万众期待的经济危机 该来了吧?! 独家原创 回顾湾区激荡20年

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-21 美国加州地产与投资


不吹不嘘,有料有趣

最原汁原味的旧金山湾区地产平台,欢迎关注


(关于湾区房市,这可能会是你近期读到的最有意思的一篇文章,实用建议在最后,一定要看完哦 :P)


一个月前,Chloe告诉自己的一些正活跃的买家客户,他们关注的市场正在降温,如果不是急需自住房或者看到特别心仪的房子,建议可以稍稍观望。果不其然,这周Chloe邮箱里每天都在收到不同地区房源的降价提醒,哗哗哗的Price Drop,最近几年的头一次!


别紧张,目前旧金山和硅谷地区的房市其实用这三个字形容最恰当:不稳定(Bumpy)。


Chloe不是预测帝,之所以这么有信心的通知客户们,也是因为3/4月实战后的切身感悟。湾区的房子从上市到成交至少需要1-2个月的时间,数据往往是滞后的,所以抛开数据,Chloe分享一下近期个人实战感受吧。


Chloe第一时间感觉到房市转凉是3/4月份在Mountain View和Palo Alto帮客户买房的时候几次砍价成功,有一套谈下来的价格比同小区刚成交的同户型价格少了近4%,这搁在过去都是几乎想不到的事,而这两个城市一直都是湾区最火的地方之一。最近一个月热门房市区的几个很明显的微妙变化:房源数量增多,普遍挂在市场上的时间增多,降价的房源也增多。提醒还在刚需买房的小伙伴们,不要惯性加价,适当情况下记得放Contingency争取自己最大的权益。


Palo Alto高端房市(300万以上)转凉不是今年的事,记得去年春天的疯狂暴涨突然就在6月初嘎然而止,房价来了个小小的回落:


之后PA的高端房一直不温不火,今年年初因为房源供应不足还有点抢手,但是买家普遍比较理性没有出现很夸张的抬价,到了4月份,就有点卖不动的感觉,房价开始略降。而紧邻的城市Los Altos今年在高端房市场表现最佳,这里的独栋一直都是湾区的稀缺资源。


伴随着各大科技股的暴跌,2016年湾区房市拉开了序幕,当时市面上各种看衰的新闻1月份不知道什么途径流传出来一份各大高科技公司裁员信息,骇人听闻:

同样是今年1月,国内的资金外流监管异常严格,土豪们来湾区置业困难重重。


不过这些都没能阻止地球人在湾区买房:开春以来150万以下的房子还是很抢手,100万以下更是,表现最突出的就是Santa Clara市和北圣荷西,今年纷纷补涨。年初的创业公司各种表现堪忧对旧金山创业新区的房价影响比较大,而半岛以及Sunnyvale依然抢手,但是价格平稳,涨幅不大。总体感觉买家们今年理智的居多,大家都不想当接盘侠。


然而就在不久前,这些地区也似乎开始在调整了,走向不明,值得关注。市场上买家仍然不少,好房子依然抢手,但是稍有硬伤或者户型不好的房子变得非常难卖。


上周刚刚公布的真正的裁员信息在这里:


今年1月至4月,湾区主力四县总共裁减了3135科技业的雇员;其中包括雅虎裁279人、Fremont的美国东芝裁50人、旧金山的Autodest裁71人。高科技公司云集的圣他克拉拉县裁减的科技雇员人数最多,达2515人,旧金山只裁了280人。不过今年第一季湾区科技公司平均每月仍增加800份工作,这个数值在2015年为1600,2014年为1700,相比已明显地大为降温。


简单总结一下目前情况:裁员,科技股表现不佳,人口增长放缓,工作机会增长放缓,房源增多,买家理智,土豪减少。


各种论调显示,从过去30年来看,经济危机几乎每8-10年一次,自2008年次贷危机到现在已经8年了,被无数人预测了这么久,经济危机这次是真的要来了么?可惜Chloe没有预测未来的能力,只能讲讲过去和现在,回顾一下咱们湾区的激荡20年。


去年美国著名的经济学人杂志发布了一张非常有意思的互动地图,诙谐的用埃及著名景点给咱们硅谷挂了个响当当的名字“帝王谷”Valley of the Kings,地图上显示了从1995年到2016年湾区市值超过10亿美金($1bn)的高科技公司市值变化图(吹泡泡图)。作为老湾区人,Chloe对这张互动图真是百看不厌,当年的种种历历在目,一起来直观感受一下当年的情景。(文末点击“阅读原文”查看这张互动地图)


1. 2000年互联网泡沫

在湾区,很多经历过这场互联网泡沫的人,都觉得这次的湾区经济和房价的腾飞,像极了2000年的劲头。


1995年,当时硅谷已经诞生了一批新兴的高科技公司,如甲骨文、惠普,英特尔,思科等,不仅具备优秀的盈利能力,也具有把握未来市场的能力,更能为投资者带来丰厚的回报,因此人们对科技股热情高涨。

蓝色为上市公司,红色为创业公司,市值比例圈以10亿美金为单位,以下同)


90年代末,大量公司以创纪录的速度上市了,许多科技公司员工分到股票,可以套现买房。1998年-2000年间,共有1,136公司上市,其中675家是科技公司。(相比之下,过去三年只有667家公司上市,其中125家是高科技公司)


2000年泡沫开始破灭。使得原本被炒到高的不合理的股价一落千丈,同时那些单纯依靠融资为生的互联网企业再也融不到钱。大批互联网企业关门,众多IT工程师失业。到了2002年,湾区各高科技公司的市值,缩到了最低点。

来看看当时湾区的Case Shiller房价指数(以2000年1月房价为100),房价在2001年攀登到顶峰,随后下跌:


对比当时旧金山的租金均价,2001年租金也相应的大跌,大公司纷纷裁员,很多人丢掉了工作,而且一直跌到2004年。

简单的说,这是一场由湾区自己制造出来的经济危机,当时多少人半路出家转硬工,多少人每天想着互联网创业,而最后多少人遭受裁员之苦。


2. 2008年次贷危机

从2002年到2007年,湾区的高科技公司还是以硬件公司为主,各个公司发展的不错,软件行业悄然崛起。其中有两个最引人注目的:Apple和Google。2004年Google上市,一跃成为各路IT精英追捧的dream company。记得2007年1月苹果的第一代iphone发布,这个改变世界的产品应该是苹果历史上最令人兴奋的回忆了。


即使经历了最残酷的2008年次贷危机,这些高科技公司仍然表现的不错:(2007年是次贷危机前的市值最高点,2009年是最低处)


次贷危机是怎么一回事呢?话说2006年,本来一切新兴向荣,怎料美国房市里已经深埋了一颗定时炸弹。互联网泡沫之后股市的不景气,逐利者们又重新把目光聚焦到了房地产。当时地产的火热,美国很多各个银行开始兜售贷款服务,给那些根本没有能力还款信用值很低的买家,当时零首付很容易就能拿到贷款。


其实从2006年到2008年,很多屋主就因为付不起贷款纷纷破产,房屋被银行收回,而利欲熏心的银行仍然继续这个危险游戏,直到2008年9月,雷曼兄弟宣布破产,这颗定时炸弹终于被引爆,瞬间经济恐慌,华尔街被指责,漫长的经济危机拉开序幕。


再来看当年湾区的房价指数图,2008年很多屋主恐慌性卖房,房源暴增,买家都不敢出手。

但是请看旧金山租金均价图,奇妙的是2008以后租金根本没有怎么跌!!!

图文并茂这么多,Chloe想表达的是,上一次次贷危机是华尔街金融圈吹出来的大泡泡,其实在咱们湾区很多人都没有收到太多影响,当时Chloe的朋友中很少有失业的,只是各大高科技公司缩减或停止招人而已。


3. 说好的济危机呢?

次贷危机之后,湾区就像一个年轻人得了传染病,如今大病初愈,身体越发强壮起来。各种创业公司如雨后春笋一般冒出来,旧金山成了火热之地,南湾的热钱更是多得不知道去哪儿好,苹果已经是全世界市值为高的公司。(这回图上泡泡有点大哦)


话说湾区很多小伙伴在次贷危机中所受影响不大,但是在2009-2012年间也是诚惶诚恐,对美国的经济看不到未来。


2012年以后,湾区的房市便开始了坐火箭的速度,多少人尝到了房市的甜头,又有多少人在深受房价高涨之苦。这几年总结起来四个字:买啥涨啥!要知道,全美大部分地区到现在,经济压根儿就还没有恢复呢!


再来看租金表现:2008年美国百年不遇的大萧条中,旧金山市的租金不但没有怎么受到影响,反而早早的就在2011年开始一路领航高歌!不得不说这几年,
火箭速度看涨的房价背后,高额的租金也是强劲推动力之一。


多少湾区人民捶胸顿足感叹错过了买啥涨啥的大好光景!讲真,大家从来没有如此这般的渴盼过经济危机!


不过今天要让大家失望了,Chloe不是来唱衰湾区经济和房市的。。。

丁蟹同学,快出来说两句:


短期来说湾区的房市确实更像是调整,理由如下:

1)即使房源普遍增多,市场上Inventory还是很少:(下图为科技公司云集的圣塔克拉拉郡的房源数量变化图)

2)工作机会还是在增长,只不过放缓:(下图为旧金山每年雇员数量)


3)新建住宅的速度一直跟不上:(下图为旧金山新建房数量)

4) 说好了加息加息加息,贷款利率还是一如既往的低:
5)土豪们的钱暂时过不来!


6)管他什么数据,最简单最直接的,问问你身边被裁员的小伙伴们,他们是不是很快又找到下家了呢?问问你身边的朋友,是不是盼望着湾区房市降价来囤房呢?是不是等着科技股狂跌来抄底呢?有这些人在后面虎视眈眈的,市场想大跌还真不容易,除非,除非他们都开始失业。。。那才是真正的经济危机。


目前湾区房市属于调整期,至于下一个经济危机,因为什么契机,何时才来?巴菲特都预测不了的,Chloe敢说什么呢?



那,我现在投资什么好?

市场上这么多年轻买家,Chloe回答一句鸡汤:投资自己。


无论你多么有眼光,预测的多么成功,在经济危机中只有保住工作才是王道!房市比股市更精妙之处在于:买房可以贷款可以利用杠杆。那些2010年50万抄底买房现在100万卖掉的小伙伴们,他们的现金投入可能只有10万,明白了么?有工作就有机会。


如果经济危机来临,凭啥你就是那个不被裁掉的人呢? 凭啥你就有资本来抄底呢?买不起房难道就应该只是抱怨房价太高了么?


你不能控制房价股价的增长,但是完全可以通过努力提高自己。当你优秀了,工作出色了,你的收入也许比房价增长还要快呢!毕竟生活还有很多房子之外的有趣事情,生活不应该只以买房为目的,不是么?大家521周末愉快!:)



咨询Chloe如果有意来加州置业投资,敬请联系我们加州职业地产投资顾问Chloe Mei,进行详细的一对一咨询,我们平台的大部分原创均出自她笔下。发送短信“2”获得她的简介以及联系方式,个人微信帐号"CA_Home"。

 

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