【知识 · 讲座】如何在美国申请购房贷款?及贷款条件、流程

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-24 华美优胜海外房产投资


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  在美国买房,很多人都是要通过申请房贷。想在美国贷款买房子,是一件很容易的事情,只要你保持良好的信用记录,没有很多债务,基本都能贷款买房子。




申请贷款的条件


  首先,在美国贷款,一定要有社会安全号码(SSN),一定要有信用分数,最低可以贷款的信用分数是不能低于620分的,如果你在620分数以上,贷款基本上是没有问题的。同时呢,你的信用分数又和你的房屋保险税和贷款利率挂钩,信用分数约高,你的房屋保险费用和利率就越低。在美国一般房贷是你收入的1/3,如果你有其他债务,比如你有车贷或者上学贷款,总共加起来,最高极限不能超过你总收入的45%,这样银行才会同意贷款给你。


  对于第一次在美国买房的买家,城市,县和州会给不同的补助津贴项目(Grants Program)($5000-$10000),要看你具体在哪里买房子,这些政府给的补助金会帮助你交付你买房子的成交费用。在你得到这些补助金之前,你要参加一些网上房地产课程,大概$8课程费 (只有上完这些课程,才可以得到补助金,大概几天就可以上完)当然对于成交费用,大部分的情况下,卖家是可以帮你支付一部分,这要看你的房产经济人怎么和他们进行协商的。还有就是大部分都是贷款30年,也可以贷款15年,也可以尽早还完,一切都可以根据你自己的需求来定。


  贷款来源可以把贷款分成四种,一般性贷款(Conventional),低收入政府补助贷款(FHA),和美国退伍军人贷款(VA),农村住房服务局补助贷款(USDA),还有另一种就是大额贷款(Jumbo Loan)。




  首次在美国买房,需要想选对符合预算的房贷,应考虑收入、生活方式、信用纪录和资格。以下是常见的五种房贷:


  一、固定利率房贷:这种房贷的利率在贷款期限内都不会改变。不论你选择10年、15年、30年或50年,利率都相同。这是非常普遍的选择,因为屋主可预知要付多少钱,不用担心不同的收费或通货膨胀,而且由于房贷还款每个月都相同,容易制定长期预算。如果在一开始,买房的时候,你选择首付就付给房价的20%,这样将不会收取房屋保险费用,这样可以省下一大笔费用($5000-$8000)。对于房屋保险费用,你可以选择一次性在过户那天交清,或者选择每个月偿还。还有一种是你可以选择让你贷款的银行帮你支付,但是你要承担相对较高的利率。目前美国房地产利率很低,固定利率在3.5%-4.5% 之间徘徊


  二、浮动利率房贷:浮动利率房贷的每月还款,每隔一段时间就要根据利率和市场趋势调整。这种房贷通常一开始提供较低利率,而且申请较易获准。成薇房地产公司可以协助您在洛杉矶购房贷款事宜。导致贷款期内支付的房贷还款不断提升,所以这种房贷被视为风险较高。多数这种房贷有利率上限,所以你知道你可能每月要付出的最高金额。选择这种房贷时,应确保即使利率达到上限,你也付得起每月还款。


  三、联邦住房管理局(FHA)贷款:FHA贷款由政府担保,可让不符申请房贷资格的买主,支付少许头款就可获得贷款。首次购屋者往往会发现FHA贷款很理想,因为较易符合规定。首付最低要付房价的3.5%,政府规定的房屋保险相对较高,不但需要每个月偿还,在过户的时候还要交另外一笔(Up front fee)。但是利率相对较低。目前在3%-3.875% 徘徊,如果美联储继续加息的话,有可能会再提升贷款利息。


  四、退伍军人事务部贷款:退伍军人和阵亡军人的配偶可获政府贷款,规定依据从军年数和如何退伍而不同。最大的好处是屋主不需付头款,但是贷款金额可能有限。其实大部分中国投资者或华裔需要美国退伍军人贷款的很少,不过可以通过这个贷款了解美国政府给了军人很多很好的福利,比如可以不用交首付,可以100%贷款,并且很多项其他的费用都是减免的,而且利率超低。


  五、纯利息房贷:这种房贷的每月还款有一段时间只用来偿付利息,利率可以是固定或浮动,在只付利息的时期(通常为五到十年)结束后,屋主的还款可能大增,因为要包括本金和利息。在刚买房子时,这种房贷提供低开销,以后有机会可重新贷款。




如何提取准备贷款所需文件


  在你买房子之前,如果你打算贷款,有必要先找贷款经纪人,之后你有了一个大概了解自己可以支付多少钱的房子,每个月的月供是多少,这样你再会见你的房地产经纪人,根据你的需求给你找在你可承受价格的范围内的房子。


  在会见你的贷款经纪人之前,一定要准备好你的收入税单,银行的账户开的存款证明,贷款申请表一定要如实填写,并将所有文件准备好,比如30天之内的工资单,两年的W-2, 最近三个月的银行清单,等等。如果没有W-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后,要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE),事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时,都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率,一个低,一个高。低的那个是利率(Interest Rate),高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的,更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时,应该比谁的年百分率低。


  现在美国的利率很低,对于一般性贷款,比较划算。


与贷款有关的开销包括以下费用


  (以下费用会根据你所在的州和县或者城市有不同程度的浮动)

  手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%

  点数(Discount Point):一个点是贷款额的1%,一个点可降低利率0.25%

  房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500,房价约高,收费越贵。

  信用报告费(Credit Report): $20-60$

  处理费(Processing Fee):$200-$500

  纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100

  洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20

  审批费 (Underwriting Fee): $200-$500

  文件准备费(Document Preparation) $200-$500


  选定贷款公司后,首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸,包括以下内容。

  1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

  2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)  3.贷款人情况(Borrower Information)

  4.工作情况(Employment Information)

  5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

  6.财产与欠债(Assets and Liabilities)

  7.房地产交易细节(Details of Transaction)




接受贷款后需要了解的审核程序


  买主递交贷款申请后,贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。在报价合同中,可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款的批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。


  如果房屋估价低于合同售价,买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告,要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,房屋估价附加条款仍然延续,除非卖主书面通知买主,房屋估价附加条款有效期到了,应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书,房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同,如买主在三天之内不做答复,合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子,必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知,只要把通知寄一份给卖主,合同就取消了。


  贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30天,45天,60天或更长。时间越长,利率越高。一般在过户前30天内锁定。


  贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的,能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。


  贷款种类有二百多种,但大多是从两个基本类型衍生出来的:浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。


  浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)贷款的开始利率比固定利率贷款低,以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。


  常见固定利率(Fixed Rate Mortgage)贷款有15年或30年的。


  过户日期(Settlement Date)可订在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间,使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。


  贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program),头款额(Down Payment),贷款额(Loan Amount),利率(Interest Rate)。它还会有以下的字样:该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(credit history),经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。


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6月 · 公司展会活动


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6月4日 · 上海站(13:30-18:00)


地址:上海四季酒店 五楼澱湖贵宾厅


6月18日 · 北京站(13:30-18:00)


地址:北京东三环希尔顿酒店 3楼里程宫A厅


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