【生财有道】不卖不租,澳洲房产也能赚现金

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-24 阿德莱德房产


在公布降息的第一时间,世代地产的某销售就提到,可能要去Refinance了。在澳洲投资置业时,常听见Refinance这个词,它可以说非常有用,是加速财产投资的神器之一。翻译为中文,大概是‘重新融资’。而善于Refinance的人,可以用一个并不惊人的启动资金,开始一套房变两套,两套变五套......实现‘走向人生巅峰’的目标。

什么是Refinance

在房贷中,Refinance是指,将房屋先有的贷款合约,换为另一个贷款,在两者替换的时候,现有的被替换掉的这一份将会被全部付清,之间的差额可以转换到新的贷款上。
为什么好好的要折腾换贷款产品呢?因为如果新的产品有更好的条件,那么还贷者可能享受到

1. 新的银行可以提供更加优惠的利率。很多人转贷的原因就是想要降低贷款利率,节省利息。澳洲的金融市场不但开放而且充满竞争,各家银行和金融机构都在不断的改进产品来吸引投资者,所以您当初选定的贷款产品在当时可能是最佳选择,但是现在可能已经利率偏高,或者功能不再适合了。

 

2. 考虑购买投资房,而原有的银行审批条件比较严格,Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度


3. 把房屋价值的增值部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估,如有需要的话,可以要求银行提高贷款的额度,就可以拿出一部分现金出来做其它用途,通常存放于offset对冲账户,既能让资金更加灵活,又能抵消一部分利息从而减轻还款的压力,所谓一举三得!

4.把其它贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息,就是所谓的Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买汽车,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。相较于高达9%~15%的车贷和个人贷款,仅为三分之一的房贷大大减轻了还贷的压力!



一栋价值$500,000的房子贷款80%,也就是一笔 $400,000的为期30年的固定利率贷款,贷款利息为4.55%,那么每个月的还贷为$2039. 如果Refinancing到一个新的贷款利息为4.05%的贷款产品,那么每个月的还贷数额则为$1921.


同时,在十年后,这栋房产的市值已经涨到了$1,000,000。那么通过Refinance,用当前市值重新贷80%,也就是80万。这个时候,增值的部分是可以进行套现的。也就是80万减去40万,有40万的现金可以自由支配,进行再投资/盘活资金等。


如何进行Refinance

房贷Refinance的过程和申请一个新的贷款很相似,所以一些在首次申请贷款的步骤需要再进行一次:例如工资单,Bank Statement等。不过和申请贷款类似,非常多的银行都愿意为有意向Refinance到自家银行的客户提供全程协助,一步一步根据指导进行即可。

Refinance是好的选择吗

那Refinance适合每个人吗? 当然,一句老生常谈的话是:Refinance有风险,Refinance需谨慎。在进行Refinance前,最好思考一下以下三点:


1.       如果没有利率上的变化,你只是希望有更灵活的还贷方式,那么直接和你的贷款提供银行联系即可,看他们是否能进行调整
2.       你将会持有这出物业多久?
3.       回收期(Payback Period)是多长? 在这里,回收期通常是用Refinance所产生的手续费用除以新的贷款产品每年能节约下来的钱。
也就是说,如果Refinance有$100的手续费,而换了新的贷款产品后每年只能少还$1刀,那么100年才能回收这个成本,真是……何必呢
更多问题,请咨询专业贷款顾问。如果您在购房的过程中遇到关于贷款的问题,世代地产一站式买卖服务会为您带来最放心,省心,舒心的房产体验。
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