房价疯涨之际,地产开发商是如何破产的?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-18 轻松加拿大



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房价疯涨之际,地产开发商是如何破产的?

强势加元,加拿大制造业堪忧


房价疯涨之际,地产开发商是如何破产的?

加拿大房地产市场火热,抢OFFER成风的环境下,GTA独立屋的价格屡屡刷出新高。然而, 多伦多十大开发商之一,URBANCORP突然寻求破产保护。这家公司 成立于1993年,办公处就位于CNE附近的LYNN WILLIAMAS,近年来一直是多伦多最受欢迎的商品房开发商之一,主要建造CONDO和TOWNHOUSE(镇屋)。



很难想象在地产火热的年代里,开发商会面临破产这一尴尬的窘境。随着这一事件的调查深入,越来越多的故事呈现在了大众面前。


楼市如此火热,为何开发商会寻求破产保护呢?而URBANCORP资断链的祸根其实一早埋下,早在URBANCORP寻求破产保护一个月之前就已经面临问题。Tarion Warranty Corp (地产发展商提供Warranty的机构)在三月份就表示计划剥夺URBANCORP 17个项目注册权。理由是太多的索赔,以及服务质量不佳,甚至开始担忧公司的财务状况。



Tarion的决定使得该公司一些未来发展的项目面临停摆,对于房地产发展商最害怕的就是资金链断。房地产行业之所以能够运行靠的是资金和杠杆,一旦资金断链后果不堪设想。


有一个债权人表示,自己在2009年购买了URBANCORP开发的一间镇屋楼花,价值75万,交了10%的定金,预计2013年4月份将会交房。但是从2012年11月份开始,他们就接到会推迟交房的通知,无奈自己现有的房子已经出售。于是很被动的开始了一段租房生涯。未曾想到,这次推迟交房只是一个序幕。在随后的三年时间里,一共接到了13次推迟交房的通知,并且搬了好几次家。现在非但没有能够顺利住进梦想豪华镇屋,他们所购买的期房属于8个寻求破产重组的项目里,梦想一下变成噩梦。



根据现在的数据看,URBANCORP几个面临破产保护的楼盘定金一共收了860万加元,但是这些定金仅仅是启动资金,公司将会以项目开发的名义四处融资。在推迟交房期间,公司拼命寻找资金,在加拿大的金融机构融资至少4000万,其中不乏五大商业银行的影子:丰业银行2730万加元,道明银行440万加元,帝国银行110万加元。这还只是境内融资,去年12月公司在以色列又融资了6400万。URBAN CORP这一个曾经多伦多十大商品房开发商之一仅这几个破产项目楼盘合计就欠下了1.5亿加元。



当然,地产本身就是高杠杆的,对于开发商而言,举债并不可怕,但是一旦项目停摆,类似URBAN CORP这样未来17个项目的注册权被剥夺,未来公司的发展空间停滞了。其次,所有的债权人包括银行不仅会停止增加贷款,而且会展开追讨行动。现在公司依旧有项目在建造过程中,将来具有潜在的盈利,但是资金回笼与现在的资金缺口存在着一个时间上的错配。换句话,就是远水解不了近渴,于是突然间轰然倒下。


在多伦多这样的火热的房地产市场里,开发商倒下,购房者该怎么办呢?根据相关法规:每个购买FREEHOLD的购房者,所缴纳的定金里有4万加元会得到Tarion Warranty Corp,这个保障数额从2003年以来就未增加过!


如今房价疯涨,从2003年至今已经翻了四倍,大部分URBANCORP 下的FREEHOLD TOWNHOUSE 价格在70万至80万,10%的定金也就是7万至8万。即使有四万的定金有所保障, 购房者的保障似乎显得单薄些。



同样是地产开发商,各种公司经营状况,发展潜力良莠不齐。就以今天节目中所谈的十倍股为例子,生活中随处可见,就在我们身边,许多人却无法发现。美国从2009年股市见底以来,大盘指数翻了一倍,许多人只是关注黄金,石油,生物科技等板块,其实最牛的一支十倍股就是地产相关的管理发展商。


许多人都曾幸运的买过十倍股,但是绝大多数人都赚了一点小利就卖掉了,原因很简单:拿不住。所以,要想找到十倍股,还能拿住十倍股,必须依赖专业的基金经理,通过长期投资才能实现,这只十倍股其实就是从一支加拿大的公募互惠基金里淘出来的,要想在股市淘金,找到十倍股,先好好研究一下互惠基金。基金看似平淡无奇,其实这里的学问大了。

(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)



强势加元,加拿大制造业堪忧

加拿大制造业装船指数今日显示:三月份加拿大的制造业出口额下降了0.9%,不过出口总量却意外上升了0.1%。作为加拿大最大的贸易伙伴,美国今年一季度经济意外放缓以及3月份加元兑美元升值4%,令加拿大的工厂现在出现了汇兑损失。


虽然加元去年贬值后一度带动了出口,包括制造业部门(如汽车配件),但是目前行业的资本支出以及总的产出还是停滞。



(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)



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