【地产快讯】新政前期5月抢房热潮不断成墨市投资黄金期!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-19 Brilliant澳洲宝利地产


❂ 海外地产投资

澳洲近年来无疑是中国投资者投资的重要目标地, 澳洲的房地产专家对此是怎样看的呢?近期澳洲房地产销售机构Investorist发布的的一份报告就指出,现如今有些政策的出台对中国人在澳洲购房产生了阻碍,但是中国投资者对澳洲房产的需求将继续增加,因为他们的海外置业需求与潜力有着敏感的嗅觉!


人民币贬值,海外配置必不可少

根据澳洲房地产销售机构Investorist的一份报告称,调查了150家销售澳洲房产的地产中介显示,今年中国投资者对海外房产的需求继续增加,这与人民币与澳元的贬值直接相关。澳币的汇率走低,让更多中国人可以抄底海外房产,并保证自己的资金不受通货等影响。




报告指出,中国买家到海外购房的主要原因是减少风险。“跟中国的股市和房市比,主要海外市场的房市历来存在较少波动。” Property Alliance Group的销售经理Vida Lu说:“近来人民币的贬值趋势更加刺激了这种需求,人们害怕市场仍未探底。越来越多的中国投资者了解到了海外投资的好处,所以需求会继续上升,尤其是中国国内房市已达到顶值。我不认为,海外国家的新政(如FIRB的更高要求)会阻止中国买家,因为他们的海外置业需求没有改变。


教育和投资是中国人海外购房的两大推动因素。越来越多的中国投资者将海外购房与子女教育相联,启用以房养学的概念达在留学费用上到0花费。 上月底澳洲住房协会HIA发布的《人口迁移和住房兴建热点地区报告》,报告显示了澳大利亚新建住房和人口增长表现最强的前20个地区。




HIA

的经济学家Diwa Hopkins说:“去年超过220,000套新房产开始施工建筑,毫无疑问地的是澳大利亚房市热点区会有很强的表现。而排名前20的热点地区里其中一半都在新南威尔士州和维多利亚州,这两个州在过去几年为新的房地产注入了新的能量。” 据了解,在全澳范围内,“热点区”指的是人口增长超过全国平均水平并且已获得住宅建筑批准,房价超过1亿澳元的地区。而最终的排名是根据热点区的人口增长的快慢进行排序的。

金融市场反应地产势态良好

根利率下调至1.75%的历史低点、债券收益的进一步下跌、养老金体系的改革、保留负扣税和资本利得税至少到联邦大选为止、拨款500亿澳元用于基础建设,以及总体来说对联邦预算的正面反映,这全部都指向:房地产市场的杠杆再一次动了起来,将会进一步支持住宅和商业房产的增长。




Stockland的首席执行官兼澳洲房地产委员会(Property Council)的国家会长Mark Steinert 表示,受人口增长、就业率增长和利率方面的支持,房地产市场进入了一个悠长的周期。 他认为,虽然现在的大环境是在促进经济增长,但因为对投资借贷的管控,并不会造成不可持续的增长。 澳联储行长Glenn Stevens 也抱有相似的看法。


上周Stevens行长表示, “监管措施”加强了借贷标准,以减轻房价压力,降低利率后房地产市场潜在的风险要比一年前少。 


房价增长已经放缓,建设审批看起来也已经过了高峰期,对公寓房供给过剩的担忧在扩大。 澳洲财务部把住宅房产投资看做是“近期经济动”的主要支撑,但是投资的增长将会从2015-16财年的8%放缓到2016-17财年2%以及2017-18财年1%。



来自商业房产的回应更为强劲 S&P/ASX澳洲房地产投资信托指数(A-REIT index)作为主要指数,一年内已上涨11.7%。 


一些股票也录得新高,Mirvac和 Stockland这两只因对房屋市场的担心而受压的股票,近期表现都不错。 


相比之下,澳洲股市却受到矿业股大跌拖累再次下跌。澳洲基金公司AMP Capital房地产资金部门部长Tim Nation表示,因债券收益仍比基准利率高出许多,类似于收益性的商业地产将继续吸引国内和海外投资者的目光。

租赁市场房源紧缺

澳华人数据研究机构Basis Point宣称,尽管政府加大力度增加新房的供给,悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中,出租房的数量并没有大幅度增加。


据《澳洲金融评论报》,基于房产数据和信息网站Domain,今年3月初墨尔本一共有14,230条房产出租广告,与去年同期的14,654相比,甚至有所减少。




Basis Point执行董事David Chin说:“尽管大家都在谈论房产过度供给的事情,但租赁市场的可租房源却减少了。”CoreLogic RP Data机构称,未来24个月中将有超过23.1万公寓竣工并且完成交割。Chin说:“考虑到悉尼和墨尔本最近几年的房屋开发大潮,以及房产投资者在买房者中所占比例的提升,新建成房产的增加应该提升租赁房产的供给。”Domain集团高级经济学家威尔森(Andrew Wilson)也同意这一说法。他称:“新房的建设能够为经济创造能量,不过还有一个目的就是提升供给、稳定租金和增加租赁房源。但是现在这没有发生。”




威尔森说,在墨尔本,有一个很大的问题是大量的外国房产买家,他们在购买后持有而不出租,或许是为了资本增值,或许是为了自己孩子来澳留学。在悉尼,存在的情况是更高比例的自住房主和大房换小房的人士希望放弃他们原先较大面积的房产,而选择居住在靠近CBD的高层公寓内。威尔森还说:“较低的利息率也意味着很多人可以持有公寓而不将他们出租(因为他们负担得起)。”

联邦大选前,海内外投资黄金期

澳洲房地产买家代理协会(REBAA)主席Rich Harvey表示,联邦大选期间,或是二手房买房最好时机。据澳洲新闻在线网站报道,Harvey表示在接下来的一段时间里,很多人都会暂停购房事宜,因此此刻买房拍卖竞争会少很多。Harvey的建议是在市场缓慢时,抓住时机,利用消费者的不确定性。


Harvey表示澳洲储备银行数据显示在今年开始的这几个月,住房信贷保持稳定,意味着房地产市场活动已经在放缓阶段。大选前的紧张气氛可能导致情况加剧。因为各党派的各种承诺,在选举结束前存在不稳定性,因此市场也会趋于平静。在这种买家数量减少的情况下,现在购房交易更划算的机会比平常更大。




Harvey表示从众心理就是坐等结果,而精明的买家则会继续关注市场情况,但有合适的物业出现时,及时出手。Matusik地产观点(Matusik Property Insights)分析师Michael Matusik赞同在大选前买家数量会下降的观点。


Matusik表示因为不确定性,很多人都会推迟购房计划。因此,一些需要在未来2个月内把物业售出的卖家,可能会降价出售。Propertyology主管Simon Pressley则表示,在大选时段,买家数量会下降,但是卖家可能也会等待大选结束后再出售。Pressley的建议是关注购买适合自身情况的物业。




而对于海外投资者,根据FIRB目前的新政,维多利亚墨尔本从7月1日起将从3.3%的印花税增至7.7%,地税将从0.5%增至1.5%(以50万澳币为例的房产讲,一套房在本月购买可节省10万人民币的印花税)。一般海外人士根据FIRB在ATO的审批出的日期来算需要28天或以上。所以买家纷纷赶在5月底之前签署和约,导致5月购房黄金期热潮不断。好的项目更是竞争激烈,建议买家们多看项多选以备名额缺稀。


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