【降息】预测澳联储将降息到1%以下!未来全澳将迎来1000万新增人口!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-23 ASSA盛通澳洲投资


根据澳洲统计局(Australian Bureau of Statistics)近日发表的数据,4月就业数据继续下滑。为了对付通货紧缩和就业下滑,麦考瑞银行负责人表示,澳元贬值将帮助提升澳洲的竞争力,预测澳联储将被迫降息到1%以下。


考虑到全球的经济情况以及中国经济成长的放缓,以及目标在2018年中达到1.5%-2.5%的通货膨胀率。在维持利率以及降息之间,澳联储有意向在年内先一步的降息来保证澳大利亚经济发展的稳定性。澳洲联储(RBA)副主席洛威(PhilipLowe)就澳洲的经济前景发表乐观讲话,他指出,在长达10年的矿业投资荣景之后,澳洲经济正成功实现再平衡,低通胀意味着澳联储在需要时仍有进一步降息的空间。




这对有房贷的人来说是天大的好消息,因为就业数据的压力,政府将会全力迫使四大银行跟进减息就像最近一次的降息一样,四大银行在48小时之内全体宣布跟进减息。RBA真的会因为通缩压力会把cash rate降到1%?现在还无法确定,但是预期的存在,从降息那天起,已经开始振提本来因贷款收紧而“小心翼翼”的房市。


有明显的证据显示针对负扣税政策可能发售变化的预期正促使更多的投资者进入悉尼房产市场。


最近的统计局数据称,居住用房投资活动继续上涨,想这个群体的借贷在3月份增长30%,有55亿投资贷款获得审批,也是去年9月份以来最高的月份。


澳新银行首席经济学家霍根(Warren Hogan)说:“GDP数据强于预期,澳洲经济前景得以提振,总体来讲,澳洲房产市场依旧坚挺。”


目前澳洲房地产逐渐成为澳洲经济的主体,影响传统行业的发展,不仅带动本地相关行业,增加就业率,而且吸引更多海外投资者,为全澳的建设作出不可磨灭的贡献。



澳洲统计久最新的数据显示在2015年下半年租房,雇用和房地产服务公司的税前利润为140亿澳元,而矿业公司的税前利润仅为98亿。房地产业的利润是零售和建筑业的两倍,远超金融和保险业,而两年前,矿业的利润是地产业的五倍。这个逆转意味着现在房地产业对于预算的重要性超过矿业。


在供需另一方,人口增长方面,澳大利亚具有良好的的移民环境和鼓励性的生育政策,因此带来相当可观的人口增长速度。澳洲的国际教育地位,以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长。在过去十余年,国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长,双方的联系纽带不断加强。


人口增长到底有多快?看看澳大利亚统计局的数字:



1981年澳洲人口1500万

2004年澳洲人口2000万

2007年澳洲人口2100万

2010年澳洲人口2200万

2013年澳洲人口2300万

2016年澳洲人口2400万



如果做一个简单的计算,在过去的35年里,澳大利亚每两分钟增长一个人。预测2033年人口达3200万,未来50年将迎来1000万移民。


尽管新房建设量有所增加,但是人口“大跃进”导致澳洲各大首府城市普遍存在房屋库存不足的问题。


澳洲国家住房供应理事会预测:



至2036年,悉尼需要新建77万套住宅,比当前住宅总量168万套增多46%;到2051年,墨尔本人口将达到770万,需额外修建157万套住宅;

至2031年,布里斯班地方政府地区住宅房地产市场每年需要大约新增5430套住宅。



澳大利亚人口于今年2月超过了2400万,其中值得注意的是从2006年开始,纯海外移民成为澳洲每年人口增长的主力军。这种情况在2009年达到了顶峰,当年新增人口的60%来自纯海外移民。根据2015年6月的统计数据显示,去年新增人口比例中,纯海外移民占比53%,剩下的47%属于本土自然增长。 



由此可见澳洲每年的新增移民人口数都是相当巨大,而澳洲目前的移民以投资移民和雇主移民为主,一定程度上促进了当地的经济发展和房地产市场的持续繁荣。


据ABS澳洲统计局预测显示,2018年澳洲人口将突破2500万,未来两年内新增的移民人口有望高达50万人。


而根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示,过去12个月(截止到1月份)由规划部批准的新建筑房屋合约一共有231,752套。 新建筑房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套,并开始持续下降,因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。



因为仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋合约数,更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求。


目前的利率水平处于历史新低,使按揭的可负担性比3年前高,尤其是最近拍卖市场刚刚回暖,市面上可选择的房源相对增多,像去年上半年那样疯狂的房价稍微缓和,是进入楼市的好时机。


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