墨尔本 | 供大于求致价格跳水 公寓市场或面临崩盘?!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-31 澳洲房产大全


最近一周,墨尔本的公寓市场面临着艰难的考验,不仅仅是因为新建公寓的供应量已经达到了“史上最多”,还有因此引发的公寓价格大跳水!


这对开发商和已购房者都是一场硬战!





 

文 | 司徒曼

 

房地产业研究机构Charter Keck Cramer的主管Robert Papaleo表示,到2017年,墨尔本将有2万套公寓完工。这其中,有6000套公寓位于墨尔本市中心。




有媒体指出,目前,墨尔本新建公寓的供应量已经达到了“史上最多”。业内人士警告称,如今,在墨尔本出售公寓已经变得越来越困难,因为购房者数量减少。

 

“买房的人已经急剧下降,”沃伯顿说,“在Albert Park,我们大约会有160次开放式看房,涉及1000人左右。但是,在同一期间,市区的看房次数只有24次,才约32人。”




供大于求的最直接体现就是公寓价格下降,在墨尔本中心商业区Docklands、Southbank的公寓出卖价格比当初的楼花购买价格下跌了最多24%。


其中一个极端的例子,在墨尔本Abbotsford区,一套两卧室公寓就损失了62.3万,跌幅高达46%。

 

去年,公寓价值下跌的证据已经在大范围内得到了估值公司WBP Property Group的证实。由于越来越多的公寓出现交易价格低于购买价格现象,这家公司曾对楼花销售进行了调查。


调查的对象为2009年12月至2015年8月间1794笔维州楼花交易。结果发现,一半的楼花物业的估值比购买价格低了至少1000元,即平均损失为4万元或9.4%。


以下是,墨尔本降价出售的公寓实例:

 



Greg Hocking Real Estate的负责人沃伯顿(Bruce Warburton)说:“我们见过很多这样的例子。在许多情况下,卖家是通过投资途径或是地产交易者买下了公寓。”


“令人担忧的是,面临负资产抵押的卖家被迫出售公寓。当他们出售时,损失就形成了。若是继续持有,他们可以通过现有的低利率隐藏损失,而租金回报也是不错的。”

 

业内人士称,只要买家不出售,继续持有,现在的低利率情况下,他们的亏损可以被掩盖,由于空置率低,租金回报也还不错。

 

在2015年下半年,墨尔本市中心有47%的住宅项目由海外开发商建造,而这些项目的买家绝大部分也都来自海外。但维州政府对海外投资者的监管越来越严,无疑是对墨尔本的公寓市场雪上加霜。

 


上个月,维州政府财长宣布,对海外地产买家征收的额外印花税从3%增加到7%,从今年7月1日开始施行。


换句话说所有在7月1日以后签署的买房合同,都要开始上缴这笔额外的税款,加上现行存在的印花税(上至5.5%),使得今年7月1日之后签合同的海外买家面临高达12.5%的印花税。同时提高的还有针对海外买家的土地税, 从0.5%提高至1.5%。

 

维州政府这一新的税务预算案的提出,基本把之前推行的楼花印花税减免政策的好处全都抵消没了,接下来对海外投资者而言,和悉尼相比没有任何有诱惑的竞争力了。

 

试想,如果来自海外的投资开始减少,与之相关联的一系列行业都会开始遭受影响,包括建筑行业、零售、餐饮、相关的服务业都会疲软,甚至是银行和贷款行业也都受影响。

 

私人股本公司Qualitas 表示,由于银行和政府的政策,使海外投资者购买发生困难,新公寓建设在中期会开始“大幅”放缓 。





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