Meriton项目大盘点04┃悉尼奥林匹克公园之Botania

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-23 澳洲房产大全


主编寄语

最近贷款政策收紧,让很多国内外投资人谈澳房色变,澳洲最大的开发商Meriton识时务的在此刻,再次推出Vendor Finance,即只要买Meriton的项目,开发商负责2年4%的80%贷款。


这又让很多买家看到了一些希望,并解决了他们的“后顾之忧”。


那么Meriton在澳的众多项目成色究竟如何?我们总不能因为开发商提供此优惠,就任凭你乱加价的胡乱忽悠我们吧。


另外,考虑到很多买家并非全以投资房概念入主澳房市场,根据不同人士之不同需求的考量,未来,我将用几期【我的看房日记】的篇幅,从不同方面来细数一下Meriton所售物业区域及楼盘之个人及团队观点。


希望可以帮到大家。

系列导读:

前言(谁是Meriton?)

项目综述

区域宏观简述

澳房大全⑩要素排名

  • 交通指数

  • 购物指数

  • 人口密度指数

  • 学区指数

  • 大学指数

  • 医疗指数

  • 人口分布指数

  • 人口收入指数

  • 投资指数

  • 基建指数

总结

【我的看房日记31】

【Meriton项目点评04】

《悉尼奥林匹克公园之Botania》


文┃大悟(微信:262739843)


2016年5月22日 星期日 天气:晴


前言(谁是Meriton?)


很多年前的一天,我在悉尼的Liverpool St上叼着烟卷,等一朋友,远处一老头像视察似的,背着手朝我这边走来,走过时居然还冲我点了点头。我心想,这爷们谁啊?


后来才知道,他就是Meriton(美利通)是目前为止澳大利亚最大的开发商的幕后老板,


Harry Triguboff。


这犹太老头,今年已经84岁了,依然还在工作。


MERITON之所以叫最大开发商,其公寓量约占悉尼市场总量的10%,在全澳境内,目前开发并建造了超过70,000余套公寓式住宅。同时,在全澳境内的13个地区经营着MERITON酒店式公寓。


关于Meriton的公寓好坏,众说纷纭。


个人认为,Meriton的质量虽然无法与Lend Lease, Mirvac等澳洲同级别开发商相比,但是公寓所在地皮的选取之精准,不得不让人慨叹这位年过耄耋的犹太老板其“毒”到的慧眼。


2012年,其在Rhodes和南区Arncliffe两个同时拥有项目的区域的房价增幅排名全悉尼前两名!


2013年,其同样拥有项目的区域之Zetland的公寓房价同年增幅17%,号令悉尼!


所以去说说他们的项目,我相信还是很有意义的一件事。

项目综述

开发商:Meriton

项目名称:BOTANIA

所在位置:西偏北悉尼奥林匹克公园

距离市中心:17公里

所属Council: Auburn Council

总套数:331套

价格区间:

1房:约64万澳币起

2房:约92万澳币起

3房:约108万澳币起

交房时间:2016年底及2017年中旬


区域宏观简述

Sydney Olympic Park


悉尼奥林匹克公园是一个特别容易博得买家好感的区域。


为什么?


因为-新。


很多买家,无论是国内还是当地人,当对于一个城市里很多区域尚不了解前,对某个区域是否值得投资多数是从视觉上来判断的,这完全可以理解。


悉尼奥林匹克公园是一处完全满足多数人视觉需求的地方。2000年悉尼奥运会主办场地。区域内绿地覆盖率达60%以上,世界级体育场馆坐落于此。交通便利,在此驻地办公的大型公司也不断增多。


总的来说,的确是一处看上去很美的地儿。


从2009年底,悉尼奥林匹克公园开始兴建第一处全新公寓Australian Tower第一期,到后来的二三,再到后来的Opal Tower, 再到meriton的Botania... ...


环境一直很美,房价美不美。咱们今天来聊聊。


目前市场一瞥

独立屋市场:

N/A

奥林匹克公园作为一个新区,区域内无独立屋,因此并无数据。


公寓市场:


奥林匹克公园的公寓中位价74万澳币,排名新州第145位,过去1年涨幅14.73%排名第202位。


租金550/周,考虑到区域内公寓的新旧度,这个数据稍有点差强人意。

澳洲房产大全⑩要素排名


交通指数:★★★


奥林匹克公园距离悉尼市中心17公里。


项目距离奥林匹克公园火车站650米。


区域位于悉尼M4号(贯穿西部)高速公路,和A3(连接北部)高速公路的交叉位置。但是周末很堵。原因是周边的DFO及两条主路转换时车辆的堆积。


如果开车来这里,停车是一件非常头疼的事,免费车位很少,都是只能停15分钟或30分钟的,我觉得和悉尼CBD找车位相比,真没好到哪里。



购物指数:★★


虽然,奥林匹克公园距离Rhodes的购物中心不远,距离位于Homebush的DFO(奥特莱斯)也不远,距离Flemington的大型批发场Sydney Markets Resource Supplies也不算远。

但时,我还是要给三颗星。


原因是奥林匹克公园区域内没有购物场所。这是我认为奥林匹克公园房价增幅没有看上去那么漂亮的最大最大原因之一。


(我今晚很累,并不想买一大堆东西,我就想买瓶陈醋,买罐Vegimite,我还要开车3.7公里,去Rhodes的购物中心?)


人口密度指数:


区域内在开发和已开发的物业都是高层,但区域内这样的楼宇并没有像悉尼东南区那么密集,因此这里的居民人数在占地超过600公顷的奥林匹克公园来讲,并不算什么。


学区指数


小学及初中

作为一个新区,目前奥林匹克公园区域内无公校,距离其最近的两所学校分别位于Newington和Concord。

两所学校的排名都在前230名之列。

高中


区域内并无高中。最近的一所为Homebush Boys High School。


排名在前230名的第203位。


总的来讲,如果学区因素占据买家自住或投资很重要的因素,重要到无法妥协的地步,可能这里并不是最佳选择。


大学

大学的排名与区域关系几无关系,在此只为国内做父母的买家列出距离。


悉尼大学:14公里

悉尼科技大学:15公里

西悉尼大学:9.4公里

新南威尔士大学:22.5公里


医疗指数★★


区域内除了一些有关运动的复健中心之外,距离Concord大型医院不远。距离Strathfield的医院也不算远。


Concord Hospital:4.8公里

Strathfield Private Hospital:4.9公里


人口分布指数(N/A)


因为区域内人口基数十分有限,单一因素影响波动极大,以上呈现负数部分数据不值得采纳。


但是从购买人群来看,国人是的确占据了很大比例的。


人口收入指数(N/A)

人口基数太小,无数据采集。



投资指数★★


目前区域在租物业20套,2房租金基本在650/周左右。 1房在500左右。


2010年澳洲之塔第一期售价在60万澳币左右,2012年2房全新物业售价在65-70万澳币,今天二手房售价在80-90万之间。这样的涨幅可以接受,但是并未让人眼前一亮。


基建指数


区域内的运动设施,奥林匹克公园傲立全澳,这点毋庸置疑。游泳中心,射箭场,羽毛球场,篮球场等等是面对公众开放的。


不时在此举办的V8赛车比赛,虽耳边隆隆,倒也热闹。


复活节的Easter Show每年也都在此举办。


大型足球比赛及明星演唱会在奥林匹克公园举办的次数越来越多。


大量的企业,如三星,澳联邦银行,QUAD商业园区,WATPAC建筑公司等等纷纷在此驻扎。


北面的两百年世纪公园,有绿地,有水,十分优美。


但区域内针对家庭的基建目前尚缺,多数的商铺等还是针对区域内上班族的,稍微缺少了那么点地气。

大悟总结


写到这,很多读者会发现,在澳洲房产大全⑩要素所列出的5星标准里,尤其在投资指数中,我还未给出过4颗星的标准,原因很简单,我必须要将新房与当地二手房按照价格因素做出匹配,同价位新房和一些二手房相比,旧房往往略胜一筹,因此并不是我针对Meriton所作出的苛责。希望你们能够理解。


一个房子最终能够升值,还是要看未来多少人愿意住在这里。


人们之所以愿意住在一个地方,可以因为底蕴,可以因为习惯,可以因为安静,可以因为热爱运动等等。


对奥林匹克公园而言,区域未来可开发公寓的难度并不低,因此对于这片位于高密度住宅区的Wentworth Point和Rhodes后花园的地方来讲,倒是一件十分难能可贵的事情。


也许缺了点人气,但也多了份安静。


Mertion这个项目的定价不能说低,但比其Mascot的项目要合理,毕竟在此的开发项目有限,Mascot就不同了。


个人觉得,对于初级投资人来讲,买在这,倒也合理,与其在那纠结,不如入市软着陆。


奥林匹克公园实在热闹,但总缺了那么一点底蕴,缺了那么点旧旧的情有独钟。也许这是缺点,也是亮点吧。


缺乏底蕴的奥林匹克公园是一片让人在短时间很容易喜欢上的地方,是一个有很多亮点的地方,是一个很容易叙述,很容易让人接受的投资区域。


因此,海外投资人选择这里的也越来越多。但你们也要知道一个道理,如果未来所有的投资物业都按照这样的视觉买法,你依然会错过很多真正值得投资的区域和项目。


慢慢成长吧。


本期《我的看房日记之Meriton项目专辑之奥林匹克公园》第四期就是这样,感谢阅读!


注:以上所有排名及评论仅代表【澳洲房产大全】学术团队立场,房产投资有风险,请务必理性选择。

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