【澳迈资讯】干货篇——澳洲买房流程及购房成本详解!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-24 澳迈集团澳洲别墅服务商



近年来,越来越多人选择在澳洲买房。那作为海外人士,可以在澳洲买哪些房子呢?

首先,海外人士在澳洲买房时可以享受到和澳洲本地居民投资房产同样的政策,即国民待遇。
唯一需要多办的一个手续就是须经澳洲海外投资审查局(即Foreign Investment Review Board,简称“FIRB”)的批准,只要买房人不是澳洲政府认为有损国家利益的人士,所买澳洲房产不是澳洲历史文化遗产名单上禁止出售的历史物业,通常都会在一个月之内批准。 


除此以外,对海外人士没有其他特殊限制。因此,澳洲对于海外购房者的要求是非常宽松的,在哪儿买,买什么,买几套都可以自由选择,但必须是新房

此外,为了保证澳洲本地物业市场健康及价格稳定,通常一般一个社区项目只能开放约10%~20%的数量给海外买家这也是为何在澳洲投资物业非常稳健的原因之一。


值得注意的是,澳洲房产大多采用分期付款的形式,一般在签订合同后只需要支付物业总价最高10%的金额作为物业的定金,在土地过户(别墅形式的物业)的时候,支付首付的剩余部分,等于给了首付后就可以不花一分钱坐享增值。


下面就开始讲讲澳洲购房的具体流程:

1
选择合适的物业

由于国际买家对于在澳大利亚购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不太了解,所以建议国际买家都在购房之前一定要找专业的澳洲房产顾问来进行咨询,并且帮忙处理在购房过程中的各种事项。

作为澳洲本土专业的房地产开发以及投资管理机构,澳迈集团会在您购房前提供专业的澳洲房产市场以及政策方面的解读,根据客户的需求推荐最适合您的物业,并提供详尽的物业投资分析,对您的购房决策提供最大的帮助。

2
预定房产
购房者根据个人对户型的偏向喜好,选择满意的房产后,请与置业顾问确认该物业是否可以认购,并由顾问协助填写预留表格(请确认填写你的所有个人信息正确与否,包括电话号码、家庭地址、电子邮件),并附上所需的个人身份证明文件,同时支付一笔预定金,一般是澳币1,000-5,000元,让中介向开发商申请保留该物业。(订金会退还给购房者)
如果在14天的“冷静期”内,购房者改变了注意,开发商会全额退还订金。
由于澳洲是一个讲诚信的国家,加上又有厚厚的购房合同作保证,所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。当然购房者也可以亲自到澳洲考察一下欲购买项目周边的环境。
3
选定澳洲律师

澳洲政府规定买卖双方均有澳籍代表律师安排交割,买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助,并于交房时作为你的代理 ,如果你没有指定的澳洲律师,澳迈将推荐澳洲资深的房产律师供你选择。

澳洲房产的首笔物业定金首付是打到政府监管的律师信托账户,所以资金安全上面有很大的安全性。

4
签订购房合同
代理/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同,律师会对合同条款作出解释,当然购房者有房产相关的法律问题也可以咨询自己的代表律师,在充分理解合同后签字。
已签署的销售合同及10%房款定金付款记录请送回给开发商,在开发商签定落实后由开发发商签署执行的有效销售合同会发给买家。
买房者需要向澳洲海外投资审核委员会【FIRB】提交购房申请并且缴纳一笔申请费。购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核,这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。
5
支付10% 的购房定金

购房者需要在合同规定的时间内,一般为5-7个工作日,支付最高购房款的10%作为定金。这笔定金可以利用电子转账安排,转账到开发商的律师(每个开发项目的代表律师不同)的银行信托账户,这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户,你的10%首期款会很安全地存储在监管账户中,直至房产成功交割后才会转移至开发商。所以,这笔钱并非真正交给了开发商。

6
办理贷款

在土地交割前两到三个月,买家律师以及中介会通知客人土地过户在即,如果需要贷款,客户需要联系贷款经纪人,准备贷款材料,递交申请。

澳迈也会通知并收集客户准备相关的贷款材料,联系澳洲的贷款经纪人申请贷款,以及签订贷款合同。

7

土地过户

土地交割的前3天,购房者需将购房的剩余首付支打到自己的澳洲账户(或者开发商的信托账户),购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。
在澳洲,别墅形式的物业,在土地过户后即默认为该处土地属于购房者名下,别墅形式的物业是独立地契,澳洲规定的土地以上以及以下的附属物属于购房者所有,所以没有类似国内房产证的说法。交割后,如果购房者是全部现金付清购房,房屋契约会安排交给购房者保管;如果购房者需要银行贷款,房屋契约会由银行保管,购房者还清贷款后,银行会将房屋契约还给购房者。
8
房屋建造

开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工,别墅的建造过程分为地基,框架,封顶,内装修,验房五个步骤,每个步骤完工后由客户签银行账单,再由银行放款给建筑商。一般单层为6~8个月,双层别墅8~12个月。

在房屋完工后,开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验收。在验收过程当中,发现问题记录在案,开发商安排修善。在房屋完成交割以后的三个月一般称之为瑕疵期,发现后开发商也会及时维修,一般房屋框架结构方面有7~10年的质保期。

9
出租/自持/出售

澳迈会在房产交割后联系澳洲本地的租物公司代为出租打理,澳洲的租物公司负责房屋前期的广告以及后期的出租维护,不同于国内的租赁公司,澳洲租物公司会在出租前对有意向的租赁者做家庭调查,把租户的家庭构成收入等等报给房屋业主来由业主决定是否出租,同时在出租后每隔一段时间后还会到您物业进行定期的房屋检查,如果房屋出现小的维修会负责联系物业维修等等,一般会收取物业年租金的6%~8%作为租赁管理费。

出售方面,澳迈会协助联系澳洲专业的房屋代理机构签订房屋委托出售协议,联系律师拟定房屋销售合同,完成房屋销售并按规定支付相应的增值税或者在不出售房屋的情况下进行增值部分的抵押再贷款。


从整个购房的流程中可以看出:澳大利亚的开发商在买家收房之前是拿不到一分钱的。这是和在国内买房最重要的一点区别。


投资者的首付款会放在开发商律师的信托账户当中,该账户是受专有政府机构监管的,开发商及其律师或者销售代理公司是不能随意挪用的。

这样就决定了开发商不会出现卷钱跑路的情况,也迫使开发商必须尽快、尽好地建房而不至于延迟交房或出现规划于实际严重不符导致买家拒绝收房的情况。


另外,和国内房产合同相比,澳洲的购房合同则厚似一本百科全书。从当地房产协会和律师协会发布的声明警告,到具体购买房源的特殊条款,合同里都一应俱全,甚至连房屋所在地的规划文书都会在合同里体现。


房屋细则明确,一方面明确了买卖双方的权利和义务,另一方面也避免了不必要的纠纷。澳洲的整个购房流程都在法律的保护之下,购房者的正当权益不会受到侵害。
 
与中国市场相比,澳洲房地产具有明显优势,最后,澳迈为大家举一个例子(按照贷款比例65%来计算):
如果你买了一个价值50万的别墅,签订合同的时候,只需要交付10%(5万)的首付定金。
对海外买家来说 ,土地过户后才需要交付剩下的25%(12.5万)。以现在墨尔本别墅物业土地的过户时间计算,一般在1~2年的时间来准备另外一部分首付款。
11

交房的时候,你一共投入了17.5万的首付款。房物交付之后,投资房对外出租,可以用房租来抵消房贷利息。 


澳洲别墅一般7~10年翻番,假如以最长的10年期计算,可以请评估机构对房产进行评估,假设房屋增值到100万,那相当于你只投入了17.5万,在10年内,资产增值了50万。

总的来说,澳洲的购房程序都是受当地法规保护,购房者在房屋落成前并无太大开销和风险。选择性价比高及增值潜力好的房源才是最重要的。


图文来自网络



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