美国房价创纪录 几家欢喜几家愁

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-28 美房帮



次贷危机近十年后,美国房地产市场看上去已经“大病初愈”,但市场的复苏却加剧了社会不平等。




过去四年间,美国价值不低于100万美元(约合人民币655.65万元)的住宅数量增加一倍。据房地产信息公司Trulia分析,在美国大城市中,旧金山百万美元以上住宅占比最大,为62%;2015年9月时为63%。此外,美国目前有19个地区(包括城市、村镇等)全部住宅价格不低于100万美元。


尽管部分城市房价大涨可能迫使中低收入者“逃离”,但这对美国经济来说是个“好消息”。




美国商务部本周二发布数据显示,4月份美国独户房屋销量的增幅创下24年来新高,总销量创下8年多来新高。与此同时,新屋价格也创下了纪录新高。


经季节性因素调整后,4月独户新屋销量增长16.6%,达到61.9万套。新屋房价中位数4月同比上涨了9.7%,达到32.11万美元(约合人民币210.55万元)。新屋均价同比上涨13.5%,达到37.98万美元(约合人民币249.05万元)。



图:美国新房价格中位数历史走势

来源:美国圣路易斯联储


美国新房价格中位数历史走势。 路透社的报道说,美国劳动力市场的改善、薪资开始提升以及极低的按揭贷款利率正在支撑着房地产市场。


购房意愿上升、房屋销量大增意味着人们对于经济前景的信心正在增强,进而为美联储近期加息提供了更多理由。不过,可售房产不足仍然是市场复苏的一个障碍;并且房价上涨的速度高于薪资,使得一些首次购房者无力进入市场。


Marketwatch的报道乐观地认为,美国房地产市场“失去的十年”可能正在走向终点。4月份美国旧房和新房总销量9年来首次突破了600万套。




虽然这远不及2005年按揭贷款热潮高峰时期的850万套,但达到了1999年至2001年期间月均约610万套的水平。许多房地产分析师认为,那个时期的市场更为正常。


另一方面,建筑商信心近期一直保持在强劲水平。全美住宅建筑商协会(NAHB)称,这一信心水平符合缓慢但稳定的市场增速。Trulia首席经济学家麦克劳克林(Ralph McLaughlin)在一份报告中写道,4月销量大涨会提振市场情绪,可能使新建住宅开工量增加。



图:美国新旧房屋总销量16年来变化趋势


这可能意味着,房地产市场已经走出了恢复期,正在经历一些“成长的烦恼”。比如,许多现有住房拥有者仍未摆脱财务困境;次贷危机和房地产泡沫破灭造成的后果仍然令许多人受到压力。


近几个月有越来越多的迹象表明,当前美国房地产市场是一个库存稀缺的卖方市场。有许多打算出售房屋的人最终决定升级已有住房,而非重新购买。


《华盛顿邮报》的报道说,美国房地产市场已经从次贷危机和金融危机中复苏;但最近的分析显示,市场复苏极为不均衡。差异分别体现在不同种族之间、不同收入群体之间以及不同地域之间。




基于黑骑士金融服务公司(Black Knight Financial Services)2004年至2015年之间的数据,这项分析发现,房地产市场复苏加剧了社会不平等,把许多财力有限的美国人甩在了后面。住房通常是家庭最大资产。


这一分析还有助于解释,为何经济复苏让人感觉不彻底,尤其是在房价复苏幅度较小或者根本没有复苏的地区。




总体上,美国一套典型的独户住宅的价格自2004年以来上涨了不到14%;而在最贵的住宅区,房屋价格上涨了21%。


一些区域性因素可以解释其中部分差异,但在许多城市,房地产市场走势加大了富裕人群和其他人之间的差距。比如在波士顿,虽然贵族化的都市社区房价大涨,但城郊地区的涨幅远远落在后面。




房价复苏过程中,少数族裔集中居住地区“落伍”的程度同样非常明显。在美国最大的300个都会区,每10个非洲裔聚居区中就有4个地区(Zip codes)房价不及2004年水平。这一比率是白人聚居区的两倍。


比如在亚特兰大都市区,10个非洲裔占比较大的地区中,产不多有9个房价不及12年前。在南迪卡(South DeKalb)郡,一些地方的房价甚至仍比2004年低25%。一些家庭遭受了财产损失,生活计划也被打乱;但他们却眼见着和自己生活在同一地区的人兴旺发达——大多是在白人社区。



《华盛顿邮报》说,这一分析从另一个角度凸显出:尽管美国经济过去几年有所改善,但它仍旧使一部分的人受益大于其他人。


在经济较好的时候,房产会转化为财富,并成为下一代可以继承的遗产。但在过去十年状况不那么好的社区,房产成为债务之源、变成一种限制,阻碍了其他生活目标的实现。


当前,拥有房产仍是一个普通人常有的“美国梦”,但它却成为一种导致不平等的资产。


 

本文由资深地产经纪Henry He提供,内容及图片转载自东方头条。


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