【揭秘】澳洲对冲账户OFFSET ACCOUNT

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-02-25 澳洲通


什么是对冲账户?

对冲账户Offset account是最早出现在澳大利亚的用于链接抵押贷款的金融产品。它的本质就是普通的交易账户,只是与Home Loan中的Loan account(贷款账户)连在了一起。自20世纪90年代起,澳洲的各大银行都推出了这项服务,所以如果你想要投资澳洲房产,而又希望最大限度的抵消利息,降低投入,那么对冲账户就是你必须了解的知识:



以例为证

我们来举个例子,方便更直观的理解对冲账户的作用,款50万并开设了对冲账户,那么账户的BALANCE显示为-50万。对冲账户和普通的存款账户一样,但是账户中的钱可以抵消贷款里所欠的钱。假如在对账户放置了40万你所要付的利息就是50-40万的利息,假如在对冲账户放置了50万,你就没有利息了


假设你购置一套价值100万,可贷款80%的澳洲房产,在购房时会自动开通两个账户,一个是贷款账户,一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息,也就是80万产生的利息;对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户,客户可往对冲账户里存款,此“存款利息”与贷款利息是相同的,所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消,客户无需再另外偿还房贷利息。比如,客户在对冲账户里存入80万,那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息;如果对冲账户里存入40万,这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息,剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。





开设OFFSET ACCOUNT好处


最大程度上节省利息

对冲账户按日计息,只要今日将收入打入账户即可开始抵消款利息,从而最大化的抵消利息。

付息周期

本息全付——可以选择每星期付每2个星期付或者

按月付--只利息-only按月

 

资金支配自由化

OFFSET ACCOUNT 可自由存取,要用的候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是款利息)。有多余或者了就可以放去抵消利息,可以使你的金分配更加自由。并且,我都知道房屋款的利息相车贷和生意款便宜不少,所以可以尽量多的从房屋贷款中省出钱来用于买车或者生意。是增加CASH FLOW的好方法,也有便于管理自己的投资和生意。

 

潜在的税务利益

澳大利税法定, 自住房转投资房时,贷账户里的BALANCE所生的利息都可用来抵扣税。假如不用OFFSET ACCOUNT的,多余的就只能放在账户里用来减少账户里的BALANCE,致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的放在OFFSET ACCOUNT就不会有些麻


无管理费,节省贷款申请费用

和存款账户,没有管理费,但是却要交年费,每家银行对OFFSET ACCOUNT的年费设定$180-395不等, 但是在同个PACKAGE里面不管有多少个款,年只要交一次。并且付了年就不必交付款申请费了,一般款申请费为500-600不等,这也算是一个节省投入的好方法了




再评估

在国内进行房产投资,即便房屋有升值,如果不卖掉房产,只相当于“死钱”,而不会变成实际的收益。但是在澳洲,可以随时对所购房产进行再评估,升值部分还可以直接变现。


还以价值100万,可贷款80%的澳洲房产为例进行说明:澳洲房产每年都会有5%-7%的增幅,假定五年之后,该100万的房产已增值为125万。这时,客户可以寻找房产评估机构对该房产进行评估,经证实确为125万后,客户可以对该房产进行二次贷款,而此时贷款的额度已不是100万,而是125万,能贷到的款项也变成了100万,将这100万中的80万拿出来偿还原来的80万贷款,客户可以净提现20万,这样买该房产的首付基本都已经赚回来了。


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