历史遗产(Heritage)与土地开发 – 项目实战篇

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-23 AU澳洲土地开发那点事


其实不管是世界级、国家级还是州一级的历史遗产,一般都是在某个 Council 的管辖范围之内,而且 Council 也有自己想要保护的地方性历史遗产。


虽然澳洲很重视历史遗产的问题,可是从下面这些图里可以看出来一些古老建筑和现代建筑的融合。都是几年前老F在悉尼的时候随手拍的,构图不是很好,大家凑合看看。。。

 

下图中靠右侧的下面两层是历史建筑,上面加盖的是新建筑。

 



下图也是老建筑上面盖新建筑

 


 

下图是老建筑旁边盖新建筑,还毫无违和感的连在了一起。

 


   

下图是两个老建筑中间夹了个新建筑。靠右侧的老建筑最上面一层是后加的,颜色和窗户的形状什么的全不一样。

    


  

从上面这些图也可以看得出来,土澳和天朝对历史遗产保护的态度是有所区别的。虽然看似乱七八糟,其实土澳追求的是在历史遗产保护和城市发展中的一个平衡,让新的和旧的都融合起来,成为城市的一部分。


那政府部门的规划师在进行项目审批的时候,最感兴趣的是什么?


首先,这几年,“个人的经济损失”问题成了一条“在规划专业上成立的理由”(based on proper planning ground)。详细点说,如果政府因为要保护历史遗产,所以不让你对自己的地进行开发,从而造成了你挣不了钱导致经济困难,你是可以上诉审批部门这个决定的。


所以嘛,如果做土地开发的时候碰上了这些历史遗产,是不是 Council 就不希望你开发,甚至这块地就没办法开发了呢?答案自然是否定的不是说能不能开发,而是说应该怎么开发


政府部门的规划师最要了解详细的就是项目所在地本身的历史价值,和其与周围的联系。然后就是这个项目本身的开发规模、强度和性质会对这片区域的历史价值造成什么影响。这些东西可以从项目设计本身和开发商递交的《历史街区环境影响评估》Statement of Heritage Impact)里面看出来。


当这个项目的影响确定了,就需要看这个影响的强度是不是符合相关的(土地分区和分层控制的)规划条例,如果完全符合就可以,如果不完全符合规划条例的话,则需要考虑其它处理方法,比如把设计图改改之类的,总能找到一些解决办法。


Council 的规划条例里面,新州、维州和昆州都是大同小异,以保护地块或者建筑为主。比如在新州,受保护的这些都会被放入规划文件(LEP)的 Schedule 5 里面列成表,同时也有地图表示“Heritage Conservation Area”。

 

悉尼中部的 Heritage Mapping。可以看到悉尼歌剧院也被标记出来了。

 


 

 布里斯班市区的‘Heritage Overlay

 


   

墨尔本部分地区的‘Heritage Overlay

    


 

我们可以看出来,在历史遗产的保护中,悉尼主要以建筑和地块为主,而布村和猫本既有建筑又有街区。那么不言而喻,标出来的是某个建筑的话,动起来就很麻烦。如果是街区,就相对简单的多,很多 Council 会给出一些房子的设计指南。维州 VCAT(环境法院)也有个判例(Colin v Port Phillip CC [2000] VCAT 2073)说史保护的街区盖现代化的房子并不是不能接受,只要尊重和考虑周围的建筑风格就可以。不过,这有个前提就是没有相关的地方规划条例来控制;另外一点,维州的 VCAT 毕竟只是个 tribunal,在维州还行,出了维州就不一定好用了。


保护历史遗产所以停止开发肯定是不对的,而开发本身又难以避免的造成一个地区的环境变化。历史地区的风格特色各有不同,对于新开发项目(另外的)风格特色的兼容程度也有所不同。所以具体一个历史街区对于新开发的兼容程度应该是在地方政府的规划文件里有所体现的。如果没有体现,则可以理解为这个地区对新项目的兼容性比较高,所以嘛,老F的感觉就是,在审批部门没有建筑风格方面要求的时候,VCAT 这个说法给了开发商更多的设计空间。


如果在历史街区,规划条例里面有一些相关设计要求的话就没法用 VCAT 这个案例了。不过也相对省事了很多,如下图这种。

 


  

一般来说,在历史街区(或者地块)搞土地开发,我们都要提供《历史街区环境影响评估》。这个《评估》看似鸡肋,其实很重要。因为如果这个开发项目被反对者告上了法庭,这个《评估》经常会是受到反对者攻击最多的一份文件。


F在上次文章中提到过,评价文化遗产价值的五项标准是美观价值、历史价值、科学价值、社会价值和精神价值,这些其实在《评估》里都应该有体现。


F也看过一些《评估》,很多都为了省事,只解释了当地的建筑风格和历史,多一点的解释了一下街区自身的历史,其它则很少涉及。当然了,如果是小项目的话,也没必要涉及那么多,不过严格来讲,一份好的《评估》还要通过社会变迁、人口组成和当地人口口相传的一些故事等来进行分析,然后再和要做的土地开发项目对比,从而判断这个项目对当地的影响。

 


 

所以嘛,就像文章开始时候老F放的图片一样,历史街区一样可以有开发,而所谓的分层控制部分只是用来保证土地开发不会影响到这一块儿的历史价值。很多历史建筑由于时间关系,原来的用途已经不再适应现在的需要,所以我们在保护历史街区(或建筑)的时候会提出“适应性再利用”的原则,就是把老建筑换个新用途。保护历史建筑的同时,比较节约能源,低碳(相关阅读:规划判例|建筑的“适应性再利用”)。


所以嘛,总结下,如果是单个的历史建筑,最好是“适应性再利用”的这种开发,而在历史街区的话,一定要确定历史评估和建筑师评估的结论全都符合审批要求,那么如果没有什么重量级人物反对的话,这个项目被批准的可能性就很大了 


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