解读 - 中国人是否已经抛弃澳大利亚房地产市场?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-23 新报阿德莱德


| 作者:编辑大头


据澳大利亚本地媒体报道,中国人突然之间抛弃了悉尼房地产市场,接下来将会是墨尔本和其他城市的房地产市场,这到底是什么原因呢?



悉尼的平均人口密度是每平方公里390人,Waterloo区在地铁站修好之后将达到每平方公里7万人;世界上人口密度较高的香港是每平方公里6690人,最高的九龙区已经达到了5.725万/平方公里


在目前的悉尼城区规划中,对于人口密度这一问题还可以保持一定的平衡,但是这个【平衡】在“Investment Property”爆表的当下即将被打破,而且因为投资的增大,质量的保障也正在接受考验。新南威尔士大学城市研究中心主任Bill Randolph教授表示:“没有人认为【香港模式】是一个健康的城市发展趋势,建造那么多高层的公寓楼在现在的规划模式下是不允许的。”


从这个方面考虑,挡住目前激增的中国房产投资可能是澳大利亚的城市规划的计划之一。



与此同时,《澳大利亚人报》5月16日报道:“中国目前正在经历一场全面变革,而我们却在以前所未有的频率连续打击我们最大的贸易伙伴。我们最好未雨绸缪,准备面对惹恼中国人的后果。”


“很长一段时间以来,澳大利亚经济中发展最快的产业是什么显而易见,但却为我们的政客们所忽视,他们没有计划面对2016到2017年的全新世界。”


悉尼最大的房地产开发商哈里·特里古波夫上周宣布,悉尼住房市场的中国和其他外国买家数量锐减了50%。


中国人购买住宅,是采矿业投资急剧下降的澳大利亚避免陷入衰退的最大因素之一,而且就中国传统文化“落地生根”的影响,很多人都愿意把一部分投资放在房地产上。


文章称,如果当前澳大利亚住房市场中国买家的数量继续大幅下降,同时又缺乏其他抵消这一负面影响的因素,澳大利亚很可能会陷入衰退。尽管澳大利亚银行机构的盈利不会受到冲击,但也会受到影响。


中国也正在收紧限制国人把钱带出中国。不过尽管如此,正常情况下中国公民可以把一所住宅10%的房款带出国。这意味着他们已经有了购买“楼花”所需的押金,到房产交割时他们通常能再把20%的房款带出中国,如此当该住宅完工时他们就有了30%的房款。


以前他们可以在中国以外获得余下70%的房款,但如今这条路更难走了。


文章称,随着中国人的资金压力趋紧,在澳大利亚审慎监管局的呼吁下,澳大利亚四大银行相继调低贷款额度,从房产评估价的70%降到60%,并且宣布,他们将不再承认海外的个体经营收入证明



中国人一直是信誉良好的借款人,但是澳洲的银行贷款单上设计的问题无法对应他们的赚钱方式,因此在过去,许多银行信贷部门负责人鼓励中国人在回答有关收入来源的问题时,提供半真半假的信息。


现在一些澳大利亚银行在大声宣布,他们已经发现这些“半真半假”的信息。然而真相是这种操作方式早已人所皆知,可是几乎所有正在接受调查的贷款都在按时还款,很多前期的【资金证明】仅仅只是为了开启贷款的大门,而在接下来的还款过程却是“井井有条”。


澳大利亚银行在做房产评估时也套用更低的标准。因此,如今银行贷款通常只占房产交易价格的一小部分。


中国人总是能够提前发现问题,所以购买澳大利亚房产的人数大幅下降,这也说明“上有政策,下有对策”的处理方式是一直在进行中。



如今,考虑到中国的外汇管制趋紧,澳洲事实上已经阻断了他们完成交易的道路。哈里·特里古波夫宣布,“他已经偿还了所有债务,所以我猜测他会为中国人购买的大量“楼花”融资。但其他开发商可能就没有能力帮助中国人完成交易了。”


因此,中国人的住宅交易有大面积违约的风险。如果这种情况发生,房地产开发商只能去撞墙。他们建楼成本的50%来自银行,其余资金来自二次抵押出借人——其中一些人用的也是银行贷款。


文章提到了现有的风险:在未来大约18个月内,澳大利亚部分建筑公司将陷入破产人们会把指责的矛头对准监管局和银行,因为他们一边支持本土房地产开发商,一边却把开发商的顾客拒之门外。


数据和新闻来源:《Australian》,《Financial Review》



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