在美国购买新房时需要特别注意最后验房一步 (Final Walk Through)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-24 美房帮



         如果我们新买的一栋全新的房屋, 从外观上看不出什么问题, 一切都是很完美,即使检查报告也有高度评价, 一般我们会不找验房师来检查房子, 因为我们一般会觉得全新的房屋, 应该有监管,不需多此一举。

 

        但是我们还是要做一些基本的使用检查, 例如,水和排污系统, 煤气系统和电器系统, 都应该测试一下, 发觉有问题, 就应该用特别颜色的贴纸写上, 然后要建筑商跟进修理。


         一般的主要系统和房屋结构问题确实不多, 房屋检验部门会做检查和测试。但是往往一些细节问题会被检验师忽略, 而这些问题不会对房屋结构构成大问题, 但是如果我们买到一个新房子, 如果存在这些小毛病,肯定会不舒服。如果不在交屋前, 要求建筑商修复, 将来自己逐样的去修, 这个花费积累起来也不是个小数。而且这本来应该是建筑商履行的义务, 不应该浪费业主的时间和精力去修复。

       我们知道,在新房子过户前,也有这样一个最后验房过程——Final Walk Through,通常是房屋过户的前7天,在Final Walk Through时,Builder (建商)要让Buyer 检查房产,Buyer 也可以自请经建商验证过的合格验房师验房,提前一两天把验房报告提交给Builder (建商)。


       在验房的当天,双方(Buyer和Builder)要对检查出的问题进行确认,哪些是Builder必须修的 (比如违反 Building Code),哪些是可修可不修的,哪些是Builder 不同意修的(不是Inspection Report 标出的“Errors”,建商都必须要修,那是你一家之言,建商也可以据理力争,它们不违反Building Code)。

在双方都达成一致后,建商就要让买家在它的表格/文件上签字,常常有买家不能前来做Final Walk Through,就让Agent 替他们做并签字,这潜在的问题就出来了。


         正确的做法是,买家应该找他们当地的朋友替他们做Final Walk Through并替他们在文件上签字认可,该交易的Buyer Agent 是不应该在该文件上代签的,一般的经纪人公司不允许当事经纪人给客户做POA (Power Of Attorney)的道理一样,避免给Broker 带来潜在的麻烦,因为经纪人Agent 在外做事,实际是代表Broker 在做事,Broker 会尽最大的努力保护他们的Agents,同时要求我们按照Broker的指令去做,这一点请客户理解。

 

         如果客户实在找不到当地的朋友代他们去验房并签字,需要Buyer Agent 替他们签字,那Broker 说,客户就要签署一个由过户律师写的法律文件Amendment,类似Buyer Agent 的免责声明, 即如果Buyer Agent在最后验房中没有发现某种“Errors”或潜在的问题,Buyer Agent 没有这个责任和义务,这公平吧?也许这是一个没有办法的办法。


那么哪些不是结构上的问题, 但是又容易出现的毛病呢?

 

1.外墙上的裂口现象。由于外墙水泥,在日晒雨淋下, 收缩率不同的影响, 不少新房子在盖好后, 会出现一些细微的裂痕; 虽然一般经验, 如果裂痕不大于一个硬币厚度, 结构上是不会有危险的。但是如果门窗附近裂痕很多, 在外观上非常不雅。
 

2.门窗的开关不灵。这种现象也非常普遍, 安装工人可能不小心, 在调校门框, 门锁的时候,会令门和窗的关闭和开启出现一些不吻合的现象, 锁孔与锁舌, 门与框之间, 形成了不接,或者是不能关的现象, 这些虽不属于结构的问题, 但是使用上一个非常不便。
 

3.墙角上的压线贴缝太宽。由于安装地板、地毯、或者是地砖之类, 造成四边贴墙的地方不整齐,一般会用一些木压线来遮盖。但是由于地板在铺设的时, 无法做到完全平整, 所以在压线的时候, 压线与地面就可能会出现一些缝, 这些缝不仅外表不好看, 还会让一些虫蚁爬出爬进。解决的办法是在压线上外再加一条压条以遮挡这些缝, 或者在缝上打上玻璃胶和填充剂。
 

4.木地板上的刮伤痕迹。一般完工时, 所有木地板都是崭新的。但是由于工人在完工以后工具的摆放, 人员的来回走动, 鞋底上可能的硬物, 都有可能将木地板刮花, 如果深度不大用地腊修复,太深就需要请人员使用专门的材料修复。
 

5.水管出水缓慢。造成这个问题的原因,可能有一些杂石碎沙堵塞了水管的某个部分, 这些杂石是在水管施工期间,安装水管接头时未保护好而进入水管的,而这些杂石是很难通过水龙头排出水管的,若把总排水开关打开也不见得改善的话,那就应该要建筑商检查,必要时需要卸下水龙头,排出杂物,必要时更换水龙头。
 

6.排污系统排水缓慢。这类问题房检局一般不会太仔细去检查,而往往在装修期间,水泥和杂石由于工人们的疏忽和处理不当, 被排入排污管里面, 积累多了, 就会形成堵塞, 但又不是完全的堵塞, 只形成了缓慢的现象。 而这种现象往往会被业主很普遍, 也很容易在不久的将来发生完全的堵塞。 因为随着房主搬进来以后, 厕所, 洗手间,澡盆的使用, 毛发的积累, 很快就会把整条水管堵塞, 形成严重的水管问题。

        虽然以上办法可行,但最简单的办法就是交房时,细心观察,多测试,找到问题,在每一个有如上问题的地方, 贴上明显的标贴, 建筑商修复一样,就撕去一张标贴,最后所有标贴都撕光了, 整个修复就完成了, 就可以放心搬家了。

 

本文由资深地产经纪Mary 林提供,内容及图片转载自今日头条。


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