【分析】新州的日落条款到底是什么?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-27 土澳思维



【土澳思维】的朋友们,


最近有不少朋友问我,去年年底修订的新州楼花合同里的日落条款(Sunset Clauses)到底是什么东东?我告诉他们一定要找一个好律师来一条一条地解释!我这里就一些重点内容给您梳理一下。


首先,2015年11月17日在新州产权转让法案(Conveyancing Act 1919 No 6 NSW)里新增的第66ZL条款,完全是出于保护购房者的利益。


什么利益呢?我们先来看一个真实的楼花合同条款:


如果楼花在2017年9月20日还没有获得完工并在政府注册,那么在接下来的十个工作日之内,买卖双方都可以以书面形式向对方宣布楼花合同无效并解约。


因为首付订金都是存在信托的银行账号里,所以双方在解约后,买家是可以拿回这笔钱加利息的。

卖家在以上几种特殊的情况下可以延长日落条款的期限。



大家看,这个日落条款就是给买卖双方一条退路来解约。尤其为买家提供了一定程度上的安全保障,防止开发商无限期地延迟交房。


可是,另外一个问题又来了,过去三年,悉尼的房价真是涨涨涨啊。比如三年前,买家跟卖家签了一个楼花合同,合同价为50万。三年后,这个楼花合同的市场价已经涨到了100万。一些狡诈的开发商一看,想想我如果利用这个日落条款把合同给废除,再把房子重新投入到市场卖掉,岂不是可以多赚100%!虽然买家可以拿回首付定金和利息,但是在一些律师费、时间和机会成本上的损失是不可估量的。


新南威尔士州政府一看,觉得这样太坑人了,决定立法限制此类事件在新州发生。

第66ZL条款(点击图片放大)



新的条款规定,自2015年11月2日起,卖家如果要激活日落条款,必须提前28天以书面的形式通知所有的买家,并且要清晰地说明为什么会出现工期延误并需要解约的原因。接着卖家需要满足一下三种情况中的一种才可以解约:


  1. 所有买家以书面形式同意卖家解约

  2. 卖家获得了新州高等法院的解约许可判决

  3. 解约的原因可以归类于一些相关的条例(目前州政府还没有针对第66ZL条款出台任何相关条例)


关于以上第二点,新州高等法院在决定是否批准卖家的解约申请时,会考虑以下几点:


  1. 合同里的条款

  2. 卖家的所作所为是否不合理或有恶意

  3. 工期延误的真正原因

  4. 房价的涨幅情况

  5. 任何法院认为有关联的因素


如果是买家把卖家告上法庭,除非买家的书面拒绝解约不合理,卖家需要承担法院的一切费用。


综上所述,新的条款可以在很大程度上抑制狡诈的开发商钻日落条款的空子,尽可能有效地保护购房者的利益。【土澳税务】为新州政府点赞了!


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