【号外】悉尼拍卖中位价再度打破历史记录

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-28 澳洲房产



内容:精选关于悉尼房地产楼盘、买卖、租赁、管理的最新资讯与观点

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本周悉尼的拍卖中位价比上周爆涨16万澳元,达到了127万澳元的历史最高价。上次悉尼创下的拍卖中位价记录是2016年5月7日的126万澳元,时隔三周悉尼的拍卖中位价记录再度被打破。




本周上报的402处拍卖结果中,共有324处房产成功拍卖,清盘率73%,中位价打破历史记录,达到$1,270,000,参与拍卖的房屋数量,上报数量和售出数量均高于上周。


指标上周今周
中位价
$1,110,000$1,270,000
售出数量320324
上报数量
386402
拍卖数量573599

表:今周与上周拍卖结果比较


据小编分析,悉尼的拍卖中位价之所以能屡创新高,很大程度上和悉尼紧张的供需关系,以及利率走向是密不可分的。


刚需分析


据澳洲新闻集团(News Network)近日报导,绝大部分的租房者打算在五年之内购买自己的房产。只有四分之一的租房者认为他们五年之后仍然会住在租来的房子里。换而言之,未来五年内将会有数百万计的买房刚需!



图:澳洲新闻集团的报导截图


报导指出,相当一部分的租房者其实都是年薪6位数的高收入人士,完全可以承担起房价。选择租房只是因为他们喜欢这样的生活方式,可以住在内城区里,方便去工作以及娱乐和消费。


注意这还只是澳洲国内市场的需求,还没算上一年50万的留学生(包括14万中国学生)和19万的永居移民,其中绝大部分都要呆在悉尼和墨尔本。


在租房市场上,悉尼也处于供不应求的状态。虽然近来有大量的新楼盘落成,但是悉尼可供出租的空房数量仍然继续下降,并且租金也不断上升。根据房地产研究机构SQM Research的最新数据,悉尼今年的房屋空置率比上年下降了0.1%,达到了1.7%的历史低位。悉尼目前的平均房屋出租价格为每周520澳元,与年初相比短短四个月就上涨了5%。这说明了悉尼租房者的选择越来越少,这也会进一步促使租房者进入房市。



图:SQM Research提供的空置率,是检验市场的最有效证据


综合来说,悉尼无论是买房市场还是租房市场都有足够的刚需支撑。即使由于政府政策的干预而出现波动,从长远来说,只要澳洲人口增加,政府不收紧移民,刚需长期存在,房价是不会出现大幅下跌的。


降息预期


利率是决定房市走向的一个非常重要的因素。央行5月份宣布降息之后的周末,悉尼的拍卖中位价马上就打破了历史记录,达到了惊人的126万澳元,比之前的记录整整提高了6万澳元之多。同时根据《澳洲财经》的报导,降息之后房产中介收到的咨询数立马大大增加。



图:《澳洲财经》对降息影响的报导。


很多金融机构都预测这次降息只是一个开始。澳信银行和西太银行都给出2年3.75%的固定利率就是一个很好的提示。多家银行和金融机构包括JP Morgan,汇丰银行,西太银行,联邦银行,德意志银行,AMP Capital等都预测央行近期内将会再次降息。而央行也在随后发表声明说已经准备好了再次降息。



图:《悉尼晨锋报》对央行再次降息预期的报导。


由于历史低位的利率,很多楼花已经接近于正现金流的位置。以4.5%的利率来算,一套100万澳币的公寓,首付20%的情况下,只要每周租出692澳元就可以完全抵消利息,更别提还有新房折旧和负扣税。如果未来真的再次降息的话,很多楼盘估计会直接进入正现金流模式。不过到时候开发商肯定就加价了。

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