评论员文章64┃现在还是买澳房的好时机么?(大悟原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-22 澳洲房产大全



【评论员文章64】《现在还是买澳房的好时机么?》


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文┃大悟(微信号:262739843)


前言

前晚10点,忙完工作,开车回家。等在十字路口的红灯前,街对面的一辆白车也停在那,也在等红灯。其车前的行人不时穿过,那辆车的大灯便像闪烁般,不时闪入我的眼。


 
可是车灯的灯光强度并没有改变,是人影的不断遮挡,使得光线节奏发生变换,才让我注意到那辆车。

 

因此,我联想到了今天的澳房。

 

不论是在国内,还是在国外,“现在还是买房的好时机么?”这个问题,总是被买房者问及最多的问题。

 

 

“买不买”比“买在哪”重要

国内有一种说法,叫“买涨不买跌。”


所谓的涨,一般是市场较好的时候所呈现出的一种现象。其实这句话是有问题的。


多数人只是不知道什么时候开始涨,而涨本身,给人们的反馈正是一种更为准确的判断标准。

 

我所知道近几年来澳房最好的入市时机不是2013年也不是2014年和2015年,而是2009-2012年。那个时候,市场并没有呈现出如今的态势,大量的开发商涌入。那时的利率在7%,那时的汇率在7, 那时的投资人也在喊着贵,可问题是那时候的的确确是近年来最好的入市时机。

 

2011年至今,悉尼99%的房屋涨幅在20万澳币以上。这就是最好的说明。

 

因此,“买不买”要比“买在哪”重要得多。这可能是让很多总纠结户型朝向火车站的投资人汗颜的一句话。


买房的时机问题所反映出来更多的是买家怕吃亏的心里。当然这也无可厚非。谁又不是呢?

 

当你总是想着利益最大化,想着抄底,问题是你是有那份异于常人的胆量,还是有异于常人的专业知识?


否则,凭啥呢?

 

火车头理论


近日,澳房贷款政策风云突变,对于海外贷款政策收紧之形势近20年来罕见。从一方面来讲,澳洲房产的稳定性让全球投资人越来越青睐,从另一方面讲,大量海外买家怀着国内固有的投资思维买入澳洲,让澳洲很多楼房变成了投资楼,政策一收紧,贷款门槛提高,便不得不抛售。抛售也不是不行,你总得有个接盘的人吧。可为什么没人接盘呢?


我前两天突然有个想法,觉得甚为贴切。


澳房应该像火车一样,以火车头拉着20节车厢为例,投资人所占比例应该占少数,比如3-4节,当地人唱主角,海外人唱配角。是当地的供需让海外投资人借到了力,赚到了钱。可如果这件事反过来,那么当地人不认可,一个演配角的反客为主,这不是抢戏是什么?


这样,没人接盘也就不足为奇了。


风险第一,赚钱第二

很多买家怀着一本万利的想法入市是不对的。但凡投资,它就一定有风险,你忽略它,日后它就给你好看。

 

入市前,风险规避机制不考虑,就如同足球比赛中防守做得不好一样,是很容易输掉比赛的。比如,区域的入市时间,投资自住比例,人口密度,当地人受众度等等。


可以上这几点,都隶属于软环境,对于海外买家而言,是很难用语言说的清楚的,另外,就算他们真的来到这,我说悉尼Paddington, Surry Hills好,估计他们除了觉得旧,也看不出个所以然。所以很多公寓,大多被海外买家买走,最终导致了风险加大,甚为可怜,但是不懂得风险规避,一意孤行,也实为可恨。

 

众神归位

海外的贷款限制对于海外买家,尤其是2016年交房的买家而言打击,无疑是巨大的。墨尔本CBD周边的一些投资公寓类项目,澳洲银行甚至已经不再接受贷款申请,连被接盘的可能性都小了许多。因此,很多海外投资人持观望状态的人群不断增多。就好像澳房本身出了什么问题一样。

 

可实际呢?一句话,就是众神归位。哪来的回哪去,本来多少钱卖的,就多少钱,去掉沫。


国内买家有一种购买习惯,只要这个东西我喜欢,还在我的预算之内,我就可以考虑,哪怕实际上多掏了10几万澳币也没所谓。当然这也不怨你们,交点学费总是要的。


于是开发商和海外投资人就像是合唱了一部戏般,一方不断的挑逗,一方则不断的撒钱回应。


而现在呢,人家改观望不回应了,开发商发现挑逗不起作用了,不降价,就得等死。除非他们觉得当地买家都是缺心眼。

 

利息的不断下调,让很多当地买家看到了光明,他们发现买房的成本甚至有可能比租房还要低。这会让有大量房源的租房市场受到短期冲击,让一部分当地人认可的区域和项目受到青睐。


而海外买家青睐的区域和项目呢?你先老实给我呆着吧!


现在最为难的除了海外买家外,那些撸起袖子要大干一场的开发商们也傻眼了,只见那上周长长的价格表,这周还是长长的,几年前的牛劲儿已然收敛不少。要么你hold着地,要么你少赚点。卖方市场正在演变成买方市场。

  

洗牌的血

一些国内外房产中介曾虎逼朝天地推荐给炮灰买家们的项目,交房临近,眼瞅着客人无法交割,资金压力巨大,之前凭借独家项目们的中介公司,趾高气昂的劲头也已慢慢褪去。


一句话概括“出来混,早晚要还的。”


那些不上学兼职卖房的孩子,你们终于可以好好读书了。那些卖着骚气,喊着“亲”的美女销售们,也可以该干嘛干嘛了。


挺好。

 

这些把澳房作为200米来跑的朋友们,你们的无氧运动是挺辛苦的,肌肉的乳酸堆积得差不多了,歇歇吧。现在,请放心的把它交给跑马拉松的专业人士吧。

 

光明

市场调整,从长远来看是好事啊,是因为澳房稳定,才使得投资人青睐,才让房价有涨幅。

 

可现在澳房稳定性出问题了,你让当地人不开心了。这就像你开着好车总觉得身心都得到了满足,但好车往往也容易出问题,容易进修车场,澳房虽不能比成好车,但凯美瑞,雷克萨斯等返厂率较低的车系偶尔不也得做个保养么?


房子是给人住的,这是基本属性;房产是投资产品中涨幅最慢的之一,是中长线投资,这也是基本属性。

 

因此,几个浪就给你拍踌躇了,我倒觉得,您歇歇也好。

  

总结

其实你仔细想想,也不是所有买家无论国内当地,买的房子即使交房有困难,都特别难过的,尤其是买对了的,房价涨幅有目共睹的。


可是那时,他们并不知道如今的贷款政策变成这样,否则至少1大半的人不会入市。这样的话,那时所说的好时机仿佛也并没那么好,如今,很多人变得恐惧了,巴先生不是说这时候要贪婪么?您倒是贪一个呀。


 
该买的买,该卖的卖,别的我不知道,利息汇率来到今天这个水平,对买家而言无论国内国外,入市了,且还买准了地儿,未来问题都不大。


不时的人流,并未影响车灯的强度,是你自己之前就没注意罢了。

 

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