中美地产投资的区别

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-31 美国移民信息平台







1
美国投资谈判更为复杂


在美国,谈判是所有交易必经的阶段。在中国,谈判旨在建立联系,而在美国,谈判则“不留余地”—交易中所有重要的环节都应经过讨价还价的过程方可确立。在中国,即便协议签订后,谈判仍可继续,而在美国,这将被视为反复无常的举动,应尽可能的避免。


2

在美国,“生意归生意”,但在中国,则不尽如此


美国的商人群体也丰富多样,并且有时会让您意想不到。在美国,生意就是生意,鲜有政治、关系或人际交往的因素参杂其中。美国商人更希望能够直达主题,铺陈利害,并希望在所有不确定和繁杂的因素中找出达成交易的共识。他们也希望您如法炮制。美国商人通常认为在中国所惯用的那一套做生意的程序是一种浪费时间——这并不是粗鲁,而是他们希望能够尽快达成一致,以便进行下一项交易。 



3
美国商人通常不与谈判对手把酒言欢


在谈判的过程中,美国人通常不与谈判对手进行社交活动。许多美国商人认为在交易没有达成之前的所有社交活动都是低效而没有价值的。美国商人通常说“我们有更重要的事情做”,比如进行下一个交易。这主要源于大家都希望表现出自己很忙(也很重要),这只是美国方式的缩影,所有的社交活动应该在交易完成之后进行。


4
交易更需要完整的文件合同


在美国,商人们希望最终的交易文件能够完整清晰的涵盖交易的所有方面。因此,合资或者合伙文件通常冗长并且复杂。美国律师也习惯于考虑问题的所有方面——在美国,几乎没有所谓的标准协议这一概念。 



5
争议通常靠诉讼,而不是谈判解决


 

美国是一个讼争社会——人们习惯于依靠法院解决问题,无论是合伙人之间或债权债务人之间。美国商人经常利用合同文件中缺乏明晰的部分谋求更大的利益。美国社会中人与人之间的关系远比中国社会要更“好斗”。如果事情发生偏差或者没有按照预期的计划进行,即便是合伙人或者是债权人都并不一定会配合您解决问题。各方纵使达成了一致,这也是基于对法庭的可能判决结果的一个清晰认识和比较的结果。美国的商业法律历史悠久,能够追溯到几百年前英殖民地时代,而法院也会乐此不疲的引经据典。 



6
严格的地产法律管控


在美国有51个独立法域,包括50个州和联邦政府。各州郡有不同的房地产法规,同时还存在针对环保、健康/安全、残疾人保护,和融资的联邦法规。在一个州行之有效的交易结构可能在另一个州就行不通。美国法律体系的复杂程度远远超过中国的相关规则。 



7
地产融资商和借款人之间的关系中美之间存在重大差别


在中国常见的融资商和借款人之间的相互合作和相互支持的关系在美国并不存在。与中国不同,美国的融资商一般不允许指定建筑承包商、物业管理或大多数的运营规则。中国法律规则中不存在美国法律项下的“贷款人责任”和“衡平居次”原则,这些原则可能导致贷款人为借款人的行为承担责任并丧失其担保的优先权。在美国,贷款人决不是其借款人的合作伙伴。


由于在美国投资面对更多复杂的问题,中国投资者非常需要了解这个产业的所有方面的独立专业人士的指导。任何房地产投资通常需要中介、担保人、租赁经纪、资产管理人、权属代理、律师、银行家、会计师、贷款人、评估商、环评机构以及工程师。与这些专业人士合作,并且保证工作成果利益的最大化,是一项巨大的工作,需要忠实与您的专业机构的通力。在投资伊始就将这些专业人士招入麾下对于您充分了解投资目标和设计交易结构,并最终取得您希望的成果是有很大裨益的。

 

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