深刻!颠覆传统认知:鸡蛋为什么不能全放一个篮子!原来多样化投资远没我们想象的简单!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-24 SWGroup富华地产


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财务顾问和金融专家经常告诉我们要多样化投资,不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。


至于原因,当然有两个让我们不得不这么做的最强原因。对那些不懂市场怎样运作的投资者来说,他们需要通过此种方式降低损失。


当然啦,对于那些通晓市场运作原理的投资者,他们也需要分散投资,因为虽然他们知道购买有增值潜力的物业,但是他们也需要通过此种方式抵抗不可预见的风险,比如自然灾害。



投资不多样化意味着灾难?


就像一群群海鸥争相掠夺食物,投资者也经常哄抢房产,只是因为不想错过。


这会导致这些地方的房价因为一时的需求被忽然间哄抬,比如矿业城镇,当需求下降了,市场也就崩溃了。


房价的骤降是能够发生在任何地方和任何时间的。比如矿业城镇和海港MoranbanPortHedland, 你可能以为这些地方是能避免的,但结果并没有。


澳洲房产监督局(APM)曾总结了2015年每个州房产市场表现最差的区域。这两个城市就位列其中。


MoranbanPortHedland的房价确实已经跌了很多年,一些在列表中的区域表现最差也可能是因为2015年售出的新物业价格偏低,但是不能抹灭的事实是一些区域价格下跌就是因为需求降低,供给增加,或者两者皆是。


你有没有只凭个人感觉、专家意见、市场周期或者历史数据,把你所有的投资集中在表现最糟糕的某一个城市或区域内?如果是,那么毫无疑问,你已经蒙受了巨大的经济损失。


另一方面,如果你没有使用明智的多样化策略,你面临的也会是灾难。


那么把房产分散到不同州呢?



把房产分散到不同州

等你来提问

有些投资者经常自豪的称自己在多个州拥有物业,当我们问他为什么,他却回答不出个所以然。


在不同州购买物业是一种普遍的房产投资策略,但是除了降低土地税,这种方法真的有效吗?单纯分散风险意味着你的回报也降低了。


想象你在五个州各有一处物业,而这五个州又刚好都在表现最差的列表里。有些房价甚至下跌三分之一或者更多。


如果你刚好选了五个表现最差的城市,那说明了你非常不幸。如果你为了避免这种不幸,只选择投资大城市,但据下表显示,在同一时期,它们的物业价格也有不同表现。


澳洲大城市的别墅和公寓房价变化

城市

别墅价格

增幅(降幅)

公寓价格

增幅(降幅)

悉尼

$1,100,000

19%

$670,000

17%

墨尔本

$740,000

12%

$480000

4%

布里斯班

$580,000

7%

$390,000

4%

阿德莱德

$500,000

7%

$330,000

1%

霍巴特

$420,000

5%

$290,000

7%

堪培拉

$580,000

5%

$400,000

-1%

佩斯

$600,000

-1%

$440,000

2%

达尔文

$580,000

-1%

$410,000

-3%


2015年的悉尼市场表现超级佳,不管是别墅还是公寓,如果你没有分散投资,专注投悉尼,那你肯定身家涨了好几倍。


上面这些说明了一个道理,不管你是把投资分散在各州还是各大城市,你都没办法抵抗损失。甚至有可能让你错过某一个州或某一个城市的大幅增长。



单单在一个州买入

当一个州的房产市场进入繁荣期,很多投资者会只在某一个州内买入物业,选择那些容易受价格涟漪反应的区域。


但是这种策略的主要问题是一般区域并没有省会城市的表现那么好。下图就阐释了这种差异。




1922年到1925年,1948年到1953年,1973年到1990年,2001年到2003年,区域和省会城市都达到了顶峰,但是区域最高峰时期的增长率都低于省会城市,并且下跌程度也大于省会城市。


而且,虽然1901年,虽然一般区域的房价高于省会城市,但是它们也跌到了省会城市房价的55%


可见,从长期来看,购买一般区域的物业是没有前景的,除非你非常懂得当地市场的增长潜力。


所有人都需要居住的地方,所以每个Surburb的市场表现都由家庭的住宅需求驱使。


在一些以首次置业者为主的区域,需求是由供给,贷款成本以及首置的负担能力决定。



退休和旅游市场暗藏机会

在澳洲,有多过20%的人口55岁以上,他们大多数人的物业已经无需偿还贷款。


他们一般住在成熟区域,当中一些区域近些年房价已经有一定程度的上涨。这让这些即将退休的人有机会出售并重新寻找一处适合退休的物业。对于投资者来说,这不失为一次机会。在他们迁移之前,预先买好。


另外,专家预测,今后将支撑澳洲繁荣的将是旅游业。越来越多的海外投资者将在澳洲购入房产以做度假只用。据调查,海外游客选择澳洲度假的原因主要有,安全、惬意的生活方式、美食、沙滩....



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