澳洲房产投资守恒定律:买一栋,守一栋

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-19 墨尔本房产资讯



导读

为什么投资房地产,尤其是在澳大利亚投资房产,无论买入了多少套房产,始终不该卖掉房产,又怎样能够做到不卖掉房产呢?




土地拥有者,永远是整个时代的大赢家

人类近200年的历史告诉我们,自从进入近现代社会以来,整个社会其实就是由三种人群所构成:工人、资本家和地主。

虽然今天的工人已经进化到“白领阶级”,但不变的是什么?


是一天八小时的工作;是一周五天的周转;是一年到头的勤勤恳恳;是一辈子的辛劳;但换来的是无论工资多高多低,反正一失业,就要面临窘境的结果。


资本家呢?当然钱比工人赚得多,可日子过得一定舒服吗?



他要从别人那里租来地皮开商店、办企业、开工厂,怎样筹集成本;怎样控制支出;怎样管理雇员,工人只要一天工作8小时,可资本家除了睡觉都要把所有精力都投入到自己的事业中去的,有时还得赤膊上阵。就是这样还有经营失败,破产倒闭的风险在等着他,论辛苦可不亚于工人。


那么谁最开心?就是把土地和土地上面的厂房租给资本家的地主了,他不用劳动,无需费心经营,不管旱涝雨晴,只管到时收钱。


只是在这个世界上,工人到处可以招工,资本家什么生意都可以做,唯独土地是有限的,因此土地的所有者也是有限的,能够靠土地获利的才是世上最幸福的人。




因为澳大利亚的别墅都是带土地的,并且与中国不同,是永久使用权,买房子其实就是在买土地,占有房产越多,意味着占有的土地越多。


而且澳大利亚的房地产在过去的半个世纪中呈现出稳定的上升趋势:20世纪60年代,全澳的房产均价为8千澳元/套,80年代上升到8万/套,90年代达到15万/套,2000年前后升到30万/套,如今更是达到了56万/套(2010年)日后星移斗转,世事变迁,但不会改变的是你,或者你的家族后代,作为“澳洲地主”获得的房产红利。


土地,只有土地,才是最终的“真金白银”。




房地产在澳洲,不仅可以作为“保值器”,也是一个灵活方便的“现金吐纳箱”。这是由两点决定的。

一方面,澳大利亚本地居民的居住习惯培植了稳定的租客市场。


根据调查,目前澳洲的永久定居者当中(也就是不包括留学生在内)有30%的人是长期租房生活的,有的甚至是终生租房者。


而且和中国人理解的不同,这些长期租客并非都是低收入群体,他们当中不乏收入较高且稳定的中产阶级.再加上流动人口的因素,因此租房一定是一种刚性需求,庞大的租客数量撑起了坚强的出租市场。



正因为如此,纯粹作为投资的房产(非自住房)从出租中所获得租金收入,可以一定程度解决不少投资人对现金流的担心。


另外,澳洲贷款制度对于民用住宅是最为宽松优待的,这一点区别于其他一些国家(比如中国),许多国内投资者正是对此不甚了解,才缺乏持有房产的信心的。


我举一个例子,根据澳洲银行的规定,如果购房者购房产升值了即可向银行申请升值部分当中的一部分作为新的贷款,而且申请来的贷款金额,完全可以用到别的行业领域投资上(贷款部分请以finacial Broker建议为准)。



这个优越性,往往被本地的很多投资人,生意持有者用于成本筹集利器。所以不要担心房产会淤塞住你的资金。

反对带着“投机”的目的来做澳洲的房产投资的。

因为要“投机”,所以为了实现利润最大化,从投入上看,可能要冒资金链紧张的风险;从目标上看,可能会冒“所有鸡蛋放在一个篮子”里的风险;此外作为来自国内的炒房者,汇率风险,宏观经济风险,都会因为他们“投机炒房”的做法而被大大放大了。

再稳定的一个投资行业,也不能保证在一两年的短暂时间段中,可以稳赚不赔。

所以奉劝所有有意投资澳洲房产的人士,千万不要把它当作赌场,靠掷骰子来博取你的运气!


其实通过这几年与国内投资者接触了解,人们在海外买房的动机已经发生了变化,如今越来越多的国内投资者已不再是人们过去所说的“炒房团”了,因为他们并不是把房产作为买进卖出的一种投机行为,而是更多学会了以上所说的长期持有了。

因此,要想真正成为一名成功的房地产经营者,一定先要学会“Buy one, keep one”。


(以上内容源自网络,由澳洲高盛地产采编)



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