问鼎白宫特朗普,遭遇多市滑铁卢

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-28 轻松加拿大



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问鼎白宫特朗普,遭遇多市滑铁卢

消费者信心反弹,美元指数接近96


问鼎白宫特朗普,遭遇多市滑铁卢

美国地产大亨特朗普在共和党的各州竞选支持率势如破竹,基本已经锁定了共和党的提名,今年问鼎白宫并非没有可能。但是,特朗普在多伦多却面临遭遇一场惨败。



曾几何时,总统的名字可以传递价值,在特朗普风靡美国之际,多伦多市中心一座酒店式公寓 (Trump International Hotel & Tower Toronto)拔地而起,街头巷尾的宣传都集中在特朗普名字上,不仅特朗普大厦成为热卖的物业,周边的楼宇都沾光,为了与特朗普做邻居,许多人买下周围物业。



Trump International Hotel & Tower Toronto的这家65层酒店式公寓,有216个酒店房间,上面还有118个柏文单位,酒店房间售价70万加币起,柏文售价150万加币起。投资者购买物业后,由特朗普在多伦多的Trump Toronto Hotel Management Corp帮助管理,特朗普物业负责广告宣传,出租物业。投资该物业的业主,只要等着和特朗普一起数钱就行。



特朗普为了这个酒店物业多次到访多伦多,一方面是与当地的官员和建筑商沟通,另一方面也是用自己名字的品牌效应来造势。


特朗普是物业管理的专家,他的总公司叫做The Trump Organization,主要是以物业管理为主,包括一些商务楼,比如纽约曼哈顿第五大道上的特朗普大厦,还有就是酒店以及酒店式公寓,比如芝加哥的Trump International Hotel and Tower。



特朗普大厦在多伦多的房地产热大环境下很快销售一空,但是行业资深人士一开始就私下议论,虽然项目很好,投资人却误把多伦多当纽约了,特朗普大厦的定价完全是按照美国纽约的公式。


虽然一切都看上去很美,但是特朗普在多伦多的发展却没那么顺利。投资人对特朗普的信任,多半来自他的名人效应,至于物业管理水平,要看特朗普面对的竞争对手是谁了。特朗普大厦竣工不到18个月,在这附近出现了三个强有力的竞争对手:丽思卡尔顿,香格里拉以及四季酒店。无论是从管理水平还是从品牌的竞争力都属于酒店行业中的最高端的,特朗普在高端物业方面的管理水平,遭遇到这些行业巨擘的合力打压,显得苍白而脆弱。



特朗普酒店的夏季,特别是周末(旺季)的入住价格要达到400美元一晚,以特朗普命名的“Trump Wellness Suite,”包括健身一站式的会所要2900一晚。这样的定价,很难保证酒店以及酒店式公寓的入住率,反映出了本身市场定位的一个失误。



特朗普酒店公寓在服务方面的负面评价实在太多,相比喜达屋以及万豪,特朗普物业管理的酒店管理系统,特朗普与他们的差距不小。唯一弥补的办法就是,一再提高装修的档次,整个装修的成本达到了5亿。但问题是,酒店公寓里许多单元是一些普通投资者所拥有,他们花了70万甚至更高的价格置业,装修的费用和物业管理的费用都需要价格来弥补。因此,特朗普酒店的天价住宿费就不难理解。经济学讲的是薄利多销,高价之下,必然是空置率的提高,如果难以保证入住率,投资物业的人们就要面临亏损。特朗普物业管理公司的管理费却非常昂贵,现在由于入住率低下,收到的租金连支付管理费,水电费都困难,这种高端投资模式如何运作下去呢?



许多人以为投资者都是超级富豪和不差钱的海外买家,根据加拿大媒体的报道,在米尔顿的一位52岁的仓库管理员,年薪五万加元,花了87万加元购买了特朗普酒店的一个571平方尺单位,但是他连17万加元的首付都拿不出,只好向他退休的电焊工父亲借钱,并且把自己的房子抵押给银行拿出home equity,才交足首期。


特朗普酒店的销售人员表示,特朗普这个名字本身就代表着成功,但是当他一年后接到账单时就傻眼了,靠着物业出租的收入没看到,每个月4000多加元的管理费和税费账单倒是准时寄到。

于是二十多名特朗普酒店的投资人集体诉讼,但是特朗普的律师表示,特朗普管理公司与销售无关,任何物业投资都有风险,这只是一小撮不能担当的人想违约的无聊之举。法院判决特朗普获胜,因为投资特朗普酒店公寓的都是成年人,当然应该知道任何投资都有风险,需要自己承担后果。



在获胜后,特朗普的律师表示,特朗普的品牌在加拿大更加强大,不仅在多伦多,而且在全加拿大都是如此。特朗普物业管理公司加拿大分部成立于2004年,在加拿大一共有15个高端的物业。


物业管理费的高昂不仅仅是酒店式公寓的硬伤,普通的商品房也面临着同样的问题。就在本周,加拿大竞争局向加拿大的商品房市场的柏文管理公司进行调查。竞争局表示多伦多许多商品房,公共设施翻修以及维护存的承包商存在着不正当竞争( Bid Rigging)。目前调查的对象还是集中在翻修项目的供货商,设计公司以及装修公司。因为不正当竞争抬高了翻修公共设施的费用,那么通过管理费会转嫁给业主。



今天,坐落于多伦多市中心的酒店式公寓的业主方TALON International Development Inc表示,正在寻求出售这栋物业,或是申请破产保护。去年,TALON所借的2.6亿加元的装修费用,现在无法偿还面临违约。



目前还没有潜在的买方信息披露,但是无论是美国的地产基金也好,同行也罢,或是不差钱的债权人,大家都一致表示,无论他是否能够当选美国总统,将来都不希望特朗普的名字出现在多伦多的摩天大楼上。

(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)



消费者信心反弹,美元指数接近96

美国密歇根消费者信心指数今日录得了94.7的表现,相比95.4的市场预期略微有一些差距。但是相比过去四个月的趋势还是显出了强势。



而且今日美联储主席耶伦在哈佛大学讲话期间表示,如果数据改善,未来数月加息很可能是合适的。市场对未来6月份以及7月份加息的预期进一步加强。

美元指数今日收盘后一共上涨了0.62%,报收于95.73。

(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)




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