次贷危机近十年后，美国房地产市场看上去已经“大病初愈”，但市场的复苏却加剧了社会不平等。

过去四年间，美国价值不低于100万美元（约合人民币655.65万元）的住宅数量增加一倍。据房地产信息公司Trulia分析，在美国大城市中，旧金山百万美元以上住宅占比最大，为62%；2015年9月时为63%。此外，美国目前有19个地区（包括城市、村镇等）全部住宅价格不低于100万美元。

尽管部分城市房价大涨可能迫使中低收入者“逃离”，但这对美国经济来说是个“好消息”。

美国商务部本周二发布数据显示，4月份美国独户房屋销量的增幅创下24年来新高，总销量创下8年多来新高。与此同时，新屋价格也创下了纪录新高。

经季节性因素调整后，4月独户新屋销量增长16.6%，达到61.9万套。新屋房价中位数4月同比上涨了9.7%，达到32.11万美元（约合人民币210.55万元）。新屋均价同比上涨13.5%，达到37.98万美元（约合人民币249.05万元）。

图：美国新房价格中位数历史走势

来源：美国圣路易斯联储

美国新房价格中位数历史走势。 路透社的报道说，美国劳动力市场的改善、薪资开始提升以及极低的按揭贷款利率正在支撑着房地产市场。

购房意愿上升、房屋销量大增意味着人们对于经济前景的信心正在增强，进而为美联储近期加息提供了更多理由。不过，可售房产不足仍然是市场复苏的一个障碍；并且房价上涨的速度高于薪资，使得一些首次购房者无力进入市场。

Marketwatch的报道乐观地认为，美国房地产市场“失去的十年”可能正在走向终点。4月份美国旧房和新房总销量9年来首次突破了600万套。

虽然这远不及2005年按揭贷款热潮高峰时期的850万套，但达到了1999年至2001年期间月均约610万套的水平。许多房地产分析师认为，那个时期的市场更为正常。

另一方面，建筑商信心近期一直保持在强劲水平。全美住宅建筑商协会（NAHB）称，这一信心水平符合缓慢但稳定的市场增速。Trulia首席经济学家麦克劳克林（Ralph McLaughlin）在一份报告中写道，4月销量大涨会提振市场情绪，可能使新建住宅开工量增加。

图：美国新旧房屋总销量16年来变化趋势

这可能意味着，房地产市场已经走出了恢复期，正在经历一些“成长的烦恼”。比如，许多现有住房拥有者仍未摆脱财务困境；次贷危机和房地产泡沫破灭造成的后果仍然令许多人受到压力。

近几个月有越来越多的迹象表明，当前美国房地产市场是一个库存稀缺的卖方市场。有许多打算出售房屋的人最终决定升级已有住房，而非重新购买。

《华盛顿邮报》的报道说，美国房地产市场已经从次贷危机和金融危机中复苏；但最近的分析显示，市场复苏极为不均衡。差异分别体现在不同种族之间、不同收入群体之间以及不同地域之间。

基于黑骑士金融服务公司（Black Knight Financial Services）2004年至2015年之间的数据，这项分析发现，房地产市场复苏加剧了社会不平等，把许多财力有限的美国人甩在了后面。住房通常是家庭最大资产。

这一分析还有助于解释，为何经济复苏让人感觉不彻底，尤其是在房价复苏幅度较小或者根本没有复苏的地区。

总体上，美国一套典型的独户住宅的价格自2004年以来上涨了不到14%；而在最贵的住宅区，房屋价格上涨了21%。

一些区域性因素可以解释其中部分差异，但在许多城市，房地产市场走势加大了富裕人群和其他人之间的差距。比如在波士顿，虽然贵族化的都市社区房价大涨，但城郊地区的涨幅远远落在后面。

房价复苏过程中，少数族裔集中居住地区“落伍”的程度同样非常明显。在美国最大的300个都会区，每10个非洲裔聚居区中就有4个地区（Zip codes）房价不及2004年水平。这一比率是白人聚居区的两倍。

比如在亚特兰大都市区，10个非洲裔占比较大的地区中，产不多有9个房价不及12年前。在南迪卡（South DeKalb）郡，一些地方的房价甚至仍比2004年低25%。一些家庭遭受了财产损失，生活计划也被打乱；但他们却眼见着和自己生活在同一地区的人兴旺发达——大多是在白人社区。

《华盛顿邮报》说，这一分析从另一个角度凸显出：尽管美国经济过去几年有所改善，但它仍旧使一部分的人受益大于其他人。

在经济较好的时候，房产会转化为财富，并成为下一代可以继承的遗产。但在过去十年状况不那么好的社区，房产成为债务之源、变成一种限制，阻碍了其他生活目标的实现。

当前，拥有房产仍是一个普通人常有的“美国梦”，但它却成为一种导致不平等的资产。

本文由资深地产经纪Henry He提供，内容及图片转载自东方头条。

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