小心!商铺已成最危险的资产

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-19 澳大利亚无锡商会


大家发现,在一些曾经繁华的大街小巷里,很多门面房现在是空的。


空的店面什么时候都有,不过没有现在多。有些繁华区域甚至整道街全关掉了。再细心地观察,大白发现,这些店上面写的是出租,而不是转让。新铺出租是正常的,问题是很多店都是老铺。老铺由房东出面直接出租而不是转让,这个不符合常理。


地产商在拼命地开发商业地产和加大商业地产的配比,造成现在大型购物中心里和临街商铺大量过剩,商铺租金大幅度上扬。


大部分的存量地产,当时立项的时候都在五年前,在那五年前的美好时光里,地产商在给商铺投资人描绘的都是一铺养三代的美丽传说。商铺投资人砸锅卖钱深信不疑。衣带渐宽终不悔,为伊消得人憔悴。


天时地利人和。造就了地产商和商铺投资者都陷入了群体迷失。推高了商铺价格,推高了商铺租金,推多了大型购物中心,推多了社区商铺。再高大的人造神话,也有被揭穿的时候。再美的花朵,也有凋谢时分。



新京报的一则的新闻报道引起了大白的注意,标题是“SOHO中国商铺萧条业绩大跌,租户宁可赔60万也要退租”,新闻内容正呼应了大白的标题。其中有一个案例很有代表性,反应了现在商铺投资的尴尬。


李君阳首付700万元,贷款买下望京SOHO塔2一处面积150余平米的商铺,加上公摊面积,实际支付购买面积为300平米。此外,李君阳还要承担每年近10万元的物业管理费。


买入商铺后,李君阳没有得到预期的回报。最近两年半的时间内,他的商铺鲜有租户问津,甚至长达两年的时间里无法找到承租的租户,以致商铺处于长期空置之中。曾短暂迎来过一个经营餐饮的租户,“租了半年后,租户宁可违约损失六七十万,也要退租”。


李君阳计算说,这些年商铺的空置,共计损失120万元左右。


曾几何时,“一铺养三代”的说法成为人们的投资金句,似乎买“旺铺”成了一劳永逸的投资法门。


现在,赤裸裸的现实告诉你:商铺已经成了最危险的资产。



你想一下,你有多久没有去实体店买过东西了。


在一家新开不久的全球连锁服装品牌店,一位店员对在试衣间里久久不能出来的年轻顾客颇有些怨言。店员说,有一些女孩子常来试衣服,在试衣间里试好久最后也不买,其实我知道,她们都是来抄号的。


面对各品牌服饰店、鞋店动辄几百甚至上千元的高价,不少消费者纷纷到专卖店试穿衣服、鞋子,然后记下型号,再上网购买。相对于实体店越来越高的商品价格,更多消费者选择了网购。虽然网店和实体店的主流顾客群有差别,但市场蛋糕有限,网上消费无疑成了传统商铺最有力的抢食者。


服饰这类业态以往是购物中心最喜欢招商引入的,因为服饰的销售价格通常是成本价的10倍以上,利润空间巨大,于是服饰业态的承受租金能力非常强。


然而在电商发展起来以后,对上述业态布局产生了很大冲击:由于电商对服饰产品、日用百货的替代性很高,很多人网购上述标准化产品,那么实体店服饰业态以及日用品就失去了大量客源,缺乏人气。


商圈冷落也就成了常态,一些大的实体连锁,如百盛百货、中都百货,洋品牌如沃尔玛、家乐福,家电卖场如国美、苏宁都出现关闭门店收缩战线的现象,这还不只是从今年开始,而是有两年的事了。



未来电商肯定更受欢迎和普及,很多实体商铺将逐渐失去财富光辉,我们只有选择那些受电商冲击小的商铺,才会降低投资风险,也会相应提高收益。


有的商业物业体量相对过剩,以同质重复粗放的商业模式为主,部分项目缺乏核心竞争力和可持续性,投资者要擦亮眼睛。


电商以其天然的低成本优势席卷而来,小巧轻便易运输的小商品受到最大冲击,所以很多书店关门、火车票代售点关门、百货店倒闭、化妆品服装店转让……投资中应当了解。


这些类型商铺受的冲击最小:


1、经营大宗物品和高端高价商品的商铺基本上没有影响,如家具建材、黄金珠宝、奢侈品、高端服装及其他高端商品等商业。


2、服务类型的商铺,如医疗、保健、娱乐、餐饮、宾馆等商业,是网店无法取代的服务产品。


3、菜市场、水果店类商铺,这些新鲜类商品目前暂时无法由电商取代。不过随时代发展,未来本地化电商或许同样可以完成以上服务。



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