在澳卖房不得不说的增值税 CGT 【第二篇】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-29 土澳思维



在澳卖房不得不说的增值税 CGT 【第一篇】

【土澳思维】的朋友们,


昨天文章推送出去以后,不少读者都在问:“海外人士真的没有五折的增值税优惠吗?”


通常情况下,如果海外人士在2012年5月8日以后购买的投资房,然后卖房之前的所有时间里都保持着海外人士的身份,那么卖房所产生的资产增值就不享有五折优惠。但是(澳洲税法总是有一个但是的),我们来看看以下两种情况:


情况一:小明2014年1月在广西桂林通过地产投资中介购买了一套悉尼的投资房,80万。2015年1月,小明正式移民澳洲,来到了墨尔本工作。2016年6月,小明把悉尼这个投资房给卖了,我们假设卖房赚了50万。那么,2014年1月至2015年1月这段时间是没有五折的优惠的,但是在2015年1月至2016年6月这段时间里,小明可以享受增值税五折的优惠。小明拥有这套房产总共30个月,有18个月是澳洲税务公民,所以部分打折后的增值总额是(没打折时是50万增值总额):


50 - 50 * (18/30) * 50% = 35万


情况二:小红2008年1月在广西桂林通过地产投资中介购买了一套悉尼的投资房,70万,2016年1月卖掉,我们假设房子涨到了150万,而且这些年来她一直都是海外人士。通过澳洲专业估价师的报告,这个房子在2012年5月8日的市值为110万。这天之前的涨幅是可以享受五折优惠的,因此部分打折后的增值总额是(没打折时是80万增值总额):


  (110 - 70) * 50% + (150-110) * 100% = 20 + 40 = 60万


所以,海外买家可不可以享受部分五折优惠还要看房子的购买时间和买家的身份变化。

今天,我们接着侃侃增值税CGT。昨天说了,澳洲的增值税不是一个独立的税种,它是所得税的一个分支。我们假设纳税人在澳洲没有其它收入,那么根据以下最新税率表,如果卖掉的房子在2015-16财政年度赚了50万:


海外人士要交税:$213,400 (42.68%)


213,400 所得税 + 0 医保税 + 6,400 临时预算税


澳洲人士要交税:$214,947 (42.99%)


198,547 所得税 + 10,000 医保税 + 6,400 临时预算税


海外人士(没有免税额,不用交医保附加税)


澳洲人士(有免税额,没有包括医保附加税率)



所以,投资房的房价涨得越高,卖房时的税务成本也就会越大。


增值总额的计算公式通常是:


资本收益 - 成本基础 = (负)增值总额

capital proceeds - cost base = capital gain/loss


资本收益通常就是卖房的合同价。有些人在这里马上会玩一点“小聪明”,比如老爸把房子卖给儿子,1刀,是不是就不用交增值税了?税务局当然也不是吃素的,税法里有一个叫“市值更换”原则 market substitutuion rule。大概就是说,如果您故意压低房价,税务局会以市场价为标准,替换您的合同价格。


成本基础通常就是您当时买房的价格,加上您付过的印花税、律师费、中介费、初始专修费等相关费用。


这里,我想强调两点,税法规定从1996年8月20日以后,如果您把自住房变成了投资房,您这房子的买房价格会被调整到变成投资房的那一天,而不是原始的价格。所以,自住房转投资房除了有六年法则以外,还有成本基础的上调。买房价格上调的越高,以后卖房所产生的增值税会相对较少,不是吗?


第二点,就是所谓的Div 40 房屋资产折旧总和对成本基础的回调,这个概念我以前在【土澳思维】写过一篇文章,这里就不重复了,有兴趣的读者可以自己读读:侃侃房产折旧与增值税的"亲密关系"


最后,再说说增值总额的优惠,最常见的就是我们谈到的五折优惠法,但在税法里其实还有一种优惠,叫消费指数优惠法。之所以我们平常不怎么谈到这个方法,是因为:


  1. 只适用于1999年9月30日前购买的投资房

  2. 目前大多数的情况下,五折优惠法算出的数更低(少交税)


在年终报税的时候,税务软件会自动比较以上两种算法(如果存在的话),然后选取最低值。


好了,读了这两篇文章的朋友们一定会对澳洲增值税CGT有一个比较清晰的理解,今后如果要找会计师的话,也知道提问的方向了。明天我们继续聊聊省税大法。


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