墨村开发 801| 房价燃烧下的墨村土地开发"新趋势"

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-05 Matrix建筑



澳洲央行史无前例的将利率下调到1.75%,澳元汇率大幅下跌, 同时最新预算案宣布维持原有的投资房负扣税政策,政府依然鼓励房地产投资。这些消息无疑将会使得墨尔本房市的增长势头在以后相当一段时间内只会有增无减。


房价的上升对于开发来说,是一把双刃剑,对于正在开发或正在销售的项目来说,自然是好事。但过快的土地价格上涨,也使开发成本急剧上升。根据REIV 2016年3月的最新统计数据显示大墨尔本地区House的中价位已上升到71.3万澳币,内城区中价位为125.65万澳币。



上图为REIV发布的2016第一季度大墨尔本地区House的中价位分布图,显而易见的是,华人喜欢而且集中的东区,东南区基本上都在百万澳币以上。其中大部分位于Cityof Boroondara, Stonnington的区域更是跨入了两百万。

 

与动辄数千亩,数万公顷的中国房地产开发不同,澳洲的房地产开发起点很低,任何拥有一小片土地的普通人都可以进行小型的房地产开发。事实上许多的澳洲华人也使通过在自家后院加建,或拆一建二,拆一建三,来牟利致富的。


但是在房价高涨的这两年中,华人集中的区域地价几乎翻番,土地开发成本正在急剧上升。由于市场火热,建筑工人短缺建筑人工成本上升迅速,例如砖瓦匠的工钱已经从1澳元砌一块砖的价格,上升至1.50元澳币。同时汇率低导致建筑材料成本上升。以上种种,已经使得一些小型低成本的开发商无法在东区,东南区生存,同时许多普通人原本想通过重新分割自己土地(Subdivision)的增值的计划也因为高企的成本而望而却步。这些区域越来越成为专业玩家的天下。


与令人瞩目的火热房市并行的,另一场影响墨尔本开发格局的战役已经悄悄地进行着了,那就是2014年7月以来的规划新政。墨尔本所有Council重新划分住宅区分类,以及规划要求的细节调整,基本上影响到每一块土地。而且这些规划新政,许多Council还在调整,咨询之中,例如对于华人区影响较大的Monash Council 的C125和C130修改草案。

规划新政的一个基本原则是少量地区允许进行中高密度的开发,而大量地区对开发进行更多的限制,甚至对分地的数量进行限制。总体上说,紧邻交通,商业的住宅用地有机会进行中高密度的开发。而远离的则密度低,靠近公园,河流,保护绿地等区域则开发受限。

当然每一块的基本情况不同,以及PlanningScheme对于不同地块的要求也不尽相同,切记勿以周边的案例为指导作为开发的依据,一路之隔的用地可能位于完全不同的规划区,同时也不要忘了,规划新政是一个持续变化的政策,你所看到的案例可能适用于过去的规定。例如,在WhitehorseCouncil开发, 现在几乎所有的Townhouse都要求至少35平方米的封闭后院(最短边5米),同时每家的院子要能种的下两棵树。这条规定原本是至少25平方米的封闭后院(最短边3米),没有树的要求。这一改变就大大改变了可建筑的用地面积,举例而言,一块650-700平方米的普通用地位于Box Hill非发展区,原本有机会申请3栋Townhouse,在新政下,基本上仅能做两栋,或三栋面积极小的。


如果你有意向进行开发,就应该尽快地着手进行规划设计,如前文所言,大部分土地的规划控制将会变得越来越严格,开发难度会越大,同时由于市场的火热,规划申请在各大Council堆积如山,审批时间一延再延,一个规划审批的时间超过一年以上,已经成为常态,尤其是在华人集中的几大council。因此尽早行动很重要。规划批文一般有效期两年,到期后,一般可以延期。所以应该尽早申请,然后可以因应自身经济状况以及市场情况调整开发时机。




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我们是位于墨尔本Hawthorn的Matrix建筑师事务所,由具有20多年规划及建筑设计经验的Roger主持,在维州无论单栋豪宅,多栋精品住宅,多层公寓,还是商业建筑领域,均具有丰富的经验和诸多成功案例,已成功获得过百项规划及建筑许可。我们会定期在公众号内更新墨尔本各市规划新政策的最新动向以及一些开发成功案例,给做开发的朋友提供有用信息,有兴趣的朋友可以关注我们的公共微信号喔~

 

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