所谓澳洲房市崩盘?是专家,还是砖家?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-06 澳洲房产鼎丰


之前壹條新聞刷爆了澳洲地產人的朋友圈,“墨爾本CBD公寓均價驟跌30% 恐為樓市泡沫破滅之前奏”,壹時間,眾多專註悉尼的地產人喜聞樂見,而專註墨爾本的地產人苦不堪言,可謂東邊日出西邊雨。然而,在這樣新聞的背後,我們除了恐慌或者狂喜之外,很少有人去追尋真相,當然,由於澳洲地產目前的魚龍混雜,能否辨別消息真假已經是是否專業的壹道門檻了,而其實有很多不負責任的地產人,是在這道門檻之外的。


我們來還原壹下事件的真相。




“權威專家”根據壹些數據,給出壹個結論,再加上FINANCIAL REVIEW的金字招牌,眾多華人媒體跟風翻譯新聞,造出這麽壹個勢頭,墨爾本房市要崩盤,沒有壹個人提出質疑,我們來去原文處來還原壹下事情的真相吧。




原來是有兩處物業以低於當時買價的價格在市面上售出,壹套原價219.5萬的三房售了156.5萬,所謂跌幅28.7%;另壹套原價132萬的兩房售價107.5萬,所謂跌幅23%



而文中沒有指出的是兩房107.5萬澳幣,其實是壹個市場認可的指導價,而鼎豐推薦的兩房都是60-90萬澳幣的樓盤,用兩個特殊的房源來以偏概全,原來這就是所謂磚家的門道。






所谓专家真的就是权威?

那些所谓的专家,真的就是权威吗?NO,专家被打脸的事情,难道我们见得还少吗?



2001年的時候磚家Neil Jenman就揚言澳洲地產進入兩倍的泡沫階段,

2008年 磚家Steve Keen揚言房價要大跌40%

2011年磚家Steve Keen又揚言房價要在2013年年底之前暴跌

2014年磚家Robert說澳洲地產已經進入嚴重的泡沫階段


但是事實是什麽呢,每壹次樓市都以強有力回擊,很多磚家在預測失敗之後銷聲匿跡,然後在若幹年後繼續來預測,但是不是每個人都那麽幸運,比如之前的Steve Keen,在被打臉之後,他選擇願賭服輸,穿上“預測房價錯的無可救藥”的T恤跑了22公裏,同時,他還為此丟掉了工作,然而不知有多少當時聽信所謂磚家的預測,錯失購房良機的人,後悔莫及。





所以这样的新闻,


在“呵呵”的同時,真的想問上壹句,“磚家,這次,妳還敢站出來賭壹把嗎?”



空置率才是檢驗泡沫的最有效證據




其實檢驗是否存在泡沫,最有效的辦法就是查詢墨爾本的空置率



根據SQM Research權威機構的數據顯示,墨爾本空置率僅僅為1.8%,遠遠低於傳說中泡沫的警戒線。



墨爾本整體的地產,並沒有處於泡沫之中,但是,我們在選擇物業的時候,需要更加小心,盡量選取本地知名大型開發商的項目,降低風險。



连续五年最宜居城市将超越悉尼





英國權威財經金融雜誌《經濟學人》旗下智庫分析機構 Economist Intelligence Unit 正式公布了 2015 年度全球宜居城市排行榜。參與調查評估的 140 個城市中,澳大利亞第二大城市墨爾本力壓群雄,包括醫療衛生、文化、環境、教育以及基礎設施在內的壹系列衡量標準中,獲得最高比分,連續五年問鼎世界十大宜居城市排行榜榜首。



所以這樣宜居的城市,物業收到熱捧,那本來就是理所應當的,物依稀為貴




泡沫真相到底是什麽?

那麽真相到底是什麽呢?墨爾本的樓市到底是怎麽壹個情況,這些新聞都是空穴來風嗎?NO(不自覺的摸了摸自己的臉),這些新聞不是空穴來風,而是之前的狂熱引發的並發癥。


FINANCIAL REVIEW其實還強調了,並不是所有房價都在跌,這些數據來源於“為數不多”的拋售!看到了吧,這個就是媒體的力量,數據來源於為數不多的現象,而得出的結論卻是影射全盤。 這是典型的以面概全,那麽回歸到現象本身,到底反應了壹個怎樣的情況?


答案其實並不復雜,主要原因為:澳洲的樓市或者說墨爾本之前的樓市太過火熱。這麽壹看,還是有“泡沫”啊,其實不然,我們要要追溯到地產以及價值規律本身,在澳洲因為土地永久產權的因素,本土的實力開發商壹般在拍得土地之後,並不會急於馬上建房,而是會等壹段時間,等待市場跟上腳步比如說Lend Lease或者Mirvac這樣的開發商,從年度報表就可以看出,壹般當年拿到的地塊很少馬上進行開發,會有壹個囤地的過程。


然而,過熱的市場導致壹大批海外開發商蜂擁而至,瘋狂拿地,根據市場經濟規律,當所有人都在搶地的時候,土地出讓的價格自然會水漲船高,然而,外來開發商卻沒有耐心進行囤地,壹般是當年拍下的土地在DA獲批之後(或者是直接購買帶有DA的土地)馬上進行開發,然而為了追求利潤,不得不把房價推到壹個高於市場的位置上去。所以,會推出壹些類似奢侈品屬性的房產,這些房產大多冠有奢侈品的頭銜,價格也往往偏離整個市場,在二手房出售的時候,具有壹定的難度,不得不進行價格調整,導致上述情況發生。


然而就連該新聞本身都說明這種現象屬於“為數不多”,但壹個樓市泡沫噱頭的標題對於壹個新聞媒體來講,更吸引人的眼球,所以,極為不負責任的以偏概全,從而傳言整個墨爾本深陷“泡沫”之中。


舉個很簡單的例子,悉尼為例,比如某開發商的奢華公寓以兩房500萬澳幣的奢侈品定位的高價出售,若幹年後業主急於用錢,按市場價250萬澳幣賣出的話,我們可以說整個悉尼房價狂降50%,深陷泡沫危機之中嗎?很顯然,不能,我們不能以個案來代表整體,同理,墨爾本的案例也是,不能因為幾套物業而否定整個墨爾本市場,這是壹個極其不專業也是極不負責的態度。


所以,磚家們,這次還敢站出來繼續打賭嗎?



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