新西兰房地产将走向何方?贷款限制还是收税?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-23 走进新西兰


2015年,新西兰已然成为全球房价增速第二的国家,涨幅达14.2%,远高于2015年世界房价平均3%的涨幅。尤其是,新西兰是世界为数不多的对海外人士没有限购政策的国家,这样就更加刺激了新西兰房价的火热。


面对不断上涨的房价,新西兰政府部门将其视为国民经济的一个风险因素,因此陆续采取了一系列措施,希望借此稳定房市,不让其产生过大的泡沫,以免带来无法控制的后果。



比如,新西兰2015517日颁布并于101日实施的房地产新政要求,买卖双方都必须提供银行帐号和新西兰税号,海外人士还需提供所在国税号;当年101日后成交的物业,如果在两年内出售非自住房,会被自动判定为投资房,获利部分需要交纳个人所得税;201671日后,海外购房者名下未满两年的投资房交割时,需按房价10%或增值部分的33%先预缴税款。


同时,新西兰央行也出台了新政策:奥克兰投资房首付比例不得低于30%,这条预定于去年101日执行的政策后延至111日才开始实行。




这些政策对于新西兰的短线炒房客造成了一定的打击。在政策颁布但未实施的几个月里,新西兰楼市成交量非常活跃,以去年6月份为例,投资房的贷款审批数超过首次置业者贷款数额的3倍;而政策实施后,虽然房价依然坚挺,但成交量一路下滑,11月奥克兰房屋成交量就跌至2011年以来最低水平。不过,因为两年的期限转瞬即逝,政策的长期效力似乎不那么乐观。


无论是自住房屋还是投资房产的购买,可能都会涉及贷款问题。在新西兰买房的时候,定金是5%~10%,买房当天就需要支付。而贷款有两种方式:自己去银行贷款,或找贷款经纪人。随着房地产市场的火热,以及越来越多购房者从满足刚需转变为投资的时候,专业的贷款经纪人有显著优势:不仅可以提供最好的贷款利率和现金返还(通常贷款经纪人会帮助客户从银行争取到比银行低很多的贷款利率),最关键的是在买房的整个流程中,随时提供专业咨询。




今年427日,有消息称,澳洲西太银行(Westpac)和西太集团属下所有银行都将立即暂停房屋贷款给非本土居民及临时签证持有者,换句话说是“海外买家”贷款被暂停发放。59日,澳新银行(ANZ)Westpac证实,他们正在调查不少以海外收入进行担保贷款的房产买家案例,因为这其中不少可能涉嫌伪造虚假材料骗贷,其中涉及高达数百位中国买家。


一直以来,海外买家都被视为新西兰房价上涨的主要动力之一。不过,新西兰土地信息管理局(LINZ)最近公布的数据显示,外国买家,至少是非税务居民,仅占购买总量的3%。新西兰的税务居民投资者是主要买家来源。根据现行规则,这一数据并不完整,因为约有10%的买家签约日期是在去年10月新政实施前,一开始就需要剔除,其余部分中:41%因为是购买主要住所而免税,56%是新西兰税务居民,3%是非税务居民。而国外买家在奥克兰市场表现得更为活跃,占了购买量的4%。奥克兰买房的主力军是中国人,占到海外买家的60%左右。


工党对这些数据的不完全性提出了批评,认为有一定的灰色地带。一方面,非税务居民数量或许过高了,因为其包括那些身为新西兰居民却在海外生活和缴纳税款的人们。另一方面,有可能是持有工作或学生签证的新移民购买的房屋。按规则要求,这些人被视作税务居民,但很多人可能会认为他们是外国买家。




从贷款角度出发,新西兰央行与政府正在考虑控制房价措施:收入担保贷款限制的规定。这项政策是指对一个普通人或家庭能够依靠收入借到的贷款额度的限制,用于限制银行贷款,进而实现经济的稳定和控制房价。如果该政策付诸实施,购房者只能从银行借到不超过他们年收入4.5倍的贷款。


具体来说,对于405,000纽币以上的贷款,一般普通的家庭都会对央行设定的收入担保贷款条件望而却步。因为奥克兰家庭年收入中位数是9万纽币,这意味着大多数家庭不能借到超过405,000纽币。一个家庭需要18万纽币的年收入,才能买得起一个中等价位的房子(812,000纽币)。




针对LINZ发布的外国买家对房地产并没有产生直接影响的数据,有经济学家认为,新西兰税务居民投资者正在抢购房子的事实被忽略掉了。这不会被针对外国买家的税收措施解决掉。解决这一问题的唯一办法就是房屋综合税。针对外国人士的税收措施不会有效,政府如果要解决投机问题,就需要对所有住房征税。据此,综合资本所得税被提上议案,这一税种将所有资产都视作银行存款一样征税。如果你持有的一项资产并没有给你带来资金回报,该税种就认为你得到的收益至少与将钱存在银行里的收益一样,并据此对你收税。这将堵住所有的主要税收漏洞,包括自有住房。


支持者认为,自住房屋方面的税收豁免对税务体系有不利影响。在海外,税收豁免被富人们用来规避财产税和房产税。任何税收都应该是简单地强制执行的。如果和面了家庭住房税务,富人们就会将其家庭住房变得尽可能的大。而更简单的方法是对个人制定最低门槛——超过一定数量的就会收税。这能降低管理成本,并保证房屋方面的综合税收进展巨大,对新西兰平抑房价或将产生积极作用。


来自指南针信贷的Derek He对目前的房市和贷款方面有几点看法:


新西兰的净移民数额自2013年以来年年都在大幅度的增长,今年四月最新的数据又再次显示了创纪录数额为56,800人次,对于去年的34,400人次再次跳跃了高达65%的涨幅,而将近60%的新移民都会选择奥克兰作为居住城市,这对于本来住房就很紧缺的现状无疑是雪上加霜的。


奥克兰房价近年来井喷般的增长原因很多,但其中最关键的推力无疑是房产短缺。供不应求的现状已经早被人们所接受,各种令人膛目结舌的拍卖结果也不再显得那么让人惊讶。净移民数给奥克兰房市带来了巨大的压力,市政府对Unitary Plan(新城市计划)也是为此问题一改再改。根据QV今年四月的报告显示,奥克兰当前房价的平均值为$942,000,这个数字对于生活在奥克兰以外城市的人是不可想象的,首都惠灵顿的平均房价仅为$496,000


中央银行为了控制房价的增长连续出台了一道道新政,侧重于压制投资者在奥克兰地区的炒作,但似乎任何政策的出台都只能轻微和简短的让拍卖成交率有所回落,但从来没能有效的控制房价。海外投资者(或看起来像海外投资者)的买房人在房价高涨的同时,变成了媒体和工党制造舆论的最佳人选,但这些舆论和立场也都在海外买家数据公布出3%之后不攻而破了。


海外收入贷款方面,银行确实在海外收入材料的审理上加大了管理力度,为了防止虚假材料钻空子,各个银行也都在讨论和研究对此类申请的对策。


总结来说,奥克兰当前的火爆房市是由刚需所致,移民数量充分证实了当前以及未来会有一段时期房屋短缺的现状。现在奥克兰出租房空屋率在1%以下,这个数据最有力的在侧面证明了房产市场的需求量,和刚需。很多我的贷款客人会问,“房市这么热是不是泡沫,是不是快到头了?是不是要再等等,等房价跌的时候再买?现在房市到了几点的位置?”诸如此类的问题差不多从2012年开始就有人在问,但也都纷纷买了房,现在在水涨船高的市场下,也个个都一不留神成了百万富翁。还是那句话,如果买房是为了自住,那您大可不必在乎房市的涨幅,因为付别人的贷款肯定不如付自己的。如果是买投资房,请您量力而行,投资都有风险,务必找专业人士帮您选择正确的投资房产。

 

感谢指南针贷款公司Derek He的分享。

Derek He联络电话:021 109 6663

微信:derekhe213

 


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