蕴含在南区房价上涨背后----奥克兰南区房产中介Fiona Liu诚意推荐

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-24 后花园房地产在线


2015年1月到2016年1月, 根据新西兰房地产协会数据, 南区Manukau central 以26.5%排名年度涨幅榜第二, 排名第一为南区Papakura, 新西兰排名前六全部位于奥克兰以南, 包括Hamilton和Tauranga city.



2014年12月到2015年12月, 南区Manukau central以年上涨率29.3%继续排名第二, 排名前六的除了Waitakere city以外都在南区Manukau city或者附近。



2013年12月到2014年12月, 南区Manukau north west 以12.6%年涨幅排名第一。



2012年12月到2013年12月, 南区Manukau north west 以17.3% 年涨幅排名第二。



在过去4年, 南区Manuka 市及周围地区年度上涨幅度一直排在新西兰前三甲, 此为偶然还是必然, 这种价格上涨现象背后蕴含怎样的商机?!


有关南区


新西兰分南北两岛, 奥克兰位于新西兰北岛北1/5处, 奥克兰北岸大桥以北以狭长丘陵地形为主, 经济拓展战略空间不足。  奥克兰北岸大桥以南为大片一马平川肥沃土地,战略纵深大,  新西兰超过90%经济活动都发生在奥克兰北岸大桥以南。


从人类发展历史角度看人类始终都离不开淡水资源,  展望奥克兰周边淡水资源, 未来可以提供充足低成本淡水资源最佳选择是新西兰最长淡水河waikato river, Waikato river 位于奥克兰城市以南, 最近取水点距离奥克兰市中心大约50公里距离, 距离奥克兰南区门户Manukau city 大约25公里。


新西兰未来经济规划中奥克兰与新西兰东部港口城市Tauranga 以及新西兰最大内陆城市 Hamilton构成的三角区域将是重点发展区域, 也被誉为经济发展黄金三角区, 预计未来20年, 整个新西兰90%的新增工作机会与50%新增人口都将集中在这个地区, 从地理位置判断, 位于奥克兰南大门的Manukau 市无疑将分享到更多资源倾斜和发展机会。  


从目前已经公开的政府信息我们可以了解到, 奥克兰工业中心几乎都在奥克兰城市以南, 包括发展中的奥克兰机场轻工业区, 比较成熟的Mt wellington工业区, 高速扩张的Highbrook 轻工业区,规划中的Drury 轻工业区, 正在破土动工的Pokeno 轻工区。。。。


人口增长的可持续性, 资本流入的可持续性是决定房地产未来价格增长可持续性的关键因素, 而站在人口增长以及资本流入背后的始终是潜在工作机会和潜在投资收益率, 不管是资本所得或者是房租收入。


从以上分析不难看出Manukau 在过去四年一直位于新西兰各区年度房价上涨前三的价格表现背后蕴含是人口流动和资本流动方向, 而从新西兰地理结构和经济架构, 这种价格变化只能是开始而不会是结束。


有关Manurewa


Manurewa 位于Manuka city 以南, 是距离Manuka city center 最近的一个town, “Manurewa” 是一个毛利词, 它的本意是“风筝在飞”, 蛮有画面感的名字,Manurewa 一直以来都是工党票仓, 人口82000多, 算是奥克兰地区人口大镇, 从人口组成来说, 白人33%, 亚裔接近30%, 其他的主要是毛利和太平洋岛民, 因为这种人口结构, 历来Manurewa大区都不是华裔自住房关注区域,(当然, 过去2-3年位于Manurewa大区的诸如The Gardens, Wattle Downs 以环境优美, 治安良好,白人比例高, 小区设计规划合理,房价适中, 居住性价比高等因素吸引不少华人关注和眼光, 也导致这两个区域华人居住比例有所提高, 房价也在快速走高, 本次推荐房产里面也有两个位于Wattle Downs小区) 但凡事有利必有一弊, 老天爷总是公平, Manurewa地区房价相对偏低,因此不管从投资角度的投资回报率还是自住角度的房价可承受性, Manurewa都是房产投资人和初次购房者的必争之地, 如果理解了这种双重关注也就能够理解为何这个区域在过去几年从房价涨幅角度可以持续在奥克兰各区中领衔。


奥克兰往南代表着未来人口增长和资本流入方向, Manurewa 又恰巧是Manukau city 以南第一town, 由于历史关系这个地区房价偏低,我们预见在未来很长一段时间, 这种价格偏低导致高投资回报率和高房价可承受性依然有机会推动Manurewa 地区房价在奥克兰各区中间保持领先优势。


从投资收益角度, 在高价区域支付300万购买的房屋需要上涨90万才能够获取30%的投资收益, 而在低价区域, 支付60万购买的房屋只需要18万就可以获取30%的投资收益,而前者是一个平均收入10万的新西兰家庭9年的全部收入, 后者是不到2年。


所以我个人看法, 自住房不差钱肯定是拼一下中区, 北岸, 但投资赚钱未必一定要盯着这些区域。


关注下面的表格, 这是由房地产投资人网站发布50个奥克兰上涨最快社区统计数据, 里面按照上涨幅度和房型进行地区统计, 从中可以了解到各区比如2房,3房, 4房,的平均房价的大致情况




排在第一就是Manurewa, 3房一年上涨是33.65%,平均房价56万,  排在第六的还是Manurewa, 4房一年上涨是31.70%, 4房平均房价是61.9万, 在房价上涨最快的前十里面, 南区占7席, 数据不说谎, 这种现象级表现后面蕴含的意义值得每一个投资人深思。比如究竟是什么推动房价上涨?究竟是什么导致奥克兰各区房屋价格上涨幅度不同? 如果从补涨角度, 为何有些地区一直在涨幅榜前列? 房价可承受度究竟是否值得重视? 房屋投资的现金流在房价涨跌背后的核心意义。。。。。。 ?


本次房产推荐




  1. 36 Russel rd

    Russel Rd 是Manurewa Central 一条比较重要的纵向街道,36号距离Manurewa Town 比较近, 所以, 不管是购物, 出行都非常便利, 本房产亮点在于36 Russell Rd 可以是两个完全独立的2房一卫砖瓦房, 房东目前正在申请两个房子每一个都有自己的独立地契, 据房东介绍基本工作都已经完成, 只差最后一步, 该盘售卖方式是议价, 房东给了两个选择, 一个就是由房东完成独立两个地契全部手续, 一个就是由新房东来完成最后的临门一脚, 差别当然是money.


给一些数据了解一下该房的合理价格区间

  1. 2014年政府估价55万

  2. 土地面积693平方米

  3. 目前该房子的租金大约在每个房屋420元/周, 两个房屋加起来840元/周

  4. Manurewa central 3 房1卫的中位价根据房产投资人网站的统计数据2015-2016年这一年中是56万, 笔者预计该地区两房一卫目前的市场中位价在50万左右。

  5. 房子售卖方式为议价

  6. 假如最终成交价100万的话, 租金毛收益在4.2%, 考虑30%首付, 70万贷款按照年利率4.5%计算, 一年的贷款利息是3.15万, 以每年50周计算, 名义租金收入是4.2万, 考虑比如 2000元保险, 2000元地税,3000元维修, 3000元房屋出租管理费,一年还可以有大约500元的正收益,不算特别好的投资回报, 但基本正常情况下可以覆盖该房屋的贷款利息, 房地产投资最重要的就是时间,我们最终看重的依然是资本所得, 核心就是到底应该如何才能够保证投资人穿越房地产的涨跌周期和投资人自身的涨跌周期, 无疑这个房产有机会成为一个选择。



2. 13 Ranger place, Wattle Downs


Wattle downs 属于南区Manurewa最高水准居住小区, 三面环海, 安静, 安全, 安心的三安地区, 13 Ranger Place 位于Wattle downs 小区的入口处, 近Clayton Park School, 三房一卫, 养眼厨房和客厅,家庭自住或者投资两相宜, 出售方式为议价。


房屋基本信息如下: 1960年代建筑, 土地面积655平方米, 政府估价38万.



3. 115a Wattle Fram Rd, Wattle Downs 


同样位于南区Manurewa最高水准居住小区Wattle Downs 的两层三房一卫, Wattle Farm Rd 属于Wattle Downs 主要街道, 毗邻社区内部的9球高尔夫球场, 最新政府估价为46.5万, 出售方式为议价。



4. 13 Kent rd, Manurewa


3房1卫, 385平方米土地面积, 128平方米室内面积, 1950年代建筑物,最新政府估价 39 万, Kent rd 属于Manurewa 中心街道之一, 出行, 购物都比较方便, 适合投资和首次置业, 售卖方式为议价。






5. 2 Ainsdale place, Manurewa


继续3房一卫Manurewa 地区首次置业或者地产投资选择, 房屋面积110平方米, 土地面积675平方米, 低维护砖瓦房, 最新政府估价38.5万, 出售方式为议价。


以上5个盘口除了36 russel rd 以外都是3房一卫的基本配置, 由于位置和房屋配置不同价格会有差异, 过去一年Manurewa central 地区三房1卫的中间价是56万, 3房1卫租金期望水平在480-550元/周。


对以上盘有兴趣的朋友可以电话联系Fiona Liu  021 611223


Fiona Liu基本情况介绍:


我的物资生活全部依赖着朋友和客户的支持,所以我必须以更大的分量来回报我已经领受,正在领受和将要领受的,我很高兴资助创建“厚土奥克兰房地产投资研究工作室”网站可与大家分享更多有关奥克兰房地产市场的投资思考与专业解读” -------- Fiona 刘红冰


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