美国房产投资热潮正劲,如何做到合理安全海外买房?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-23 美国美丽家园投资移民中心


在海外投资的热潮中,机遇已经摆在眼前,但规避风险仍不能忽视,该怎样合理投资美国房地产,安全投资就是投资人最关心的问题。


美国房地产投资是一个热点话题。


       美国的经济很少像房地产这么兴旺。2007年,房地产价格飙涨的时候,是美国历史上最大的房地产泡沫。但是,我们必须了解,房地产与所在地紧密相关。美国房地产在2011年跌入谷底。尽管在大多数的地方仍然没有达到2006年的水平,但纽约、洛杉矶房等地产价格又开始攀升,已经达到当年的水平。 


      华人偏爱房地产,常认为房地产是最好的投资。


对于未来房地产的走向,人们看法不同。有人认为,房地产泡沫正在形成,因为房地产市场是由低利率推动的,联储会已经停止量化宽松政策。另外一些人认为,房地产市场还会继续上升,也许有泡沫,但持有它并不是泡沫。由于通货膨胀将会来临,投资者需要硬资产(hardassets),而房地产就是硬资产。



中国人海外投资50%个人投资投到了美国,绝大多数往房地产方面投资。


       美国房地产市场正处于新一轮上升周期的初期,预期未来数年仍将有较好的表现。根据NAR资料显示, 2016年1月份全国独立屋中间价格是38万美元左右,比去年同比增长8.2%。房价上涨的速度是自2015年4月份以来最快的,也是连续第47个月同比上升。事实上,美国的房价中位数已升至25万美元,是2008年中期以来的最高水平。这一价格在过去一年中上涨了3.3%,并且据预计2016年还将继续上涨。


      中国买家在美国国外投资者中占比例最大,为286亿美元,平均购房价格约为83.2万美元。华人买家占了美国房地产所有国际买家的三分之一还多。



从纽约、华盛顿到加州,到处可见“一掷千金”购置房地产的中国投资者身影,而且这里的“金”指的是现金全款。近年来,以现金全款购置美国房产的华人数增加了两倍多,而且大部分购买的都是房价在50万美元以上的高端房产。为什么那么多华人热衷于投资美国房地产?其实是因为:


美国购房更有安全感

  在美国购房,最大的特点是需要第三方机构——产权保障及托管交易服务公司的存在,在房子竣工、获得入住证之前,投资者的房子定金、合同及银行贷款等准备事项都会托管给这样的交易公司。除此之外,第三方机构还可以为投资人对房子进行质量评估,美国这种在预售方面的管理对中国来讲是一个借鉴措施。


  可见,无论是在国内进行房地产投资,还是在国外,都少不了中介机构的服务,但是美国的中介机构具有完善的管理制度。


美国土地都有身份证,规划使用限制条件规范

  在美国,所有的房产和土地都有一个编号,相当于中国人持有的身份证。所以有意向在美国房地产投资的国人,在考察房地产期间或者在挑选房产的时候,投资者要多放些心眼在土地编号上。在签订购买合同的时候,要仔细核对挑选的土地编号和合同中土地编号是否一致。而且在美国 ,土地编号是土地权属纠纷中重要的法律根据。


  美国各州的政府制定有关土地的法规来控制土地的利用,所以投资者需要对自己购买的土地做出相应的用途规划报告。


  在美国的住宅基本是独户独栋,一户占一块地,私有化的土地需要配合政府的规划,因此政府有专门的法律来规划土地的用途,来确保城市规划的合理性。如果投资者的土地需要转让,亦可对土地的用途进行限制。国人投资者通常会忽视土地用途规划的重要性,以至于在后期带来不必要的麻烦。


缴税环节严格,降低空置率

     在美国,投资者在完成交易之后,会常常感觉一身轻松,但是缴税的问题会接踵而至。有房子就有房地产税,通常为1%~3%。你所缴纳的房地产税成为你拥有房子的持有成本。这一政策使得美国的房地产市场的房屋空置率大大的降低了,而且也使投机的炒房行为得到了控制。

 作为一般投资者,我们投资房地产应该注意下面几点。


 现金流。你不应当过分关注购房的升值,升值只是许多目标中的一个。购买能够维持房价的地方很重要,你必须注意当地经济、犯罪率、学校、房屋破旧程度及地税。


杠杆。在一个上升市场里,杠杆作用很厉害。尽管房地产长期只有3%成长,假如首付20% ,每年就是15%回报。利用这个杠杆,你的投资五年就会加倍。目前,3%至5%的贷款利率对房地产的投资还能接受。


税务。单身个人卖掉自住房可以利得25至50 万元而不用纳税,夫妻俩人的免税额就是50万元,前提是五年中你住在房子内至少两年。假如你拥有出租房,所有与房地产有关的费用,包括折旧都可以抵税。但是,假如你的年调整后总收入(AGI)超过15 万,你出租房损失就不能抵税。然而,房地产长期升值是现实的,你还可以考虑商用1031交换、信托、遗产规划或分期收款来减轻税务。


来源:网络


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