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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-23 美国房产精英


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上周发布的最新标普/凯斯—希勒房价指数(Case-Shiller index)显示,参与调查的美国20个城市中,大部分城市的房价仍在大幅上涨,上涨速度为通胀的两倍。

标普道琼斯指数公司的指数委员会主席布利策(David M. Blitzer)在一份声明中说,房价继续以相当于通胀两倍的速度上涨,尽管他指出这一速度在最近的调查中有所放缓。

房价上涨的部分原因是美国依然处于商业周期的景气阶段。拥有收入的人仍然很容易拿到信贷。就业增长虽然疲弱,但仍保持稳定。

这次房价上涨与上次存在不同:目前,美国就业和工资增长比上次疲软,房屋建造量远低于上次。也就是说,虽然目前处于商业周期的景气阶段,但这次景气弱于上次。

实际上,根据凯斯—希勒房价指数,本次周期内房价的同比升幅从未达到次贷危机前2005-2006年的水平。

那为什么美国房价升幅达到消费者价格指数(CPI)升幅的两倍?如果将凯斯—希勒房价指数的同比变化与CPI进行比较后发现,1990年代上半期,美国房价升幅与通胀亦步亦趋,但从上世纪90年代后期到金融危机前,美国房价升幅开始变得大幅高于通胀。

趋,但从上世纪90年代后期到金融危机前,美国房价升幅开始变得大幅高于通胀。

不同时期美国房价升幅与CPI升幅的比较。来源:mises.org

金融危机导致美国房地产泡沫破裂后,美国房价升幅变为负值。但现在,随着美国经济逐渐复苏,美国房价升幅再度超过CPI。

鉴于CPI以1-2%的速度上升,房价等真正的必需品价格并未在很大程度上从官方数据中得到体现。

家庭收入增幅与房价涨幅的对比,蓝色为家庭收入中位数,黑色为凯斯—希勒房价指数。来源:mises.org

如上图所示,2000-2005年间,美国房价上涨速度完全超出了工资。过去三年,房价上涨速度再次超过了收入。

目前美国大部分城市的房价增速处于3-6%的范围。不过,根据2月份凯斯—希勒房价指数,许多美国西南海岸城市的房价同比升幅超过7%,例如波特兰、西雅图、丹佛、旧金山、休斯顿、达拉斯等。

住房是大部分家庭最大的生活成本,因此,面对低迷的薪水涨幅,房价6%的涨幅对家庭来说一个真正的挑战。

(图文源自网络,版权归原作者所有)


                                                                                                                                                              

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