【实事求是 第二篇】海内外人士房产买卖要再交10%的增值税?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-25 土澳思维



海外人士资本增值预扣款事实分析


【土澳思维】的朋友们,


上个星期,我的一位会计朋友给我转发了一条微信消息,标题非常有诱导力,说道今后海外人士买卖房产要多交10%的税。没过多久,我的朋友圈就被刷屏了。我这位会计朋友评论道:“现在的媒体怎么这么没有节操,为了吸引眼球,随意制造恐怖,误导读者!”我无语,只好回答道:“哎,现在什么鸟都有啊。”


事情的真相是什么呢?


大家都知道,澳洲除了首都堪培拉以外,大部分房产都拥有永久产权。澳洲迷人的风景、舒适的气候、多元的文化和健全的法制越来越受到海外投资者的青睐!


在澳洲,投资房或其期权的买卖如果赚到了钱,是有增值税的(增值税是所得税的一部分,不是一个独立的税种)。当然了,不少海外投资者是不喜欢交税的,所以在卖完房后,立刻把钱转出澳洲,大大加大了税务局缉查和追缴的难度。


因此,早在2013年5月,政府就觉得需要有一套机制控制税收的流失。最后在2016年2月份,国会终于通过了一个叫海外人士资本增值预扣款,英文是 Foreign resident capital gains withholding payments。


注意哦,是预扣款,不是像不少媒体报道的预扣税!而且,这个政策不仅仅只针对海外人士,其实还针对本地人士!


海外(海内)人士资本增值预扣款到底是什么?


  1. 买家从卖家手里买房产、房产期权、租用权或采矿权等

  2. 签合同的日期(不是过户的日期)在2016年7月1日或以后

  3. 交易的市场价(恶意降低价格是无效的)大于或等于两百万澳币

  4. 卖家直到过户那一天都没有给买家


    4.1 【卖家是本地人士】澳洲税务局的完税结算证书 clearance certificate

    4.2 【卖家是海外人士】澳洲税务局的预付款百分比变更通知 variation request


只有在以上4点全部满足的情况下,买家才有法律义务在过户的时候,扣除10%的合同价,并把这笔钱转交给税务局。


这个扣除的钱不等于卖家当年需要交纳的税额。


因此,卖家有义务在卖房的财政年度进行税务申报,以此来决定最终缴税额。如果最终缴税额少于这被扣的10%,澳洲税务局会把多余的钱返还给卖家。


这里,有几个细节需要大家注意:


  1. 一个房产不论有多少个卖家拥有,两百万澳币的市场价值不可以按照产权比例分散给每个卖家。换句话说,只要这个房子的市场价值大于或等于两百万澳币,每个卖家必须提供完税结算证书或预付款百分比变更通知。


  2. 一个房产不论有多少个买家,如果满足以上4点条件,每个买家都有法律义务按照产权比例来扣除这个10%的预付款。


  3. 对于澳洲本地卖家而言,通常在向税务局申请后的几天内就可以收到完税结算证书。如果税务局觉得纳税人的税务历史比较复杂,就会有人工审核,最长需要28天。


  4. 对于海外买家而言,通常需要28天才能拿到预付款百分比变更通知。变更通知一般在卖家有资产损失的情况下才可以批准。换句话说,通常情况下,海外卖家卖房后,都会少拿到10%的房价。因此,当年必须报税才有可能退回一部分或全部预扣款。


  5. 所有申请表将在2016年6月27日到位。


总结


海外人士资本增值预扣款的原理有一点像我们平常拿到的工资。因为在拿到工资时,公司已经帮您代缴了一些钱给税务局。这种机制可以较有效地防止您到了年底,把钱都花光了,没有钱再交税。如果公司扣多了,到了年终报税的时候,可以问税务局要回来,就是我们平常说的“退税”。


海外人士资本增值预扣款就是防止海外或国内人士不交和不申报增值税的一个预防机制。


对于小于市场价值两百万的房产交易,我们是一点都不用担心!



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