两年赚百万 澳洲房产投资烈火中烧

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-19 澳大利亚悉尼春天投资



本月初现金利率的下调好似一把干柴,悉尼内城购房问询量激增,而联邦银行认为年内还将降息两次。澳洲房产投资烈火又将燃起?


悉尼:房屋与单元房旗鼓相当
 

ACB News《澳华财经在线》报道,据澳国民银行(NAB)与房产调研机构CoreLogic (RP Data)最新发布的报告信息,2016年前四个月悉尼房价较一年前上涨4.5%,房屋与单元房表现旗鼓相当。事实上,单元房市场的年增率要好于房屋,过去12个月内上扬了11.5%,房屋价格涨幅为8.4%。
 
进入5月,悉尼房价的增长趋势有所加强,只是相较于去年此时18.4%的增长年率,有明显放缓。
 
报告指出,悉尼市场房产成交量总体下行时,挂售数量不断上涨,目前较一年前高出22%。但比一2012年的峰值仍低35%,再次反映出悉尼房市由低基点上升的事实。
 
墨尔本:资本收益表现下滑
 
在墨尔本,房屋资本利得增速要远高于单元房。今年前四个月,当地房屋价格增长了3.7%,单元房价格则下跌了0.4%。从过去12个来看差距更大,房屋涨10.8%,单元房涨4.7%。
 

较高的供应水平可能会打压墨尔本内城单元房资本利得增速。CoreLogic的结算风险报告显示,未来24个月会有31,000套单元房面临交割。
 
墨尔本房市另一弱点在于,租赁收益欠佳。墨尔本租房毛收益率滑落至创记录新低,典型的房屋出租毛收益率仅2.9%,单元房平均毛收益率4%。
 
布里斯班:涨速创一年多最高

 
4月,布里斯班房价进一步上涨2.2%,年率升至6.2%——为2014年九月以来最高年增速。类似于墨尔本,大部分增势来自于独立房屋,涨6.7%,而单元房涨了1.2%。
 
报告指出,相较于更大的首府城市,布里斯班住房需求相当稳固,但全城租金却在下降。过去一年房屋周租金降了0.5%,单元房租金降了1.3%。租赁市场行情走软,而房产资本收益走强,使得当地租赁收益受挤压,但仍高于大部分其它首府。
 
强心剂:利率一降再降,年底将到1.25%?
 
本月初,澳洲现金利率再度下调,降到历史新低的1.75%,澳大利亚大部分大银行全面执行降息决议,自住房贷款者面临的标准按揭利率降到5.4%左右。澳国民银行认为,按揭利率调降,足以抵销澳金融审慎管理局自2015年底针对大银行设定的更高资本金要求带来的“降温效应”。
 
“自1968年7月以来,澳大利亚没有见过这么低的按揭利率”。
                                              ——NAB

 
ACB News《澳华财经在线》报道,该行表示,按揭利率下降是否会刺激房市,促使资本收益反弹还有待观察。考虑到,2015全年贷款标准都在收紧,贷款行愈发警惕房市风险,不太可能看到资本利得大幅反弹。
 
但是,如果利率进一步下调呢?
 
上周五(5月13日),澳大利亚最大银行澳洲联邦银行(CBA)在8月降息一次的预测基础上又增加了一次。该行称,澳储行大幅下修通胀前景,并表达出深度担忧,“让我们强烈感觉到,有必要在我们现金利率策略上再添加一次降息预测(预计在11月),届时现金利率将达到历史超低的1.25%水平”。

澳洲联邦银行(CBA)预估8月与11月分别降息一次,这背后是央行宽松立场由条件性宽松向降息的显著调整。“事实是,通胀图景让RBA震惊,政策制定者开始进行基本面评估,重新看待通胀问题”。
 
澳储行五月货币政策声明中大幅下修通胀率前景,CBA首席经济学家Michael Blythe认为,这次调整十分重大,说明央行预期直到2018年中期CPI才能回升到2-3%的目标区间底端。
 
定心丸:澳洲房产投资需求旺盛
 
ACB News《澳华财经在线》报道,5月3日澳储宣布降息,随后大银行普遍宣布削减房贷利率。过后不两日即有澳媒报道,悉尼的房产中介感到公寓购房问询出现激增。CBRE住宅项目部一高管说,“我们收到的问询增加,因此将Chatswood Place by Platino项目发售日期提前了一周”。
 
高力国际的住宅部总经理 Peter Chittenden透露,刚将位于Turramurra 地区Aqualand(上海升龙分支)的最新项目推上市,24小时内就收到超过35份问询。考虑到悉尼公寓供应不足而退休金法规面临调整,高力预计这种形势将继续,“人们需要安全的地方做投资,来增加个人财富,而预算案宣布负扣税政策不变,现金利率削减等因素刺激下,正刺激问询量回到2015年中期的水平。
 
低利率使得澳洲房产投资魅力值飙升,跟随上一轮降息出手的投资人赚得盆满钵盈。据中介统计,悉尼 Barangaroo 地区转手出售的约50套公寓期房,两年时间内赚了50%,平均每套净赚100万澳元。许多业主(大部分是投资者)在Barangaroo南的Anadara and Alexander 住宅区以200万澳元买入的两居公寓期房,2015年底交割时转手,卖出了300万澳元。
 
援自澳金融评论消息,原本负责项目营销的CBRE 中介Peter Li介绍称,今年二、三月转手出售了刚完成交割的五套公寓,“几乎每个人都挣有100万澳元”。(50套房)产生的利润是5千万,即使去掉税,还有约2千万。大部分人仅掏了10%的定金,也就是20万澳元。“热潮并没有结束”。
 
澳洲建材巨头Boral公司总裁 Mike Kane四月底参加麦格里澳洲公司举办的会议时表示,尽管媒体经常在头条位置说澳洲房市会崩溃,但近期内肯定不会。他预期未来两年内房产需求将相当稳固,而新州会持续“跳跃前进”。
 
中资地产集团加足马力
 
ACB News《澳华财经在线》报道,由于Horizon项目一期需求强劲,保利澳洲公司(Poly Australia)提前启动了在悉尼西北郊区Epping的项目二期。据称,保利此次共发售两座塔楼的266套公寓,根据房型不同价格在42-140万澳元。该项目靠近Epping火车站,周围设施便利,靠近多所学校。社区内还有1000平方米零售区及3500平方米公共活动场所。
 
负责项目营销的Philip Best介绍,今年三月,一期项目启动五个小时内即有83%的公寓获认购,所以决定将二期发售提前到五月。
 
今年前4个月,中国房地产投资出现可喜的回温势头,总体投资额同比增长7.2%,商业地产是主要驱动力,投资额增长了15.4%,住宅地产投资仅增长6.4%。
 
相比之下,中资军团在澳洲的住宅项目投资却一浪高过一浪。
 
尽管去年以来房市呈现降温势头,保利地产丝毫未曾放松进军悉尼地产。据澳洲人报,上月保利考虑与私人开发商Billbergia共同投资造价10亿澳元的Wentworth Point 项目,而3月时斥资近8千万收购了悉尼北岸St Leonards 一处地块,并买下Penrith西一处开发地块。
 
政府背景开发商暗绸缪

 
ACB News《澳华财经在线》报道,5月初消息,一家受中国云南省政府支持的公司拟将在悉尼奥林匹克公园附近Carter Street建打造十亿澳元的开发项目,如果方案成型,将是中国大陆开发集团在澳最大的住宅项目。这家名为Australia YMCI的公司目前正从工业地产集团Goodman处收购地块。
 
Goodman的出价是6.6亿澳元,将可创下澳洲开发地块销售交易的最高值。
 
据称,Australia YMCI准备打造一由11个公寓综合体组成的小型郊区,公寓楼最高20层,项目区还包括一处市中心,一座学校,广阔的停车场,类似于悉尼的中央公园,但30万平米的建筑面积意味着较中央公园要大50%。
 
整个项目资本投资额近15亿,全部建成后价值近25亿澳元,如果推进顺利,预计最早于明年中期动工。
 
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Tags:房价走势 澳洲地产 RBA降息 保利地产 YMCI


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