房产需求减弱,未来两年仍然会有23.1万套公寓被修建。而麦格理银行的贷款限制主要适用于新公寓供给量较大的区域。悉尼是东部大城市中唯一公寓价格增长超过独立屋的,公寓价格增幅达到11.5%,而独立屋为8.4%


有专业人士认为,麦格理是希望在风险到来前做准备,因为很多新房都是房产投资者购买,随着银行提高对于投资房贷的门槛,会有一些人出现问题。另一方面,新房供给增加,从购买楼花到完工交割的价格涨幅可能不大,更有人担心更多公寓的修建将导致房价下跌。


据了解,麦格理银行的贷款占房价限制,目前是各大银行中最严格的。国民银行去年也实施了以区域为基础的风险衡量,主要针对人口高密度邮区,大部分情况仍然要求20%的首付比例。麦格理银行拒绝对此事置评。但该机构还表示,将对有超过5套以上房产在风险区域的投资者,提出额外的要求。

风险区域邮编一览:

新州: 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2017, 2138, 2150

维州:3000, 3001, 3004, 3005, 3006, 3007, 3008, 3009, 3141, 3205

昆州: 4000, 4001, 4002, 4003, 4004, 4215, 4217, 4218, 4870, 4879

西澳: 6000, 6001, 6002, 6003, 6004, 6005, 6210

南澳: 5000, 5001, 5002, 5003, 5004, 5005

塔州:7000

北领地: 8000



那么如果购房的话,除了贷款和区域选择,还需要注意哪些隐藏问题呢?最近西太平洋银行房产所有权报告发现,大部分的购房者在验房时只依靠自己的勘察,看看水龙头、内置衣柜、屋顶和灯具的情况,并没有去请专业的人来做房屋检查。


因此有关人士表示,专业房屋检查可以让买家更好的了解房屋状况,例如何处需要维修。还可以帮助购房者判断物业是否符合预算,可以减少入住后的意料之外的费用。据统计,新州购房者约43%会花钱购买专业报告。维州25%的购房者在签合同前会进行物业检查,南澳只有28%


虽然邀请专业验房的费用并不低,但相对入住后对房屋隐藏问题的维修费用,500澳元的报告也是划算的。曾有一个案例,黄金海岸一处物业外表看上去没有问题,但专业房屋检查报告却发现,物业受白蚁损坏严重,尽管只有10年房龄,也已经无法只能拆除。


因此即使是新物业或者相对较新的物业,也必须聘请专业检查。购房条件包括房屋性能检查以及有害生物检验报告,也可以帮助购房者解约。


一名购房者曾看中一处物业状况良好,于是签订了购房合同,但是在验房时报告显示房屋湿度大,有霉菌及白蚁风险。此外,另一份报告还发现市议会并未批准房屋部分改造及增建项目。这些问题都是购房者之前没有发现的,于是这位购房者依靠报告拿回了购房定金。


从今年7月开始,新州地产中介对销售的物业必须公开建筑、有害生物、地质及合同审查相关报告记录。买家也可以依据这些报告进行砍价。但是销售合同中是否应强制性包括建筑及害虫检查还在商议中。

写在最后

投资是一门学问,房产投资也有很多需要注意的。目前各大银行房贷收紧对澳洲的房产市场或多或少有一些影响。而在购买物业时要结合多方面的因素分析,同时很多细节也需要考虑。最后小编提醒各位在做任何投资的时候,准备工作一定要做足,最好请一个专业人士进行相关分析或者检查。

信息来源:Domain、每日电讯报、SMH


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