图解英国房市,哪些潜力"明星"区域?哪些是"停滞型"规避区域?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-24 英国房产周刊


虽然英国平均房价一路上涨,但这并不意味着每个角落的房价都一直表现出色。以东伦敦的Hackney为例,这里的房价从1995年到2015年间惊人的增长了939%。而同一时期内,Blackpool的房价只上涨了100%。那么哪些区域涨势稳定应该关注,哪些区域几乎停滞不前最好尽量避免呢?

第一太平戴维斯(Savills)绘制了过去20年的房产市场地图,根据每个区域的各自表现对其进行了分类归纳,分别包括明星型(STARS),升级型(UPGRADERS),引领市场型(LEADERS),落后型(LAGGERS)以及停滞型(STAGNATORS)。同时也反映出英国房产市场的多样化。


图说:英国房产市场类型分部图(回复“英国楼市类型+您的电子邮箱”,获取高清图网址链接)

市场分类

明星型(上图黄色区域):在过去20年中的任何时间节点,该区域一贯表现强劲。

升级型(上图绿色区域):在2000-2005年间表现强劲,但是在leading cycle的其他阶段却未出现高水平的价格增长。

引领市场型(上图深红、红色、浅红色区域):在周期前半程中强劲增长,在2007至2008年的经济危机后迅速反弹,并为类似市场带来连锁效应。 

落后型(上图蓝色区域):主要分布在北部,英格兰中部地区及威尔士,市场反映缓慢,只要基本经济条件适合,可在周期的末尾价格出现上涨。

停滞型(上图紫色区域):在过去20年中,这些区域几乎没出现变化。 

住宅周期是由一个区域房价上涨开始,以最后一些区域出现放缓或衰退结束。

第一太平戴维斯住宅研究部的负责人Lucian Cook表示,在市场顶部的两极化是前所未有的。“伦敦的一些引领型市场已经远远超过了它们曾经的表现,同时连锁反需要更长的时间来储备能量。”

“这意味着伦敦和与其联系紧密的更远市场间,存在巨大价格差。”

那么这些落后型市场能否迎头赶上?“这取决于当它们到达周期某阶段时的经济状况,比如利率和抵押贷款限制,”Cook表示。

世界经济大国的地位推动了伦敦住房市场的主导地位。但诸如城市生活的转变,对搬迁到通勤带的抵触等其他趋势,推高了一些“明星型”城市的房价,如布里斯托、布莱顿、巴斯。目前,这些地区的市场表现远超伦敦腹地。

图说:这栋国家二级保护的独栋别墅位于布里斯托和巴斯之间的Bitton,售价195万英镑。



明星型市场

英国11个“明星型”住房市场中,有7个在伦敦。进入排行榜的行政区分别为Lewisham、Waltham Forest、Haringey、Greenwich、Southwark、Newham及Hackney。 

最初,伦敦的Hackney区被认为物有所值,为这里带来了人气和“重要的升级改造工程”,房产经纪公司Foxtons负责Hackney的销售经理Edward Taylor表示。他还表示,Hackney仍是“价格合理”的,而曾经表现坚挺的Clapton则出现了巨大的价格涨幅。“在邮编E9范围内的Well Street曾经是一个拥挤的市集街道,而现在这里是一系列新建的咖啡馆,酒吧以及有机披萨餐厅,”他表示。“这个行政区中许多不太好的部分都得到了改善。”

伦敦东南的Lewisham吸引的不仅仅是寻求更大住宅面积的买家,还有投资者和开发商,比如Barratt Homes。该地区的一部分吸引力在于其出色的交通连接,与之类似的上榜区域还包括格林威治区。

有迹象表明,伦敦市中心的豪宅出现了价格下滑,尤其是伦敦市中心的西部和西南部,房产经纪公司Stirling Ackroyd反映,过去一年,近四分之一的区域下跌了2.4%。 这种调整可能会蔓延至整个城市:据资本经济(Capital Economics)预测,伦敦房价上涨的涨幅或将在今年底放缓至0。

“我认为伦敦开始放缓,”Cook表示。“伦敦市场已经到顶,即逐渐变得只限于富裕买家购买。”如果价格从此处开始下调,可能是周期改变的信号,在落后型市场中形成价格上扬。

其他伦敦以外的“明星型”市场的表现与伦敦相似,但不随其一同波动。布莱顿是伦敦连锁效应的主要受益者,许多通勤族选择了这个阳光明媚的的海边小镇。“来自本地的申请人,首次购房者和二次搬迁者也表现强劲,”Fox & Sons公司的Dominic Ruzyllo表示。 

经历了2008年的下跌后,布莱顿恢复的很快,从那时起价格也出现了巨大提升。“透明的需求让我看不到市场会衰退,”Ruzyllo表示。去年,布莱顿的房价增长了10%。

图说:布莱顿的一套两居室别墅售价£600,000

位于South Downs的另一个明星型市场Lewes的房价也持续增长。Lewes在2010年初就恢复到了2007年顶峰时价格,而临近的Eastbourne在最近才反弹。“对当地居民来说,Lewesian仍是一个小村庄,但作为一个社区,你可以认识很多人,”Coffey表示。

乡村生活,伦敦一小时通勤圈,与通勤带中类似的小镇相比,Lewes的房价增幅表现更好。当然,更重要的一点是,与同为萨里郡的通勤小镇相比,Lewes的价格更低,比如Waverley的均价为£496,000,而这里只有£319,000。

过去20年中,唯一一个房价持续上涨的城市为布里斯托。作为加速通勤者进入伦敦的交通枢纽,布里斯托同时具有自身的科技氛围及高价值就业市场。目前这里非常受欢迎,去年房价增长了12%。

 

停滞型与落后型

据Cook,这些市场属于“整个英国中被遗忘的市场”。即使在其他落后型市场表现良好的阶段,在这些区域的价格膨胀依旧保持在低位,或负数。它们也是受到大型成功城市的连锁反应影响最小的区域。

这些区域包括Burnley, Bolton, Blackpool, Blackburn, 威尔士的Blaenau Gwent以及Barnsley。据国家统计局(Office for National Statistics),这些区域的贫困程度较高,其中Oldham是英国最贫困的小镇。

图说:Burnley的一栋3居室别墅,售价£215,000

在乡村地区,Burnley的房价最低,为£78,000。一些北部区域尚未全面的受到大型城市连锁效应的影响,但随着曼彻斯特的房价开始上涨,可负担能力降低,这些区域的房价也会逐渐受到影响。去年该地区的房价上涨了7%,而过去十年的总增幅仅为11%。

负责买房出租咨询公司Sequre Property Investment的负责人Graham Davidson表示,HS3告诉铁路计划的公布已经对一些区域形成了提升,同时将确保连锁效应的扩散。比如,目前影响已扩散到位于曼彻斯特外围2英里的Salford Quays。尽管到达市中心仅有30分钟电车车程,但尚未到达Oldham,

Blackpool地区Hunters公司的负责人Gareth Welsh表示:“有很多年,Blackpool的房产市场都处在停滞状态。然而,现在的房屋成交价更接近要价,这意味着我们很快可以看到房价的转变。”

从2005年到2015年,Blackpool的房价下跌了14%。然而,许多落后型区域都是投资者的最佳首选。原因在于,虽然这些区域的资本增长并不大,但是其租金收益很高,且入门成本较低。


图说:Blackpool的一栋三居室别墅售价£389,000 

HSBC的一份最新调查将Blackpool排在英国乡村最适合房产投资区域的第三名。在这些区域中,刚刚实行的印花税的上调政策并未造成市场波动。据Oldham地区的Hunters公司负责人Mark Hadley:“对价值£70,000的房产来说,3%的额外税率并不算什么。”

Oldham临近崎岖的山区,其中一些诸如Saddleworth的漂亮乡村,那里一套房子就能要价100万英镑。Oldham可能也在上升。“众多资金流入小镇,同时还在进行升级改造工程,这都会有所帮助,”Hadley表示。

另一个表现不错的区域是利物浦。“我很惊讶它被定义为落后型区域,”Davidson表示。然而,与曼彻斯特不同,利物浦没有可以留住毕业生的高价值就业市场。

此外,城市对投资的吸引也较慢。现在,利物浦已经意识到这一点了,“市中心的沿海建筑被抢购并改造为精致的公寓,成为一个蓬勃发展的投资热点,”他补充道。

在利物浦,改造“邋遢”区的努力比比皆是。比如Toxteth曾出现过1英镑出售的房产。2015年,这里的房价增长了5%,而2005-15的10年间,这里的房价总计下跌了6%,在经济低迷期饱受打击。目前,利物浦的平均房价为£143,000。

“过去的6-12个月间,出现了对利物浦的真正需求和改变,”Davidson表示。

另外,第一太平戴维斯的最新调查指出,由于需求增加,下一波房价上涨即将到来,而其中大部分地点都分布在不断扩张的伦敦外围通勤带中。详细文章见链接:

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