【数据说话】墨尔本房产市场最强分析!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-30 澳盛集团


墨尔本房地产市场的魅力在于她是一种运动。市场是上涨还是暴跌?房价继续上涨是否存在泡沫?


任何市场都存在上升周期,下跌周期以及平稳周期。因此,当我们使用“下跌”或“暴跌”这个名词时,我们应该明确我们谈及的巨大市场下跌是指市场曲线有一个明显的下跌趋势显示。所有市场发生衰退现象时其需求量是明显下滑的。暴跌是卖家需要通过降低价格来创造需求,从而扭转市场清盘率影响。


那么何时发生上涨还是下跌,很大程度上依附于供求关系的平衡。当供不应求时,我们经历上涨,当供过于求时,就会有下跌趋势。


❤  什么影响市场?

1.需求和供应的关系



需求受地理位置,信心指数,可购性,刺激政策,人口增长及下降,及经济情况等影响;

供应受可使用的土地,地产发开(公寓别墅等),政府(区域划分,城市规划)及信心等影响;


什么促使下跌?

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供过于求



由于经济情况导致过多的地产在市场上供应(失业率),金融原因(业主无法支付贷款利息),过量的开发等。



什么促使上涨?

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供不应求



需求受地理位置,信心指数,可购性,刺激政策,人口增长及下降,及经济情况等影响;

供应受可使用的土地,地产发开(公寓别墅等),政府(区域划分,城市规划)及信心等影响。


墨尔本目前情况



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需求



物业在市场上销售的天数是一个评判市场深度的很好指标,也是买家对物业的安全评断。 一般来说, 在市场上存留的时间越长,对卖家降低售价的压力就越大。 以下的曲线图表示2015年2月墨尔本市区的物业通常是在44天左右卖掉,有趣的是这是一个长期的平均曲线, 然而却比2014年2月的30天有个上升趋势。这表明在过去两年房价也不一定有上升。 尽管这并不没能代表一个区域的明确需求, 但总的来说底供应区域还是会超过市场趋势。



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供应


总体上墨尔本房产有一个限制的供应。然而不同居住地产的种类有不同程度的供应。

现存的居住比供应有更强需求的趋势。总的来说是接近中间水平(墨尔本CBD)更多的供应收到限制。澳洲统计局ABS2016年2月获批全澳18025套房子,其中整个维多利亚是5800套。


下一个图标表明投资者目前正在购买将近1500亿澳元的房产,比2011年几乎翻了一倍。改善性购房者也更加活跃,相对首次置业者却相对稳定。



2.可购性



市场萧条最常见的因素是房屋的可购性对平均买家变得不可持续性。 下图表明每年平均收入与贷款70%支付的贷款费用的关系。 蓝线代表满足贷款要求的收入百分比。这个图标是起始于1990年每5年一个单位, 在1990年平均男性每周50%以上的收入都需要支付贷款。在1995年时这个百分比下降到30%, 然后稳定的上升知道2010,达到44%, 而现在是在41%。在过去25年是在39%左右的。



3.金融


联邦储备银行的现金利率与销售量有很大关系。 如下图所示,对比蓝线代表每年中位房价的上涨比例与标准贷款利率的关系, 我们可以发现在过去的25年里,随着标准浮动贷款利率的上涨都会伴随着房子中位价的负面增长。 这代表着房价与利率的正比关系。





 总结 



        墨尔本房地产市场仍然保持强劲,主要归因于受限的供应,净移民人口的增加,投资者高涨的活动以及相对的低利率。房产的萧条通常与不可预见是事件如(GFC,全球经济危机),更重要的是受供求关系的影响。墨尔本房产的价格不像悉尼那么高,还没有达到不可持续的增长高度。市场本身就存在上涨,下跌及平稳。


  从中长期来看,墨尔本房产市场是健康的,因为从中长期来看人口不断增长需要房子,政府限制开发导致受限的房屋供应不可能产生房子供过于求。市场从来不可能达到完美,市场在一段时间会超出他们本身的更快的上涨,也会在一定时间落后。市场本身会通过一个中期进行这些不平衡的调整。澳洲大利亚房产协会认为,只要中位价没有达到一个高度,也没有遇见的大事件发生,墨尔本房地产市场不可能暴跌。 


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