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十年前,美国房地产市场的风暴正在酝酿之中。
那场金融风暴很大程度上源于不合理的房贷政策。银行几乎可以发放贷款给任何的申请人，在许多情况下,借款人几乎不要求文档证明收入。一些机构还推出了可调整利率抵押贷款以便融资者可以再融资……
当房屋价格价格飙升，市场各方皆大欢喜；但经济放缓，同时房屋逐步开始下跌时。低首付的房主无法支付日后的房贷,松弛值再融资可不持续，市场于是开始崩溃，经济衰退严重打击国家。
在经济和房价的反弹阶段,一些人开始担心我们是否正在重新复制当年的房地产泡沫。据美国S&P / case – shiller全国房屋价格指数发布的信息显示，截至2016年1月,美国房价增长和通货膨胀率的增幅都是同期的两倍。
更为糟糕的是,美国两大地产贷款企业——房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)已经公布了计划,允许首次购房者购买只有3%的头款。另外,一些银行也正在使用备用信用评分,这可能过去那些贷款评分不能达标的人可以在新的信用评分标准下达标。所有这些因素在一起,就可能意味着危险。USAA保险公司银行的副总裁, 约翰?哈勒尔当谈及另一个住房危机的可能性时认为，我不认为这是一个迫在眉睫的威胁。
政府的规定改变了竞技场。约翰?哈勒尔并不担心住房危机,在某种程度上,由于抵押贷款行业看起来不同于当年的2006年。而且，最值得注意的是,多德-弗兰克法案通过后,消除由于次级贷款扩散导致的经济衰退的危险行为。多德-弗兰克法案法案禁止使用负摊还和一些气球付款。 “监管审查非常高,”他说。
而且，许多银行也主动收紧放贷标准，如今获取抵押贷款只能很好的信用。位于佐治亚州亚特兰大天使橡树资本创始人布拉德·弗里德兰德认为，十年前能找到在次级抵押贷款的借款人信用分数远低于620分,现在已经明显提高。
新的抵押贷款首付的选择也正在引起关注。同时收紧某些贷款规定。政府和银行正在寻找那些负担不起或不符合条件的贷款人。
传统上,美国联邦住房管理局贷款提供了最容易的选择对于那些想买房,但又负担不起首付的人。这些贷款可能只需要2%的首付。但哈勒尔说,许多大银行已经收回了这一类贷款。
如果没有美国联邦贷款局的贷款,购房者另一个可行的低首付选择是零首付的VA贷款。哈勒尔说。然而,并不是每个人都可以有资格获得VA贷款,所以房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)已经开始提供贷款首付要求低至3%。在应用程序必须至少有一个借款人首次置业需求和收入和其他标准可能适用性。
马克.弗莱明，美国第一银行首席经济学家说，低首付抵押贷款可能会让人想起或许重蹈2005年和2006年的覆辙,但没有理由相信他们本身就会导致住房危机。“事实上,人们高杠杆并不意味着价格会下降,” 弗莱明说。
备用信用评分或许扩大的借款人的来源。但是弗莱明也认为使用备用信用分数不应该令人担忧。一些银行已经开始寻找其他方法来衡量一个人的信誉,特别是有限或没有信用的人在传统的评分模型。“你需要建立信誉的是改变,”弗莱明说。“新信贷模型就是这种思路的反映”。
例如,以新千年出生的一代为例，他们通常选择手机而不是固定电话，着或许会限制他们的信用，但这种旧的评分模型可能不考虑这些因素,导致他们信用低或没有信用。还有，替代模型还可以解决非传统的情况下,如多代家庭都通过共享经济收入。而这些因素都导致他们评分有限。弗莱明说。“但这并不意味着他们的信用评分质量差。”
另外，布拉德·弗里德兰德认为，还有许多对房地产市场保持乐观的理由。与10年相比，不仅银行和借款人在改革他们的不良行为，由此发放高风险贷款银行取消了许多，现在大多数美国银行倾向于更强的储户
尽管有些人可能对房价上涨感到忧心忡忡，但许多业内专家表示没有理由相信重蹈2006年的覆辙。“房价反弹,这就说明就业市场看起来不错,没有很多数据显示另一个住房危机。”弗莱明说。
（原文源自美国新闻与世界报道周刊，原文标题：《Are We Heading for Another Housing Crisis》 作者：By Maryalene LaPonsie）
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