为什么中国房价这么贵?这只不过是一场“权利的游戏”...

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-28 新西兰移民家园



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来源:精准投资




市化本身是效率提升创造财富的多赢过程,然而做大的蛋糕并不会公平的在资本、土地、技术、劳动之间平均分配,而是看各个要素提供者之间的竞争关系。传统的户籍制度并不能限制人口的自由流动,劳动变得很廉价,而资本和土地却一直是垄断状态,于是社会新增财富主要被资本和土地瓜分掉了。



北上广深房价之所以如此之贵,最关键的因素是政府垄断土地资源供应,人为造成短缺——城市总面积太小,住宅用地占比太小,本该归属于全民享用的公共福利被绑在房子上。未来人口还将继续向大城市集中……

 


不是人口太多,而是城市太小



中国三个最大的都市区上海、北京、广州-佛山的建成区面积在全球分列12、13和15位,不仅低于纽约、东京-横滨,而且还低于莫斯科、名古屋这样的都市区。除此之外,中国目前仅有天津的建成区面积高于2000平方公里。


如果同时考虑城市人口规模和建成区面积,目前北上广深的人口密度高于纽约、东京、莫斯科、洛杉矶等城市。



如果北上广深等城市继续增加土地供应,包括拥堵、污染等在内的“大城市病”必定会得以缓解。但其实,京沪这些大城市,并没有人们想象的那么“大”,它们可以更大。



不仅城市小,建房的地也很少



过去二十多年的城市化进程中,各地政府为了吸引制造企业投资,纷纷提供大量低价的工业用地来招商引资,但中央政府又三令五申保护18亿亩的耕地红线。


结果是,中国只有0.89%的土地用作城镇建设用地,仅0.3%可用作建设住宅,而在美国这一比例分别为2.7%和1.4%,在日本则是5%和3%。



具体到北京和上海,市辖区城市建设用地占总土地面积分别仅为11.7%和16%,远远低于纽约市和东京都的52.6%和60%;居住用地占全部建设用地的面积则分别仅为28.4%和36%(全国平均是33%),同样远远低于纽约市和东京都的43.8%和60.2%。


很显然,即使在寸土寸金、人口密集的北京和上海,居住用地的比例仍然很低,原本应该盖成住房的土地,被作为耕种、建厂甚至闲置,人为加剧了住房供应的紧张局面。

  


高房价背后,是权力对新增财富的掠夺



中国一向有集中资源办大事的传统,政策倾斜使得地区之间发展不均衡,而在城市化过程中出现马太效应,人才流向资源集中的发达地区加剧地区间发展的不平衡。


你在上海市区的陆家嘴买一套房子,和在西藏阿里地区买一套房,买到的一样吗?表面上看,都是一个居住空间,但本质是,你买到了广阔的高薪工作机会,买到了方便在上海看东方医院的便利,买到了子女可能接受更好教育的机会。因此,在购买房屋的时候,实际上是够买工作、医疗、教育等资源,这些资源在中国是十分稀缺的,因为在其他城市根本买不到。


城市化本身是效率提升创造财富的多赢过程,然而做大的蛋糕并不会公平的在资本、土地、技术、劳动之间平均分配,而是看各个要素提供者之间的竞争关系。传统的户籍制度并不能限制人口的自由流动,劳动变得很廉价,而资本和土地却一直是垄断状态,于是社会新增财富主要被资本和土地瓜分掉了。


涉及房地产市场的土地、城市规划、资本等要素不是由市场价格机制来配置,而是由权力配置。由于住房市场的要素非市场化,权力在这个畸型市场中对暴利及财富分配起决定性作用,高房价也就成了这种财富掠夺的转移机制,政府和官员成为城市化的最大受益者,本地居民和最早一批城市化的人群,也不同程度享受到土地升值带来的财富膨胀。

  


未来人口、经济继续集中



目前中国人口和经济的聚集度都不足。中国仅有11%人口生活在大城市(人口高于500万的城市),不仅远低于同样地广人多的美国(21%),以及还低于许多发展水平落后于中国的国家,例如马来西亚(22%)、巴西(19%)、墨西哥(17%)、泰国(13%)和菲律宾(13%)等。


随着中国经济的进一步发展,无论是经济还是人口,都将进一步向城市、尤其是北上广深这样的大城市集中。



由于住房是生活必需品,价格再高,居民也得想办法来解决居住问题。当农村和小城市的居民进入大城市,为了购买生活必需品的住房,只能把几代人的财富都搭在这个由少数人及权力推高的房价上。

如果社会财富分配机制没有发生根本性的变化,房价仍将是维持甚至拉大社会各阶层之间财富差距的工具。


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