【铁投分析】两则华商在悉尼CBD的新闻,背后有什么不得不说的故事

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-26 澳洲资讯站



 

一个人经过不同程度的锻炼,就获得不同程度的修养、不同程度的效益。好比香料,捣得愈碎,磨得愈细,香得愈浓烈。                                                                                                                                                           —— 杨绛 《走在人生边上》 


谨此向杨绛先生百年致敬!


最近一周内,两则华商在悉尼CBD的新闻,一曰香港富豪收购悉尼Mid City Centre,一曰绿地和承建商Brookfield Multiplex分家。一喜一悲,都是在事件公布后立即刷爆澳洲华人圈。这两条内容并不劲爆的新闻为什么会产生如此大的影响?背后有什么样的原委?由此对我们在澳进行地产开发和投资的华人朋友产生什么启迪?


铁桥聚投有态度、有深度,为您解读,剖析现象,发掘本质。


新闻一:


近日,香港郑氏家族(Cheng family)以每平方米$4.5万澳币的创纪录单价买下了悉尼Mid City Center75%股权,耗资$3.1亿澳币。




Mid City Center位处悉尼CBD最黄金的地段,号称CBD中的CBD,连通悉尼最著名的两条街George街和Pitt步行街,商铺租金也是全澳最贵之一,因更衣室视频而红遍中国的优衣库也在该楼内有店铺。


新闻一背后的故事: 最近楼市利空消息不少,所以大家都需要这样引人振奋的消息稳定一下情绪。


郑氏家族收购悉尼Mid City Center,其实这只是从去年底到今年初,在悉尼CBD区域发生的10多笔商业物业交易中数额较大的一笔。在铁桥聚投的数据库中,这个成交额甚至都不能排入近两年中资背景公司在澳州买入物业成交额的前5名。




之所以这个消息能迅速刷遍朋友圈,其实是因为最近澳洲的银行限制海外人士购房贷款和政府新出台了一些限制海外投资的政策,造成了短期内的市场波动,经过各种媒体的放大后甚至让部分人群产生了恐慌情绪。


往日水泄不通的开盘现场突然变得冷清了许多,一些一直只买不卖的投资客也开始考虑放盘,难道市场真的已经到了拐点?普通投资客的慌乱毫无保留的写在脸上。



铁桥聚投最近走访了多家在澳洲开发房地产多年的资深业内人士,却发现他们都在埋头研究拿地机会,而且不少公司已经果断出手。类似Mid City Center这样的大宗买入交易,最近的频次明显增多。


到底是什么样的原因造成业内专家和普通投资客之间对未来市场走势的巨大判断差异,我们就得了解业内专家近期频频出手的原因:



  1. 近期中国的外汇管制加剧,大额资金出境困难,这让资金已经在澳洲的开发商一下子减少了很多强有力的竞争对手,不再需要以超高价去抢地;


  2. 连续的一些相对负面的市场信息,让许多地主调低了成交价预期,原先一些捂盘待涨的地主也把土地释放了出来;


  3. 有些开发用地炒家一直以超高资金杠杆运作,目前贷款形势趋紧,部分高杠杆的开发用地炒家需要平价释放部分存货来减缓资金压力;


  4. 一些原先打算上期项目交房后继续拿地的开发商,由于海外购房人settle出现问题,只能推迟原先的购地计划;


  5. 悉尼市政区域大调整,城市基建的大发展,孕育了很多新的暴利机会。



汇率快速回落,降息还未见底,留学市场大开闸门,出租行情依然火爆,国际房价整体也在继续上冲,宏观形势来看,澳洲房地产市场总体依然会昂扬向上。房地产开发是一种中长期投资项目,只有在市场相对平静的时候买到大米,才能在市场红火时煮出香喷喷的米饭。


铁投点评:

如果长期看好,那么短期的每一次回调都是买入良机;如果长期看跌,那么短期的每一次冲高都是逃生出口。成功的投资其实并不复杂,需要的只是看清趋势后坚定的执行而已。



新闻二:


前日,高度达235米的悉尼第一高住宅楼 Greenland Centre Sydney 的开发商,中国最大的房地产公司绿地集团因谈判破裂,和澳洲建筑巨头Brookfield Multiplex撕毁了7亿澳元的建筑合约。




该项目470套公寓几乎早已全部售出,当初许多买家正是看中了澳中两个知名公司联手打造CBD地标建筑。如今,两家劳燕分飞,购房者能否按期收楼、大楼品质是否会大幅缩水顿成焦点话题。


新闻二背后的故事: 在中国无所不能的大牌开发商,为什么一个接一个的在澳洲水土不服?


作为中国房地产企业海外开发的龙头企业,海外业务是绿地近年来重点发力的环节。根据绿地集团官方网站显示,绿地累计海外投资额为1240亿元人民币。其中,自2013年进入澳洲市场以来已累计实现销售72亿元人民币。




但近期绿地却接连出现多条不利消息。有传闻绿地被中国有关部门要求控制海外投资规模,绿地辟谣表示消息不属实,其海外业务规划不受影响。


中国证券报发布最新消息,联合资信评估有限公司日前称,决定将绿地控股集团有限公司(简称“绿地集团”)主体长期信用等级由AAA降低为AA+,评级展望为稳定。


绿地澳洲和建筑商Brookfield散伙后,立即宣布仍将兑现原先的交房时间承诺,并将提前开始拆除旧楼。话虽如此,关键时刻出现如此重大变故,对于项目进程完全没有影响几乎是不可能的!


我们几乎每过一段时间,就会听到有关中国开发商在澳洲的开发出现种种状况。铁投经过分析,不外乎以下几种原因:



  1. 过分迷信西方大牌公司,花了大价钱却解决不好问题(万达黄金海岸的珠宝三塔因为销售成绩不满意而取消了某顶级国际连锁营销机构的独家代理权);


  2. 没有与当地政府进行有效沟通,导致双方翻脸进而严重影响项目进度(碧桂园 North Ryde 项目因为规划长时间无法获批导致项目工期被延误);


  3. 对地块的尽职调查不准确,导致项目被某些很难快速解决的问题拖住后腿(一方集团作为较早进入澳洲的中资公司,因为Lane Cove项目的前期调研失误,导致7年来只做了一个项目);


  4. 为了完成营销业绩,过早的开始预售固定了销售收入,但却没有考虑到后期工程造价可能产生的增加(绿地的Greenland Centre 于2013年开售,几年来澳币贬值近30%,由此造成建筑费用的上涨让项目变得无利可图)


  5. 不适应澳洲与中国完全不同的开发商和建筑商关系,一味的希望照搬中国的开发管理模式导致僵局(绿地曾一度想直接用自己国内的施工队伍来澳洲搞建筑,结果引起了澳洲建筑工会的强烈反弹);


       …………



绿地公司作为中国最大的房地产公司,自身的纠错和调节能力还是很强的,而且目前绿地已经在澳洲有六个项目同时在进行开发,总建筑面积约40万平方米,充分说明了绿地对澳洲市场的重视,铁投相信绿地公司最后能够妥善化解这次危机。


铁投点评:

在海外搞开发,既不能一味的迷信西方大牌公司,也不能过分依赖大陆总部短期外派的项目经理,最妥善的办法还是与当地华人为主的专业团队进行合作,方能在最短时间内解决水土不服问题。



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